Administração de Condomínios

O foco é observar de que forma o Plano Diretor, Zoneamento e Código de Edificações impactam sobre a gestão do síndico – tanto nos prédios consolidados, quanto nos novos empreendimentos.

O Brasil está passando, desde abril do ano passado, pela transição do sinal da TV Analógica Aberta para a TV Digital Aberta, conforme um cronograma estabelecido pelo governo.

O Conselho Federal de Administração (CFA) determina que toda e qualquer atividade na área seja exercida por profissional com registro no respectivo Conselho Regional (CRA). 

Os condomínios aderiram à execução de boletos em atraso (permitida pelo novo CPC há um ano), veem agora o devedor “incomodado” com a possibilidade de negativação do nome e a tomada de bens, mas ainda esperam pela sonhada rapidez no processo de cobrança e pela queda da inadimplência.

A edição inicial da revista Direcional Condomínios foi apresentada ao mercado em 1997, com o número zero, com a ideia de colher sugestões tanto de anunciantes quanto de leitores e colaboradores, de forma a aprimorar seu projeto, que viria a ser oficialmente lançado em princípios de 1998.

Perspectivas de expansão do segmento batem às portas de 2017, ano em que a Direcional Condomínios completa duas décadas de vida. De um lado, o mercado vê com otimismo a recuperação de indicadores fundamentais ao crescimento imobiliário; de outro, aposta nos investimentos em manutenção e modernização dos prédios já ocupados.

São Paulo possui um conjunto arquitetônico eclético, mas com predominância, nas construções dos anos 20 ao 60, do padrão europeu, aponta o designer de interiores e corretor de imóveis Matteo Gavazzi, italiano radicado no País.

O ajuste fino entre preservação e modernização, uma missão desafiadora aos síndicos.

Com o objetivo de diminuir a taxa condominial e, assim, ajudar no combate à inadimplência, os síndicos podem adotar medidas de economia, sem, no entanto, comprometer a eficiência dos serviços prestados, tampouco a manutenção do prédio. São elas:

“Uma das questões mais controvertidas na esfera condominial refere-se à locação das áreas comuns a terceiros estranhos ao local”, afirma o advogado Paulo Caldas Paes. Entre as dúvidas mais frequentes entre os síndicos se encontra a possibilidade de locação da moradia do zelador, conhecida como apartamento funcional e destinada à utilização exclusiva por parte deste funcionário. A seguir, o especialista analisa algumas implicações de eventual mudança de uso do espaço.

Síndica profissional, Roseane M. Barros Fernandes tem experiência em implantação de condomínio, como o que reside, um empreendimento com ampla área de lazer localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo. Antes ela atuou em outro residencial por três mandatos consecutivos. No momento, Roseane atende a outros dois condomínios, totalizando 16 anos no segmento (iniciou como síndica local).

Condomínios grandes ou pequenos, com infraestrutura de clube de lazer ou tipo padrão, não importa. A lista de acessórios indispensáveis à operação diária desses empreendimentos desconhece fim, principalmente pela expectativa cada vez maior de serviços e confortos apresentada pelos moradores.

Doenças infectocontagiosas são provocadas por micróbios que podem ser rapidamente transmitidos por contato direto, indireto ou por algum agente. Quando um morador possui uma doença assim, se acende um sinal amarelo no condomínio. O próprio infectado deve notificar o síndico? Ele pode ser impedido de frequentar as áreas comuns do condomínio? Antes de responder a isso, é preciso esclarecer algumas questões.

Prédios novos, mesmo os residenciais, já têm sido entregues com sistema de aquecimento da água por energia solar. Lei em São Paulo impõe algumas obrigatoriedades. Além disso, Resolução da Aneel libera centrais térmicas de produção de energia nas edificações. Condomínios antigos podem se adaptar.

O engenheiro civil Luiz Henrique Ferreira  atua com a certificação AQUA HQE, de origem francesa e voltada às construções sustentáveis. É também o idealizador da CASA AQUA, edificação sustentável que está em exposição na Casa Cor 2016, mostra que acontece em São Paulo, no Jockey Club (Avenida Lineu de Paula Machado, nº 775), até o dia 10 de julho. Em entrevista à Direcional Condomínios, Luiz Henrique defende o engajamento dos síndicos na bandeira da sustentabilidade.

Mês do Dia Mundial do Meio Ambiente (comemorado em 5/6), junho traz a oportunidade de se destacar experiências de síndicos que adotam a perspectiva da sustentabilidade em suas decisões e ações cotidianas. Para o engenheiro Luiz Henrique Ferreira, toda ação, mesmo que pontual, resulta em ganhos ambientais.

O Corpo de Bombeiros costuma dar “comunique-se” quando se depara com lixeiras dispostas nos halls internos das edificações, adiando a expedição do Auto de Vistoria (AVCB) e obrigando o síndico a promover a sua retirada dos andares, para não atrapalhar a rota de fuga durante eventual emergência. Há casos, porém, em que a medida é adotada temporariamente e as lixeiras voltam aos pavimentos depois de liberado o AVCB. Os riscos dessa situação são analisados abaixo pelo advogado Paulo Caldas Paes.

As metrópoles brasileiras começaram a exibir, de dez anos para cá, edifícios residenciais incorporados com alguns serviços da hotelaria, os chamados condomínios facilities ou concierge. São endereços exclusivos, alguns com fila de espera para aquisição ou locação, caso do Condomínio Edifício Habitat Cambuí, em Campinas, Interior de São Paulo. Egressa do setor hoteleiro, a gerente concierge do Habitat, Walmary Nunes, trabalha há onze anos no local, desde a implantação do condomínio. "Este é um conceito relativamente novo, de serviços hoteleiros num residencial, a arte de servir mesmo!", destaca.

O objetivo da vistoria de recebimento das áreas comuns pelo síndico, e das unidades pelo proprietário, é identificar vícios aparentes, sobre os quais não se poderia provar a posteriori responsabilidade do construtor, por serem suscetíveis de aparecimento devido à ação durante o uso, operação ou a exposição ao meio ambiente.

No primeiro artigo sobre inadimplência em condomínios em época de crise foi ressaltada a importância de se fazer um acordo amigável com os inadimplentes. Processos judiciais são mais onerosos e demorados. Negociar com sabedoria, discernimento e assertividade é a chave do sucesso. Se estes ajustes forem bem acordados, há grandes chances de o condomínio criar um caixa num período de 12 meses.

Para atender a uma Circular do Banco Central, os condomínios terão até o mês de dezembro deste ano para adequarem os boletos da taxa de rateio, passando-os para a modalidade cobrança registrada. Em 2013, através da Circular 3.656, o Banco Central estabeleceu prazo de quatro anos de tolerância para operações com boletos sem informações do CPF ou CNPJ do pagador. O prazo vence no mês de dezembro de 2016, pois a normativa valerá a partir de janeiro de 2017.

Novas demandas administrativas e a necessidade de melhorar o controle de acesso por medida de segurança tornam inadiável a atualização das informações sobre proprietários e moradores.

A Profa. Rosely Schwartz aborda, nessa seção, a pertinência ou não de se utilizar o formato da conta pool na gestão financeira do condomínio.

Competem aos síndicos três grupos de atribuições distintas: as diretas, indiretas e aquelas relativas ao exercício da função

Além de administradora, contabilista e professora de cursos de formação de síndicos (na EPD), Rosely Benevides de Oliveira Schwartz foi síndica de um condomínio em que morou, de duas torres e 120 unidades, e já participou como subsíndica, conselheira e foi responsável pela Comissão de Obras no que reside atualmente. Portanto, em relação ao planejamento do orçamento anual do condomínio, Rosely tem dicas bem práticas para passar aos síndicos. Ela é autora ainda de “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva), obra que se encontra em sua 14ª edição.

Os artigos que regem o Código Civil no que diz respeito ao Condomínio enfatizam sempre a ideia de que todos deverão obedecer às regras ali vigentes, possibilitando a vida dentro desta coletividade. Esse é o princípio que embasa todos esses dispositivos, os quais delegam ao coletivo o papel de resolver as questões que o envolvem. Ilustrativo desta afirmação é o Art. 1354, segundo o qual “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Observamos aí que o legislador quis garantir o envolvimento da coletividade, medida muito importante, porque é na assembleia que se tomarão decisões comuns a todos, através de votação, com quóruns específicos para cada assunto colocado em pauta.

Boa parte da vida moderna acontece hoje em rede, seja através de sistemas fechados de gestão da informação ou de praças virtuais aonde se expõem fatos, emoções e opiniões. O condomínio também está conectado, por necessidade administrativa ou para ampliar suas relações, algo que merece ponderação.

Redes sociais, aliadas ou 'pedras no sapato' dos síndicos?

A presença de caçambas em desacordo com a lei, a demarcação de vagas para estacionamento de moradores e visitantes na rua, e até a ocupação de calçadas por cisternas de água captada da chuva são fragrantes observados em condomínios de São Paulo. O advogado Michel Rosenthal Wagner mostra, a seguir, que isso é ilegal.

Após muitas expectativas e especulações, o Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) foi sancionado pela Presidente da República. E dentre muitas novidades presentes no Novo Código, uma realmente substancial diz respeito a um dos grandes problemas que os condomínios vêm enfrentando: a questão da cobrança das cotas condominiais e os procedimentos correspondentes.

Contratantes de serviços diversos, os condomínios deverão recolher CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), COFINS e PIS/PASEP para notas nos valores acima R$ 215,05, contra o limite de isenção anterior, que era igual ou inferior a R$ 5 mil, conforme previa o Art. 1o da Lei 10.865/2004. A mudança ocorreu no dia 19 de junho passado com a edição da Lei 13.137/2015, pelo Governo Federal. Em síntese, a nova legislação reduz o limite para dispensa da retenção na fonte das contribuições sociais sobre prestação de serviços.

O mercado de condomínios é um dos principais do segmento de segurança, afirmou Selma Migliori, presidente da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança), promotora da maior feira do setor na América Latina, a Exposec - International Security Fair. Em sua 18º versão, o evento foi realizado entre os dias 12 e 14 de maio no São Paulo Expo Exhibition & Convention Center (antigo Centro de Exposições Imigrantes), em parceria com a Fiera Milano, dirigida por Marco Antonio Mastrandonakis. Selma e Marco Antonio projetaram incremento de 10% neste ano no faturamento com a segurança patrimonial sobre 2014, totalizando R$ 5,6 bilhões em produtos e serviços. Essa tem sido a taxa de crescimento dos últimos seis anos, ressaltaram.

A dengue representa hoje um dos principais problemas de saúde pública não apenas no Brasil, mas em todo o mundo. Portanto, é muito importante a conscientização das pessoas, colaborando pelo combate da doença. O Aedes aegypti, mosquito transmissor da dengue, mostra altíssima capacidade de adaptação ao ambiente criado pelos hábitos da população.

Pagar tributos na data certa não significa que os condomínios estejam quites com suas obrigações junto ao Fisco. É preciso ficar atento a contribuições diversas e aos períodos de entrega de declarações como DIRF e RAIS.

Um dos recursos que os condomínios costumam utilizar para regularizar a posse de bens imóveis adquiridos após a constituição do empreendimento é formar associação de proprietários. A estratégia é legal, mas nem sempre ideal. Ela envolve riscos e exige cuidados. De outro modo, a associação pode ser boa alternativa para cuidar da segurança ou de áreas públicas no entorno dos empreendimentos. Conheça aqui as diferenças legais entre a figura do “Condomínio” e da “Associação”.

Do autosserviço, como lavanderias e caixas de correspondência, a prédios de uso misto, com alas residenciais e comerciais, os condomínios tendem a mudar de feição nas grandes cidades. Existem também aqueles que alugam áreas comuns para escolinhas, padarias, salões de beleza etc. Saiba como gerir a nova realidade.

Os condomínios precisam recolher impostos na condição de tomadores de serviços, como INSS, FGTS, IRRF, PIS, COFINS, CSLL e ISS. Todo ano, a síndica Rosa Braghin exige a apresentação de certidão negativa dos compromissos fiscais devidamente quitados, pois quando era executiva de uma multinacional chegou a se deparar com situações de autenticações de pagamentos apresentadas em guias falsas.

O educador João Luiz Muzinatti é otimista com o momento atual vivido pela sociedade no País. Ele acredita que as pessoas estejam buscando cada vez mais fazer o bem, o melhor possível dentro de suas possibilidades, caso dos síndicos e síndicas. “Nunca quisemos tanto o prazer para nós, mas nunca quisemos, igualmente, tanto quanto hoje causar coisas boas e sermos notados como pessoas de valor.”

São Paulo dispõe do serviço público de coleta de lixo e entulho, realizado através de concessionárias contratadas pela Prefeitura, mas, conforme orientamos em texto publicado na edição impressa da Direcional Condomínios de outubro, será preciso que o síndico ou condôminos recorram às caçambas a partir de certa quantidade de material descartado. A saber: até 50 kg de entulho diário para a coleta através das concessionárias, desde que os resíduos estejam devidamente acondicionados. Como o entulho não precisa ser ensacado, resultam caixões de lixo a céu aberto – uma questão de saúde pública.

O aumento das demandas por bens e serviços, a necessidade de manutenção e modernização de elevadores, fachadas e sistemas de segurança, entre outros, e a busca pela valorização patrimonial acabam pressionando os custos condominiais. Os síndicos e administradores começam a buscar formas de racionalizar os gastos, torná-los mais produtivos, de maneira a evitar pressão de alta sobre os rateios ordinários e extraordinários pagos pelos condôminos.

Feiras livres, o estacionamento e a movimentação de caçambas e caminhões, interdição total ou parcial da via pública por obras públicas, entre outros, geram muitos problemas a condomínios em São Paulo. Cada situação é regulada por norma específica, mas de forma geral é possível antecipar aos síndicos que:

As férias representam o direito de paralisação da prestação dos serviços por parte do empregado durante um determinado número de dias por ano, mas, mesmo sem que haja durante esse período prestação do serviço, há a contra prestação, ou seja, a remuneração. O direito é adquirido a cada 12 meses, buscando sempre a recuperação física e psíquica do trabalhador, além do convívio social, que é extremamente importante para o ser humano.

Você mais seguro no condomínio
Você e o meio ambiente
Você e os seus vizinhos

O advogado Michel Rosenthal Wagner (foto ao lado) pega emprestado o mote da “paz social”, utilizado pela sua colega Ana Luiza Pretel em um trabalho de conclusão de curso de pós-graduação, como grande razão para justificar que os profissionais e os próprios condomínios se empenhem no uso dos métodos alternativos de soluções de conflitos. “Mas as pessoas [partes] têm que querer”, ressalva.

A busca por métodos adequados de solução de conflitos tornou-se bom caminho para os condomínios evitarem o desgaste e prejuízo da ação judicial, além de ajudar a restabelecer o diálogo.

Os síndicos podem, eventualmente, ser defrontados com uma situação inusitada: conselheiros que se recusam a assinar a pasta de prestação de contas. Nesses casos, como o gestor deverá agir para manter em dia suas atribuições legais e administrativas? Primeiramente, ao assumir o mandato de síndico, é recomendável que o condômino eleito para este cargo faça uma reunião com a sua equipe de gestão, ou seja, o Corpo Diretivo: síndico, subsíndico e conselheiros.

A administradora e contabilista Cristina Muccio Guidon, coautora do livro “Administrando Condomínios” (Editora Servanda, 2010), acredita que as comissões voluntárias possam contribuir para um engajamento maior dos condôminos na coleta de orçamentos, visita de obras já executadas pelos fornecedores e até mesmo no contato com eles. A seguir, a especialista fala sobre a natureza dessas comissões e defende que elas sejam formalizadas pelo condomínio.

Além de preencher funções obrigatórias como a de síndico e conselheiros, os condomínios podem estimular a formação de comissões voluntárias de moradores, buscando um ajuste fino entre as decisões, o orçamento e as necessidades do coletivo.

Há meses em que o fechamento das contas sai um pouco do controle, especialmente em época de dissídio e pagamento de férias e do 13º salário dos funcionários. Algumas administradoras consideram legítimo que o síndico utilize parcialmente o Fundo de Reserva para cobrir esse tipo de contingência. Outros especialistas acreditam, porém, que somente com a aprovação prévia de assembleia seja correto utilizar esses recursos. A seguir, a advogada Evelyn Roberta Gasparetto analisa a questão.

Existem dois tipos de demonstrativos para o controle das contas mensais dos condomínios. A seguir, a Profa. Rosely Benevides de O. Schwartz analisa a melhor opção.

O síndico Carlos Reganati (foto abaixo) sugere aos síndicos buscar mecanismos mais eficazes para gerir as contas do condomínio. No caso da inadimplência, o saldo dos débitos foi inserido como despesa no Resumo Financeiro mensal do empreendimento em que mora, o Edifício Castel de Podova, localizado em Perdizes, zona Oeste de São Paulo. Conforme os condôminos quitem as faturas em atraso, esses valores entram como “despesa negativa” de forma a abater a totalização anterior. “Com isto, o saldo se transfere diretamente nas despesas administrativas evitando foco de acúmulo de déficit.” Quanto à atualização dos passivos da inadimplência, sua administradora segue a prática do mercado. A inadimplência em seu condomínio é baixa, fica entre 3% e 4%, “e negociamos sempre”.

"Cidade, para ser saudável, precisa ter aeração, insolação, iluminação e muito verde. E como atingir este padrão bom de qualidade? Como garantir uma condição de vida adequada para o ser humano?"

Atuando há anos com o mercado de bebedouros no País, a designer de produtos, Maíra Elóa, preparou com exclusividade à revista Direcional Condomínios um quadro analisando aspectos positivos e negativos de alguns produtos disponíveis atualmente.

O padrão dos condomínios mudou muito nos últimos anos, impondo novas demandas às áreas administrativa, de manutenção e segurança. O perfil do zelador também passou por transformações, exigindo hoje alguns requisitos que são destacados a seguir pelo administrador Marcio Bagnato.

A zeladora Lúcia Helena C. de Souza atua há quatro anos como zeladora do Condomínio Residencial Porto Príncipe, localizado na cidade de Araçatuba, interior de São Paulo. É muito raro localizar uma mulher nesta profissão, seja pela falta de costume ou até mesmo pelo preconceito corrente em se ver chaves de fenda em mãos femininas.

O Dia do Zelador (em 11 de fevereiro) merece ser lembrado por histórias como as do Sr. Antonio (com mais de quatro décadas de trabalho) e de Da. Lúcia, uma das raras mulheres na atividade. Ambos demostram que estabilidade e segurança são dois dos grandes benefícios que a profissão proporciona à gestão condominial.

Quando alguns moradores do Condomínio Passarim formaram, voluntariamente, a “Operação Belezura” (espécie de mobilização feita junto ao síndico para garantir algumas melhorias ao residencial do bairro do Morumbi, em São Paulo), um dos primeiros itens solicitados foi a instalação de bebedouros em pontos estratégicos das áreas comuns.

Antes de pensar na festa coletiva, os síndicos precisam avaliar se a estrutura de rede para acesso aos canais de televisão e à internet estará funcionando plenamente nas áreas comuns, além de avaliar a possibilidade de disponibilizar o serviço aos moradores. O analista de sistemas e consultor João Carlos Bezerra de Sousa comenta abaixo algumas alternativas presentes no mercado.

Os fogos de artifício são item proibido nos condomínios, seja nas áreas comuns ou nas próprias unidades. E quanto a isso, administradores, síndicos e condôminos não devem abrir qualquer exceção, destaca Marcelo Mahtuk. Ele avalia que certos comportamentos festivos que destoem um pouco do habitual podem até ser tolerados, como algum barulho, entretanto, há regras inegociáveis. Duas delas referem-se aos fogos de artifícios e à presença de bandeiras nas janelas e varandas. “Uma bandeira com haste de madeira poderá cair e machucar uma criança”, diz.

O Brasil começou o ano respirando Copa do Mundo e os condomínios não escaparão da euforia típica dos dias de jogos. Assim, uma boa pedida é organizar as festividades, buscar um reforço na equipe e reavaliar algumas regras, deixando claro aos condôminos o que eles poderão ou não fazer.

A síndica Ângela Merici Grzybowski e vistas parciais das duas torres do Residencial Maresias, em São Paulo (Bairro de Perdizes). Ao fundo do empreendimento, em área bem arborizada, fica a churrasqueira onde acontecem as festas de confraternização para os funcionários, familiares e condôminos.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira, consultor especializado em condomínio e síndico de um prédio residencial localizado no bairro da Aclimação (em SP), responde a algumas dúvidas relativas à organização e funcionamento de comissões de festas em condomínios. Cristiano De Souza é autor também do livro "Sou Síndico, E Agora?", lançado em 2012 pelo Grupo Direcional (Mais informações: O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo. )

Os advogados Cristiano De Souza Oliveira e Ana Luiza Pretel, e a administradora e contabilista Rosely Schwartz promoveram, no último dia 29 de novembro, o I Workshop de Capacitação dos Conciliadores dos Centros de Solução de Conflitos e Cidadania (Cejusc). O serviço está vinculado ao Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos, do Tribunal de Justiça de São Paulo.
Antigos defensores da criação de uma Coordenadoria de Defesa das Relações Condominiais (Procond), os advogados Cristiano De Souza e Ana Luiza Pretel, conciliadora no Cejusc , além da administradora Rosely Schwartz, irão promover três rodadas do treinamento. No programa de treinamento, constam palestras com noções teóricas sobre o Código Civil e seus reflexos na vida condominial (a cargo de Cristiano De Souza); das atribuições do síndico e de uma gestão eficaz (Profa. Rosely Schwartz); e da conciliação voltada para o condomínio (Ana Pretel). O programa deverá atingir a 150 conciliadores do Cejusc.

A Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional) reúne cerca de 230 empresas associadas (de equipamentos a produtos químicos, uniformes e mão de obra etc.) e sorteou cursos de profissionalização aos condomínios participantes do 6º Direcional Síndicos.

11 – 3079-2003
www.abralimp.org.br
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Cristiano De Souza Oliveira, Ana Luiza Pretel, advogados especializados na área de condomínios, além do consultor e delegado Luís Renato Mendonça Davini conduziram os trabalhos no período da tarde, durante o 6º Direcional Síndicos. A abordagem de Cristiano analisou o impacto sobre os condomínios dos dez anos de vigência do Novo Código Civil brasileiro. “É uma lei que permite criar regras novas, deixa que os condôminos definam o que seja área ou interesse comum a todos, como, por exemplo, a tipificação do comportamento antissocial”, explicou Cristiano. Ou seja, o Código estabelece deveres globais, mas, de outro modo, possibilita às assembleias condominiais determinar e gerir as normas relacionadas a assuntos específicos e próprios de cada coletividade. É o caso das multas, que deverão ser estabelecidas para cada evento que o condomínio vier a caracterizar como delito ou infração aos interesses comuns, disse.

Em contato com o serviço fale conosco (faleconosco@grupodirecional. com.br), do site da revista Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios. com.br), uma condômina do Rio de Janeiro relatou que o síndico retirou “o livro preto de reclamações da portaria” e implantou o sistema de “folhas avulsas”. Ela disse que não há qualquer protocolo que confirme a queixa feita pelo morador, nem garantia de que as folhas sejam devidamente arquivadas. Entretanto, neste caso, o advogado Cristiano De Souza Oliveira afirma que o síndico tem autonomia para adotar a melhor forma de gerir sua administração, desde que isso não afete o princípio da “boa-fé”, o qual rege o atual Código Civil. Leia abaixo.

Em decisão tomada recentemente e que rendeu bastante polêmica junto aos especialistas e administradores da área, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) apontou que há possibilidade de se definir o rateio da taxa condominial por igual entre os condôminos, independente do tamanho de suas unidades (Recurso Especial nº 1.104.352, MG 2008/0256572-9). O advogado Paulo Caldas Paes analisa a seguir essa questão bastante delicada.

Beatriz Tamiko Abe (À esq. na foto), síndica há seis anos do Condomínio Santa Cecília, e Daniele Cristal, síndica novata de condomínio em implantação, o Saint Jerome: Ambas destacaram os momentos de aprendizado proporcionados pelas palestras, em especial, o tamanho dos desafios e a sensibilidade necessária aos síndicos. Para Daniele, o conhecimento adquirido no 6º Direcional Síndicos dará credibilidade e força para que supere “os desafios que foram colocados em minha vida”.

Cerca de 600 participantes, 48 expositores de produtos e serviços diversos aos condomínios, cinco conferencistas, e uma programação que se estendeu das 8h30 às 17h30: esse o balanço do 6º Direcional Síndicos, encontro promovido no último dia 19 de outubro pelo Grupo Direcional e a revista Direcional Condomínios em São Paulo (Capital), no Centro de Exposições do Shopping Frei Caneca. Um sucesso junto ao público e às empresas participantes.

Escolher um fornecedor qualificado que dê conta dos reparos emergenciais nos portões é o mínimo que se espera da administração condominial. É preciso atenção também à manutenção periódica e à estrutura da serralheria.

Uma das áreas comuns mais utilizadas pelas crianças em condomínios, o playground é foco de várias exigências de segurança, que devem ser seguidas especialmente em relação à manutenção e limpeza, incluindo brinquedos e pisos.

Conservação requer pessoa treinada e cronograma próprio. Descuido com o filtro, por exemplo, compromete a qualidade da água e pode danificar a bomba. Além disso, é preciso regulamentar o uso para preservar a higienização.

As partes mais visíveis do sistema contra descargas atmosféricas estão localizadas no topo dos edifícios. Entretanto, uma parte "invisível", enterrada no solo, também compõe a proteção das edificações e deve receber cuidados.

As quadras também entram como uma das áreas favoritas do lazer dos condomínios. Utilizadas por uma faixa etária mais elástica, como jovens e adultos, elas exigem programa meticuloso de controle de uso e manutenção. E este deve incluir, além do piso, outros de seus componentes, como a parte elétrica.

Tratar periodicamente das fachadas externas e internas com pinturas e demais revestimentos é mais do que cuidar da aparência do prédio. Isso ajuda a preservar a integridade dos materiais de sustentação e a evitar infiltrações e fissuras que possam comprometer a segurança da construção e dos moradores.

As lixeiras exigem atenção especial do setor de limpeza por receberem grande quantidade de material orgânico, de líquidos e de objetos cortantes, entre muitos outros.

Da higienização rotineira à limpeza profunda, processos demandam procedimentos, produtos e equipamentos adequados, conforme o grau de sujidade do ambiente.

Em geral, as centrais de interfones e os próprios aparelhos apresentam longa vida útil, que pode ser comprometida apenas pelo desgaste do uso. O mesmo acontece com os radiocomunicadores

Uma das incumbências do síndico é zelar pela conservação e recuperação das áreas comuns do edifício, realizando os investimentos necessários a sua manutenção, conforme prevê o Artigo 1.348, Inciso V do Código Civil.

A calçada é destinada ao trânsito de pedestres nas vias públicas e, apesar de ser um espaço do município, o cidadão que faz frente a ela deve mantê-la em perfeito estado de conservação, acesso e mobilidade. Em São Paulo, por exemplo, existe toda uma estrutura montada para que o munícipe, incluindo o condomínio, mantenha, corrija ou até refaça a calçada, quando necessário.

A síndica Rosana Moraes, do Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda, localizado no bairro da Aclimação, em São Paulo, destaca a importância de não se improvisar com a manutenção dos portões e grades, cuidados que lhe garantem hoje bastante tranquilidade neste setor.

O meio-ambiente também deve ser uma preocupação da equipe de zeladoria dos condomínios.

Confira, abaixo, orientação deixada por Ernesto Brezzi, diretor da Câmara Setorial de Prestadores de Serviços da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional).

Grandes ameaças aos condomínios, ratos, baratas, cupins, mosquitos, formigas, moscas, pombos, percevejos e escorpiões são nocivos à saúde e ao patrimônio. Eles estão entre os mais comuns dos animais sinantrópicos, que convivem com o homem.

Um bom projeto de paisagismo articula cores e volumes diferenciados em relação às diversas espécies de vegetação, além de combinar o plantio de árvore, gramínea, flores e trepadeiras dos tipos mais adequados para cada ambiente. O fato é que o paisagismo deve viabilizar o desenvolvimento das espécies com harmonia, mobilizando todos os sentidos do homem, com bem-estar e conforto, recomenda a arquiteta Carla Moraes, especialista na área. De outro modo, ele não pode trazer problemas extras aos síndicos, como danos ao sistema de impermeabilização. 
Além de desenvolver projetos, Carla trabalha também com manutenção, tema que será abordado logo a seguir. No final deste texto, a arquiteta e paisagista orienta síndicos e condôminos quanto às espécies apropriadas para jardineiras suspensas, jardineiras no solo, áreas com sombra ou meia sombra, entre outras.

Há muito que a situação econômica de nosso País, o aumento da insegurança e a oportunidade de melhores condições de lazer, têm evidenciado a migração de famílias para condomínios fechados, como se este modelo de moradia fosse a solução de todos os problemas e desejos.

“Sem duvida é desejável morrer sem se perceber, mas também convém morrer sem que os outros percebam” (De Philippe Ariés)

É fato que, em algum momento de sua gestão, o síndico possa se deparar com caso de morte no condomínio, envolvendo funcionário ou prestador de serviço; morador que resida sozinho; situações de brigas nas unidades; e até mesmo condôminos ou visitantes que sejam atingidos por objeto lançado das janelas ou que se desprenda das marquises.

Logo que assumi meu mandato como síndica do Condomínio Top Village, dediquei algumas horas à leitura do nosso livro de ocorrências, que estava disponível na Portaria. Queria não somente inteirar-me sobre as reclamações em si, mas também entender o que o livro significava à vida do condomínio.

Como representante do condomínio, o síndico deve zelar pelas receitas e despesas do edifício e, antes de aprovar gastos excessivos, se precaver com alguns cuidados, aponta o advogado Paulo Caldas Paes nesse Tira-Teima. Confira.

Delegar tarefas, apostar na transparência e compartilhar a gestão com subsíndicos, conselheiros e demais moradores é prática saudável e cada vez mais defendida por administrações condominiais bem-sucedidas. Mas dividir a liderança pode trazer inúmeras desvantagens e conflitos, especialmente em condomínios que possuem dois síndicos.

A Embraesp monitora, desde 1985, os lançamentos imobiliários da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP). Luiz Paulo Pompéia, diretor de Estudos Especiais da empresa, observa que durante o período houve três grandes booms no mercado de residenciais, conforme pode ser visto na imagem a seguir.

As áreas urbanas adensam cada vez mais e os edifícios abrigam, ano a ano, um número maior de unidades. Também aumentam as necessidades dos condôminos, o que leva à expansão dos serviços, dos gastos e, consequentemente, da arrecadação. Esta pode somar, conforme indicam estimativas, entre R$ 7,8 bilhões e R$ 10 bilhões ao ano entre os condomínios do município de São Paulo, um 'PIB' (Produto Interno Bruto) que tende a crescer ainda mais com o aquecimento do mercado imobiliário.

Depois de orientar síndicos e administradores sobre a escala dos porteiros, a advogada Alessandra Chinelli Ignatovitch Paes volta a tratar do quadro de pessoal dos condomínios, abordando, desta vez, os cuidados na terceirização das atividades operacionais. Confira.

A rotina é igual a de um condomínio: são as mesmas obrigações diárias, como controlar portaria, limpeza, coleta de lixo, funcionamento das bombas d´água e dos elevadores, cobrança de rateio mensal das despesas, negociação constante com a construtora para a execução de serviços e obras em haver, cobrança de inadimplentes, disciplina do uso das vagas de garagem, do controle de acesso e da "lei do silêncio". Mas o Residencial Mirante do Parque, localizado na Vila dos Remédios, zona Oeste de São Paulo, ainda não possui status de condomínio, apesar das 308 unidades entregues, em seis torres.

Entre os empreendimentos residenciais multifamiliares, a figura mais comum é a do condomínio, instituído pelo incorporador imobiliário, dotado de CNPJ, mas sem personalidade jurídica. Sua principal característica é que, em um único empreendimento, existem diferentes matrículas de imóveis e mais de um proprietário. Já aqueles que são apenas edifícios têm esse status porque pertencem a uma única pessoa.

Os loteamentos implantados pela Lei Federal 6766/79 e posteriormente fechados,quer seja por concessão municipal, ou pela execução de fechamento perimetral (implantação de muros, alambrados, guaritas e portarias), realizado muitas vezes por conta dos próprios empreendedores, ou através das Associações de Adquirentes de Lotes, objetivam garantir os cuidados essenciais com uma melhor segurança e maior preservação e manutenção dessas áreas, as quais continuam a ser de uso público.

Dispõe sobre o tratamento tributário dos rendimentos decorrentes de locação de partes comuns de condomínio edilício

Na entrevista abaixo, concedida à revista Direcional Condomínios, o advogado Paulo Caldas Paes explica, de maneira bem didática, uma das situações em que os condomínios se valem da criação de associações de proprietários.

Conforme análise do advogado Rodrigo Karpat, as associações acabam se transformando em "paliativo" para a regularização de novas áreas, podem conferir "um aspecto legal" ao novo bem adquirido pela coletividade, mas "não solucionam".

Fundar associação de proprietários é um dos artifícios mais usuais que os condomínios utilizam para regulamentar a aquisição de bens imóveis. A estratégia é legal, mas nem sempre ideal. Ela envolve riscos e exige cuidados. De outro modo, a associação pode ser boa alternativa para cuidar da segurança ou de áreas públicas no entorno dos empreendimentos.

70% dos casos de ocupação de áreas contaminadas na cidade de São Paulo estão relacionados à aprovação de obras em terrenos anteriormente ocupados por postos de gasolina ou aterros sanitários, observa Michel Wagner. Segundo o advogado, apesar dos avanços na legislação brasileira, em São Paulo, a aprovação de um empreendimento não exige apresentação prévia de estudos de impacto ambiental ou de vizinhança, exceto em casos de "significativa repercussão ambiental ou na infraestrutura urbana". Mas o julgamento do que seja "significativo" cabe ao técnico da Prefeitura. Assim, corre-se o risco de o cidadão ver aprovadas edificações em terrenos potencialmente contaminados.

Três principais fontes de irregularidades podem gerar surpresas desagradáveis, transtornos e até mesmo causar tragédias aos condôminos e usuários das edificações: ocupação ilegal de área, de terreno contaminado ou falhas construtivas. Veja o que o síndico pode fazer nessas situações.

Os novos empreendimentos residenciais multifamiliares já são entregues com estrutura para abrigar tecnologia e interatividade nas telecomunicações, unindo conceitos de praticidade, rapidez, segurança, sustentabilidade, convivência e qualidade de vida. Nesse rumo de inovação, e, levando-se em consideração o conceito da "casa conectada", uma nova demanda de planejamento e infraestrutura em telecomunicações chama a atenção direta dos síndicos dos edifícios mais antigos, principalmente a necessidade de contratar um projeto especializado que padronize as instalações e aproveite as atuais opções tecnológicas da área.

O tema das responsabilidades permeia a preocupação dos síndicos, termo que vem de "responsável" ou de "responder" e significa garantir, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou ou do ato que se praticou.

De maneira geral os condomínios costumam adotar normas que garantam uma boa convivência, buscando o melhor uso do espaço e funcionamento dos equipamentos. No caso das mudanças ou do içamento de móveis, as regras também não podem faltar na Convenção ou Regimento Interno. São situações que trazem desgastes tanto para o morador quanto para o síndico, pois podem levar ao colapso dos elevadores, dos portões, do próprio sistema de segurança ou da segurança dos transeuntes, além de provocar excesso de barulho, sujeira e lixo.

O clima natalino com criatividade e economia

Árvores, guirlandas, luzes pisca-pisca, papai Noel, trenós, renas, presépios, bonecos de neve... São muitas as opções de enfeites para envolver o condomínio no clima de celebração natalina. Visando a uma racionalização de custos, a decoração nas áreas comuns deve estar incluída na previsão orçamentária e também ser planejada com bastante antecedência.

Nos últimos quinze anos, com a expansão do mercado de telefonia móvel no Brasil, cresceu a demanda junto aos condomínios para instalação de antenas de celulares, as chamadas ERB, que transmitem e recebem sinal. As operadoras passaram a prospectar edificações comerciais e residenciais e a alugar áreas nas coberturas dos prédios em diversas regiões. Os condomínios enxergaram aí uma oportunidade para incrementar suas receitas, com alugueis que variam de R$ 3 mil a R$ 20 mil, de acordo com a localidade.

Divisão de responsabilidades e tomada de decisões documentadas em assembleia são medidas que geram credibilidade e ajudam a administrar recursos com eficiência. Especialmente quando se trata de cobrir buracos deixados por inadimplentes ou abrir contas separadas para obras de manutenção.

Entre o final de 2007 e princípios deste ano, a cidade de São Paulo registrou o lançamento anual de 35 mil a 40 mil unidades residenciais em condomínios verticais ou horizontais. No princípio desta década, havia perto de 22 mil condomínios na Capital, o que levou alguns bancos a apostar em serviços especiais a esses clientes. Mas eles encontram ainda um público-alvo que prefere negociar prazos com fornecedores ou fazer rateios extras e que defende juros subsidiados.

Cada vez mais, condomínios são equiparados a empresas e procedimentos introduzidos às rotinas administrativas.

O Amontoado de siglas, alíquotas e datas de recolhimento que rondam o mundo dos impostos dá calafrios até mesmo nos mais bem informados síndicos. Para os que não possuem formação financeira ou contábil, as dificuldades são ainda maiores. Além da aridez inerente ao tema, há ainda os novos procedimentos aos quais os condomínios estão sujeitos. “Muitas obrigatoriedades que eram dirigidas apenas às empresas agora valem também para condomínios. Ou seja, administradoras e síndicos que não tiverem departamentos contábeis sólidos passarão por maiores dificuldades daqui em diante”, avalia a contadora e administradora de empresas Cristina Muccio Guidon, coautora do livro “Administrando Condomínios”, com a advogada Evelyn Roberta Gasparetto.

“Finalmente terminou a assembleia de eleição de síndico. Como não havia ninguém que quisesse assumir o cargo, me candidatei timidamente. Fui eleito por unanimidade. Após as saudações aliviadas, pois alguém estava assumindo o cargo, o ex-síndico me propôs uma reunião, logo no dia seguinte. Encontrei a mesa principal do salão de festas lotada de pastas, entre elas estavam: as pastas mensais com as despesas dos últimos cinco anos; as pastas com os últimos contratos; além de uma pasta com as contas que precisavam ser pagas. Fui informado que a documentação referente aos funcionários estava na administradora. O ex-síndico fez questão de me alertar que o condomínio passa por sérios problemas financeiros, que a conta do banco está negativa há vários meses. E agora?”

Preço justo e condições transparentes na hora de fechar um contrato para obras e serviços nem sempre estão às mãos dos síndicos. Como procedimento bastante corriqueiro, grande parte dos condomínios já atua hoje com pelo menos três orçamentos, mesmo assim não está livre de surpresas no momento de pagar a conta, seja em demandas previamente identificadas ou durante situações emergenciais. Em princípios de 2011, por exemplo, a síndica Gabriela Nicolellis, do condomínio Edifício Castel Di Rimini, localizado na Pompéia, zona Oeste de São Paulo, deparou-se com “um grave entupimento nos ramais da rede de esgoto, no primeiro subsolo do prédio, que provocou grande vazão de água e atingiu boa parte da garagem e quase alcançou o poço de elevadores e o segundo subsolo”.

Uma circular da Caixa Econômica Federal (CEF), também editada no final do ano passado, prorrogou o prazo da adoção obrigatória da certificação digital emitida no modelo ICP-Brasil, “como forma de acesso ao canal eletrônico de relacionamento Conectividade Social”. A medida estava anteriormente prevista para entrar em vigor no dia 1º de janeiro deste ano, mas a Circular 566/2011 deu mais seis meses de prazo às empresas, entre elas, os condomínios. A certificação torna-se obrigatória a partir de 1º de julho deste ano.

Acidentes de grande porte podem ser evitados pelos síndicos, com manutenção direcionada através de inspeção predial

A prefeitura da cidade de São Paulo começou a cobrar nesta segunda-feira, dia 9 de janeiro, valores maiores nas multas pela má conservação e obstrução das calçadas, assunto que interessa diretamente aos síndicos e condomínios, já que a responsabilidade sobre o passeio público recai sobre o proprietário ou ocupante dos imóveis. A medida é baseada na Lei nº 15.442/2011, que trata da limpeza e conservação das edificações e terrenos na cidade, incluindo as calçadas públicas, e impôs valores até três vezes maiores aos anteriores nas multas aplicadas aos proprietários e inquilinos ocupantes dos imóveis. Os novos valores, que saltam de R$ 96,33 a R$ 300,00 no caso, por exemplo, de pavimentos esburacados, irregulares ou sujos, deveriam ter sido cobrados desde novembro passado, mas somente no sábado, dia 7 de janeiro deste ano, a prefeitura publicou no Diário Oficial do Município o Decreto-Lei 52.903/2012, regulamentando a Lei de setembro passado (a de número 15.442). O decreto criou ainda o Disque-Calçadas, por meio do telefone 156, em que os cidadãos poderão, entre outros, denunciar danos causados pelas concessionárias de serviços públicos.

Na era da comunicação 2.0, diversas empresas utilizam serviços online para facilitar e agilizar processos. Todavia, “a maioria dos síndicos e condôminos ainda pega o telefone para fazer solicitações ao seu gerente de atendimento, quando poderiam ter o acesso direto às informações pelo site da administradora”, comenta Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Publicada em 10 de setembro de 2011 no Diário Oficial do Município de São Paulo, a Lei nº 15.442/2011, que trata da limpeza e conservação das edificações e terrenos na cidade, incluindo as calçadas públicas, impôs novos valores de multas aos proprietários e inquilinos ocupantes dos imóveis.

A nova demanda que tem recaído sobre os condomínios – a obrigatoriedade da certificação digital – dá uma boa mostra da importância da guarda e dos cuidados com a documentação. Entre os requisitos indispensáveis para a emissão dos certificados digitais e-CNPJ, por exemplo, estão a Convenção do Condomínio registrada em Cartório de Imóveis (para aquelas com datas posteriores à entrada em vigor do Novo Código Civil, em janeiro de 2003) ou certidão da matrícula-mãe do imóvel, anterior ao seu desdobramento em unidades (no caso de condomínios constituídos antes de 2003). Já a ata registrada de eleição do síndico é obrigatória nos dois casos, entre muitos outros documentos.

Para ser síndico, não bastam boa vontade e dedicação: é preciso estar atualizado. Prova recente é a exigência da certificação digital para os condomínios que possuem funcionários próprios. Até 31 de dezembro próximo, eles deverão obter a certificação digital (e-CNPJ) para acessar o canal eletrônico “Conectividade Social”, da Caixa Econômica Federal (CEF), criado para a troca de informações relativas ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e à Previdência Social. A certificação digital é emitida no modelo ICP-Brasil por qualquer das Autoridades Certificadoras e suas respectivas Autoridades de Registro, regularmente credenciadas pelo Instituto Nacional de Tecnologia da Informação (ITI). Essas instâncias foram criadas para regulamentar a assinatura eletrônica nas operações realizadas pela internet.

A procuração é um instrumento legal, porém seu uso, e os limites dele, devem estar previstos na Convenção condominal.

O Ministério do Trabalho publicou nesta segunda-feira, dia 3 de outubro, portaria que adia a obrigatoriedade de implantação do REP (Registrador Eletrônico de Ponto) nas empresas com mais de dez funcionários. A obrigatoriedade estava inicialmente prevista para vigorar a partir de 3 de outubro. A Portaria 1979, assinada pelo ministro Carlos Lupi, a transferiu para 1º de janeiro de 2012, determinando que a partir da data, todas as empresas (e, por extensão, os condomínios) que optaram por utilizar o sistema eletrônico para controlar a entrada e saída dos trabalhadores, terão que instalar o REP. O equipamento permite a emissão de comprovantes em papel dos horários registrados, incluindo os intervalos de trabalho.

Funcionários treinados e equipamentos adequados para prestar os primeiros socorros aos condôminos e colaboradores podem evitar graves problemas futuros.

Conforme acórdão da relatora Nancy Andrighi, da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em Brasília, a dívida condominial prescreve em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela. Como base de argumentação, a relatora interpretou que esse tipo de débito se configura em dívida líquida prevista em instrumento particular, cujo prazo prescricional aplicável é o estabelecido pelo Artigo 206, parágrafo 5º, Inciso I do Código Civil de 2002.

O termo auditoria contábil, antes restrito a grandes empresas, já faz parte do vocabulário de síndicos e administradores de condomínios. As mudanças promovidas em cargos de gestão levam os novos responsáveis pela administração a contratar os serviços de auditoria.

Administrar os empregados exige muita responsabilidade, além de consumir aproximadamente 50% das receitas ordinárias arrecadadas pelo condomínio. Corresponde a uma das funções mais trabalhosas para o síndico e para as administradoras. Entre as atividades desenvolvidas pelas empresas administradoras estão: selecionar e admitir os funcionários, efetuar a divisão das atribuições e funções, orientar e demitir. É importante que o condomínio possua assessoria de uma empresa especializada nessa área, para evitar ações trabalhistas que irão com certeza onerar o valor do rateio mensal.

A previsão orçamentária deve refletir a realidade do condomínio e incluir despesas extraordinárias planejadas pelo síndico. A aprovação da previsão traz tranquilidade ao gestor.

Saiba identificá-las e como se prevenir

Pior que a frustração de um serviço mal feito, é a dor de cabeça que os síndicos têm para suspender contratos com fornecedores que descumprem o escopo dos trabalhos e ainda assim querem impor pesadas multas rescisórias. confira nesta reportagem os cuidados que devem ser tomados antes da contratação de serviços, conforme as dicas dos advogados márcio Rachkorsky e márcio Rodrigues de carvalho Barros.

NA “CASA CONECTADA”, É PRECISO COMPATIBILIZAR REDE EXTERNA AO PERFIL DOS USUÁRIOS

Com novos produtos de telecomunicações no mercado, oferecendo a interligação entre diferentes mídias e sistemas, torna-se indispensável planejar a disponibilidade dos serviços nos condomínios, bem como a infraestrutura de cabos e equipamentos necessários. Projetos e soluções de engenharia ganham o espaço antes ocupado pelas soluções mais caseiras, restritas a remendos e/ou adaptações.

Vazamentos, focos de incêndio, pessoas com problemas de saúde e até casos de falecimentos obrigam os síndicos a providenciarem a invasão domiciliar, em defesa dos interesses do condomínio. Confiram quando e como fazer.

PRÓS E CONTRAS NO USO DIVERSIFICADO

Assegurar a privacidade, tranquilidade e a segurança dos moradores representa um dos grandes desafios da gestão desses condomínios.

O tema é mais do que polêmico. Falar de fraudes em condomínios é tabu. São comuns situações nebulosas, onde não há provas claras de desvio de dinheiro. Resultado: os moradores se acomodam e até aceitam administrações capengas, comandadas por síndicos de atuação suspeita ou administradoras que prestam péssimos serviços, sem a transparência necessária. O pior é que em alguns casos a dúvida se transforma em realidade e o prejuízo já está grande quando os condôminos percebem os erros cometidos.

PROFISIONALIZAÇÃO SE EXPANDE NAS EDIFICAÇÕES MAIS MODERNAS

Além das tarefas clássicas da administração diária em um condomínio, o gestor condominial gerencia equipes (contrata, demite, orienta e delega), acompanha as necessidades dos moradores mais de perto, antecipa-se aos problemas e toma decisões comprometidas com a valorização do patrimônio dos moradores.

Para muitos síndicos, a correspondência é um assunto que costuma passar despercebido. Afinal, o correio entrega e o zelador (ou outro funcionário) distribui para os apartamentos ou coloca nas caixas apropriadas. Mas, na prática, não é tão simples assim. Mesmo porque há uma lei (6.538/1978) que dispõe sobre serviços postais. Diz o artigo 22: “Os responsáveis pelos edifícios, sejam os administradores, os gerentes, os porteiros, zeladores ou empregados são credenciados a receber objetos de correspondência endereçados a qualquer de suas unidades, respondendo pelo seu extravio ou violação.” Segundo o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira, o artigo 151 do Código Penal também trata do assunto: “Devassar indevidamente correspondência fechada dirigida a outrem acarreta pena de um a seis meses de detenção ou multa, mesma pena para quem se apossa de correspondência alheia, a sonega ou destrói. Lembro que esse crime só se penaliza por representação, ou seja, o reclamante deve proceder a queixa-crime, e não apenas o boletim de ocorrência.”

O artigo 1.336, parágrafo primeiro e segundo, não deixa dúvidas: o atraso no pagamento da taxa condominial gera multa de 2% e juros a 1%. 

A convenção ou o regulamento podem estipular outros patamares, desde que o valor a ser pago não seja superior a cinco vezes o vencimento. Mas se o inadimplente vai a protesto, os juízes chegaam a aplicar percentuais até 30% sobre o débito. Por outro lado, a Lei Federal 11.232/2008 prevê outros 10% de multa caso o condômino não quite em até 15 dias os valores estabelecidos pela sentença. Enfim, somando-se juros e multas, o atraso condominial pode se transformar em uma grande bola de neve contra os devedores.

Aposentado como analista técnico, o ex-síndico geral Adolfo Luiz Asquino, atual subsíndico de um prédio do Condomínio Residencial Parque das Nações, na Vila Leopoldina, zona Oeste de São Paulo, dá expediente todos os dias no escritório da administradora criada pelos próprios condôminos, acompanhando “em cima” os serviços de manutenção da área comum do empreendimento.

Bairro completo, reduto da colônia judaica, é repleto de amplos edifícios antigos.

Repleto de condomínios sofisticadíssimos e também com opções para a classe média, o Morumbi se firma como bairro de sucesso.

Ao lado do Parque do Ibirapuera, bairro se firma como o mais estrelado da cidade.

Inicialmente conhecida como região industrial, o ABC se diversifica e vive boom do mercado imobiliário.

Tatuapé traz sofisticação para a zona leste e ganha cada vez mais condomínios de alto padrão.

De bairro de chácaras Moema se transformou em um reduto charmoso e completo para se viver.

Vila Leopoldina muda completamente de perfil, recebe grandes condomínios do tipo clube e infra-estrutura de comércio e serviços. 

A antiga Lapa cresce e atrai moradores de outras regiões. Apesar do fim da fase romântica, o bairro tem atrativos, como a proximidade com o Metrô.

Qual a chave do sucesso de Santana? Para os moradores do bairro, a resposta é simples: boa parte das famílias que nasceram, cresceram e vivem nele adoram levar ainda hoje certo ritmo de vida colonial, ao mesmo tempo em que podem usufruir da praticidade e do conforto do dia-a-dia que todo cidadão de uma metrópole exige: um intenso comércio, shoppings, bares, restaurantes, super e hipermercados 24 horas, faculdades, parques e Metrô. “Faltam apenas uma casa de espetáculos e um teatro”, avalia Silvestre Ribeiro, síndico do Edifício Vivaz.

Foi lá que tudo começou. O Centro continua se desenvolvendo, e atraindo cada vez mais moradores. 

Personalidade “híbrida” ou “mista” gera dificuldades e pede soluções

Indispensável à realização dos procedimentos de segurança, especialmente no controle de acesso dos moradores, trabalhadores, visitantes e veículos, o cadastro atualizado dos proprietários e moradores garante o bom andamento da administração do condomínio.

O Governo de São Paulo estudará nos próximos meses se propõe a implantação de uma coordenadoria para a área dos condomínios.

A empresa contratada parece ótima. O síndico telefonou para uma ou outra referência e o preço era o menor do mercado. Nesse caso, a chance de surgirem problemas é grande. Vale se precaver, equalizando orçamentos, pesquisando muito sobre a contratada e assinando um contrato bem elaborado.

De olho nas regras de trânsito Condomínios que possuem vias internas devem ficar atentos à obediência das normas.

A lei, que entra em vigor em agosto, promete mudar a rotina de bares, restaurantes e também dos condomínios.

Talvez poucos assuntos sejam tão negligenciados pelos síndicos quanto a prestação de primeiros socorros nos condomínios.

Nos tempos atuais, todos precisam racionalizar custos. E não é diferente com os condomínios.

CNPJ: essencial para os condomínios. Entenda a importância do CNPJ e o que fazer caso o condomínio não esteja legalizado.

Todo síndico certamente já se viu às voltas com a complicada nomenclatura dos cartórios. Onde registrar a ata da assembleia? Ou onde pesquisar o proprietário daquela unidade inadimplente? Confira a seguir as atribuições de cada cartório:

É cada vez mais freqüente o uso de aparelhos radiocomunicadores em condomínios. Geralmente, os porteiros, zeladores e funcionários da manutenção são os que mais aproveitam a tecnologia. Com a vantagem de encontrar as pessoas de forma rápida, os equipamentos são indispensáveis em um cotidiano que exige velocidade e praticidade.

Nos condomínios repletos de serviços, comodidades facilitam a vida dos moradores.

O que muda para os condomínios

Especialmente horários de mudanças e de entregas de mercadorias serão alterados e modificarão as rotinas dos prédios.

Com o sinal em ordem