Impermeabilização: Como o síndico pode ter mais segurança para contratar serviços

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O tema da impermeabilização é um dos mais comuns quando se fala em obras em condomínios, e também dos mais polêmicos. Isso porque, a origem dos problemas se encontra muitas vezes bem longe de onde eles costumam se manifestar, avalia o engenheiro civil Roberto Boscarriol Junior. Os sinais de bolor, infiltração, desplacamento e corrosão acabam aparecendo em áreas distantes do ponto inicial de uma infiltração, por exemplo. Assim, o diagnóstico corre o risco de se tornar impreciso e virar uma sucessão de soluções parciais ou ineficientes, com inevitável insatisfação e prejuízo aos condôminos.

Outro aspecto que agrava a situação e que gera novo problema - o desencontro dos orçamentos apresentados pelos prestadores de serviços, é que falta no País a cultura da inspeção predial, avalia Flávia Zoéga Andreatta Pujadas. Também inexiste o hábito de se contratar um projeto executivo de engenharia antes da cotação das obras, completa Flávia, engenheira e presidente do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo). Flávia atua ainda como secretária de uma Comissão de Estudos da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que está desenvolvendo uma norma para inspeção predial.

“A inspeção é uma ferramenta de gestão predial, que ajuda a definir a prioridade de obras, mesmo que a construção esteja dentro do prazo de garantia; ela diagnostica problemas e os danos decorrentes deles, entre eles, os de impermeabilização.” Mas a inspeção não serve para mostrar ao síndico a melhor solução, ressalva a presidente do Ibape, pois somente um projeto técnico posteriormente desenvolvido por um especialista fornecerá ao gestor o diagnóstico preciso do que deverá ser feito. “O projeto irá apontar origens e soluções de acordo com a estrutura do prédio e seu perfil.” Servirá ainda como uma base técnica para o síndico, que deverá solicitar os orçamentos a partir desse escopo único, o qual, inclusive, determinará as intervenções que o prestador de serviços terá que executar. Ou seja, inspeção predial e projeto executivo representam dois caminhos iniciais fundamentais para a correção das patologias em impermeabilização. “O não investimento em projeto é uma decisão gerencial muito ruim”, observa Flávia. A presidente do Ibape faz questão de esclarecer, por outro lado, que a inspeção predial não cumpre com uma função de perícia. Seus resultados não devem ser apresentados como laudo para que se pleiteiem reparos às construtoras.

O MÍNIMO QUE O GESTOR DEVE SABER

Um primeiro ponto que os síndicos devem considerar quando se trata do assunto, é que os sistemas impermeabilizantes são essenciais para garantir a vida útil das estruturas, aponta o engenheiro Boscarriol. Eles configuram uma espécie de capas protetoras, que impedem infiltrações e a ação corrosiva da água. Boscarriol lembra aos síndicos que todo sistema construtivo possui um ciclo de vida útil – que pode ultrapassar a 20 anos no caso da impermeabilização (com garantia de cinco anos) -, e que, ao longo do tempo, serviços de manutenção e obras corretivas podem ajudar a prolongar ou, ao menos, a manter esse prazo.

A engenheira Flávia complementa que o mínimo da vida útil da impermeabilização situa-se num intervalo entre dez e 15 anos, podendo então chegar a muito mais, “pois existem vários sistemas e cada um é projetado por uma diversidade de materiais. Somente o projetista é quem irá determinar essa vida útil”, diz. E é claro que isso poderá ser comprometido pelo mau uso, pelas demais obras do condomínio ou pela falta de manutenção. Além disso, é preciso verificar se o próprio sistema foi bem construído. Finalmente, existe a atuação dos chamados agentes naturais de degradação, como a proximidade com a orla marítima, grandes variações de temperatura, os índices pluviométricos etc. Boscarriol complementa, observando que “a água é o principal elemento provocador da degradação das construções. Ela atua como o próprio agente agressivo, ou age como veículo condutor de outros agentes (ácidos, sais, álcalis etc.)”. Desta forma, na tabela a seguir, ele apresenta as principais patologias sobre a impermeabilização.

Conforme orienta Boscarriol, uma forma de entender melhor o que gera essas ocorrências é buscar informações no próprio projeto original do edifício, no histórico de intervenções do condomínio e se respaldar em catálogos dos produtos e serviços, normas e leis, conhecimentos anteriores e nos planos e especificações dos fabricantes. A esse conjunto ele dá o nome de acervo técnico ou hobby-corner (na definição em inglês).

PREOCUPAÇÃO COM O PATRIMÔNIO

Síndica do Condomínio Edifício Cinderela, um prédio de quase 60 anos do bairro de Higienópolis, na região central de São Paulo, Maria das Graças Amaral de Mello prepara-se para uma importante obra de impermeabilização no local. A garagem do subsolo apresenta uma pequena infiltração, indicando que a manta da superfície, ainda a original, em pastilhas, teve sua vida útil expirada há muito tempo. “Está na hora de mexer em tudo”, diz. A síndica conta que chegou a receber orientação de um técnico para quebrar apenas um pequeno trecho próximo da área da infiltração, mas acredita que o certo seja mesmo renovar o sistema todo e, assim, apresentar uma solução mais definitiva aos condôminos.

Já a síndica Claudette Leonarda Reis, do condomínio Edifício João Teixeira Filho, situado na Av. Angélica, próximo da Paulista, irá enfrentar duas futuras obras em impermeabilização: na cobertura, restituindo aos condôminos o antigo solário, que foi desativado em gestões anteriores, e nos subsolos. Na cobertura, ela terá que refazer o sistema, pois, segundo Claudette, é possível observar, ao tirar pedaços do contrapiso, a manta esfarelando. Acabou a vida útil, destaca. Ela também tem problemas nas garagens, do primeiro para o segundo subsolo. Claudette relata que fendas se abriram nos pontos em que o contrapiso tem estruturas em madeira, transformando-se em pequenas rachaduras. O resultado é que a água eventualmente infiltra para o segundo nível, onde já é possível observar a argamassa estufada ou com bolhas. “Nada que coloque a edificação em risco”, pondera. Entretanto, Claudette já está se programando para atacar o problema e colocar a casa em ordem.

FIQUE ATENTO – NORMAS ABNT

A impermeabilização é tema de pelo menos 30 normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), mas as duas principais são as NBR 9.574 (a primeira versão é de 1985) e 9.575/2003. Elas definem conceitos e um grande escopo de informações para embasar o desenvolvimento de um bom projeto. Há dezenas de outras normas relacionadas a obras na construção civil, no entanto, as NBR’s 14.037/2011 e 5674/2012 podem ajudar bastante nas decisões relativas aos sistemas de impermeabilização, pois tratam, respectivamente, da elaboração de manuais de manutenção preventiva e de gestão desses trabalhos. E entre as novas normatizações, que estão para ser lançadas pela ABNT, se encontra uma NBR específica para reformas.

Fotos Engo Roberto Boscarriol Junior

Matéria publicada na edição - 187 de fev/2014 da Revista Direcional Condomínios