Garagem

Conhecida como “área problema”, a garagem demanda ajuste fino de gestão para evitar conflitos entre condôminos e surpresas na manutenção. O ideal é dar prioridade a intervenções que visem ao conforto, economia e segurança.

Condomínios com vagas de menos ou veículos demais procuram aproveitar ou até mesmo adquirir áreas para construção de novos espaços de estacionamento.

Manter um condomínio em ordem não é uma tarefa fácil, não é mesmo? Um assunto que gera polêmica em muitas reuniões condominiais é o uso da garagem. Antes de mais nada, é preciso que tenha um Regulamento Interno, onde estejam claras todas as normas e as consequências. E no caso de infração, serão aplicadas advertências ou multas.

Depois de seis meses de obra, que incluiu desativação total da garagem por quatro deles, o subsolo do Condomínio Edifício Uirapuru, no bairro do Paraíso, em São Paulo, ganhou aspecto renovado. Antes ambiente insalubre aonde escorria a água de seis minas pelas superfícies, a garagem teve todo seu piso e contrapiso arrancados para implantação de uma nova estrutura. Foi preciso instalar um sistema de drenos, para então recompor as camadas de cobertura do solo, até chegar a um revestimento de concreto “tipo zero”, tratado com máquina polidora. O espaço passou ainda por recuperação dos pilares e paredes, tratamento da ferrugem, dos encanamentos, da fiação, iluminação (agora em LED), pintura, e ganhou um bicicletário.

Garagem é um dos itens que mais tira o sono do síndico, especialmente quando há espaço de menos e vagas demais. Em geral, o ‘presente’ vem acompanhado de outros brindes, como a necessidade de promover periodicamente o rodízio de vagas indeterminadas, de gerir veículos presos, de providenciar protetores para automóveis, pilares e paredes, e de convencer os condôminos que os sedans e SUV atuais não cabem em áreas desenhadas para atender a uma legislação municipal de 1992 (O Código de Obras de São Paulo, Capital). Afora isso, quando se localiza no subsolo, a garagem tem a companhia de encanamentos, reservatórios d’água, casa de bomba, geradores, lixeiras, equipamentos de combate ao fogo, carrinhos de mercado, bicicletário e, às vezes, armários.

Quando falamos sobre condomínios, muitos temas podem ser objeto de conflitos envolvendo a coletividade, entre eles, vagas de garagem. E dentro deste assunto, um em especial é bem delicado, porque demanda compreensão documental e legal, além de bom senso e respeito: é o uso irregular da vaga, seja por causa do tamanho dos veículos ou pela forma como são estacionados (fora dos limites).

O Condomínio Edifício Varandas do Atlântico, uma torre residencial de 17 andares localizada no Guarujá, litoral de São Paulo, passou recentemente por grande modernização: mudou a fachada, contratou obras de impermeabilização e colocou novo piso na superfície em epóxi. Mas faltava a garagem, que acabou entrando no escopo da renovação, ganhando também epóxi nos 1.200 m2 que compõem o subsolo. O resultado deixou o subsíndico Vanderlei Guerrero bem satisfeito: “além do efeito estético, obtivemos um piso que impermeabiliza e facilita a manutenção”.

Apesar de sofrer um esforço contínuo de arrancamento da superfície, causado pelo movimento dos pneus dos carros, os revestimentos das garagens podem ter uma vida longa quando escolhidos corretamente. Segundo o engenheiro civil Elorci de Lima, o mercado oferece inúmeras opções aos síndicos:

A cada chuva forte, os alagamentos se repetem em grandes cidades como São Paulo e também afetam os condomínios, atingindo principalmente suas garagens. O jeito é reforçar comportas e bombas de drenagem, entre outras medidas.

Conforto ambiental, acessibilidade, segurança e, claro, boa solução de espaço para estacionar e manobrar os veículos são itens indispensáveis às garagens nos condomínios.

Na pauta das preocupações dos síndicos, o assunto garagem sempre encontra um lugar assegurado, em função do mau uso, de divergências sobre a ocupação, dos espaços reduzidos de manobra ou da falta de vagas. Remodelar o espaço ajuda bastante, mas a oferta de mais vagas requer cuidados com a regularização.

Cada um dos proprietários dos 128 apartamentos do Condomínio Edifício Ana Carolina, localizado no bairro de Santana, zona Norte de São Paulo (Capital), tem direito ao usufruto de uma vaga de garagem, mas o espaço físico destinado aos veículos não comporta mais de 108 deles. Por meio da contratação de quatro manobristas, que se revezam durante sete dias por semana, noite e dia, em escalas de doze horas de serviço por 36 de folga, o condomínio conseguiu sanar eventuais dificuldades que traria aos moradores. “A medição da área comum de garagem não bate com o especificado de 19,15 metros de  área total da escritura, não há espaço físico para fazer as vagas. Nesta medida faltariam, por exemplo, 20 vagas”, afirma a síndica Rejane de Albuquerque.

O sorteio periódico de vagas de garagem é rotina em grande parte dos condomínios, já que muitos deles são entregues com vagas indeterminadas, o que exige que administradores e síndicos promovam um rodízio de ocupação das mesmas, para que não se consolidem situações privilegiadas. Muitas vezes, alguns condôminos se sentem prejudicados por serem destinados a vagas de manobra mais difícil ou, ainda, distantes do acesso aos elevadores.

Os contratos de locação ou comercialização de vagas de garagem que forem celebrados a partir do próximo dia 20 de maio terão que estar restritos aos próprios moradores ou usuários dos condomínios, salvo deliberação em contrário prevista na convenção. É o que determina a Lei Federal 12.607/2012, publicada no começo de abril passado no Diário Oficial da União. A lei foi sancionada pela presidente Dilma Rousseff em 5 de abril, com prazo de 45 dias para entrar em vigor.

Poucos condomínios estão livres de problemas com suas garagens. Os prédios antigos sofrem com a falta de espaço e os mais novos se vêm às voltas com garagens mal planejadas, cheias de obstáculos e com vagas apertadas. Segundo a arquiteta Fadva Ghobar, especializada no planejamento de garagens, a preocupação com o espaço para carros nos condomínios é cada vez mais eminente. "Quem tem uma vaga quer duas, quem tem duas quer três. Tiramos leite de pedra, e sempre achamos uma brecha para solucionar o caso", conta, ressaltando que, há 30 ou 40 anos, as construtoras não priorizavam vagas para veículos. "Hoje, São Paulo tem a relação de um carro para cada dois habitantes", diz a arquiteta.

PELA ORGANIZAÇÃO E O CONFORTO DE UMA ANTESSALA

Boa parte dos moradores das grandes cidades passa pelas garagens antes de entrarem em suas casas para momentos de merecido descanso. Assim, é preciso dar um aspecto de antessala neste importante espaço de convívio diário das pessoas.

Condomínios procuram cada vez mais aumentar os estacionamentos, em soluções que vão da mudança do layout de distribuição à ampliação física de áreas de subsolos.

É possível valorizar a garagem, tornando-a um espaço mais agradável, com uma iluminação correta e eficiente e instalando acessórios adequados. A instalação de sensores de presença é fundamental para economizar energia elétrica. "Nas garagens, os sensores economizam mais de 60% de energia", afirma o engenheiro eletrônico Márcio Missao Babazono. Segundo Márcio, muitos síndicos têm solicitado um retrofit para a iluminação da garagem. Com o apagão e a necessidade urgente de economizar, os condomínios deixaram as garagens escuras demais. Conforme a garagem, Márcio recomenda a instalação mais adequada. Garagens pequenas podem receber sensores por ponto (ou sistema parcial, que deixa os corredores da garagem acesos e os sensores nas vagas). Já garagens maiores precisam de centrais de gerenciamento - conforme o carro entra na garagem, acendem-se os pontos.

A ideia é proporcionar um padrão de conforto e bem-estar equivalente aos halls sociais.