Gestão

"A previsão orçamentária é o ponto chave da gestão de um condomínio. É preciso muita atenção e empenho na elaboração do orçamento, para que haja a menor diferença possível quando for realizada a comparação entre os valores previstos de receitas e despesas e os valores realizados, recebidos e pagos no mês. Recomendo aos síndicos que analisem o que ocorreu no último ano; que façam uma média desses gastos; e olhem para a frente, para o que vai ter de dispêndio no futuro."

Assim como os usuários das redes sociais recebem via smartphone notificações de novas mensagens, curtidas e compartilhamentos de fotos e vídeos, os moradores de um empreendimento de alto padrão localizado no Jardim das Perdizes, região da Barra Funda, zona Oeste de São Paulo, têm acesso a notícias, enquetes, reservas, regulamentos e chegadas de correspondências através de avisos do celular.

Despesas com funcionários, água, elevador e energia consomem boa parte da receita mensal de um condomínio. Assim, prestar contas, detalhando todos os gastos aos condôminos, é estratégia essencial a uma boa gestão financeira, de obras e serviços, e à relação de confiança com a coletividade.

Alguns dos sete condomínios administrados pela síndica Patrícia Moreno contratam auditorias mensais nas pastas de contas preparadas pelas administradoras. Isso traz tranquilidade para o conselho e o síndico, observa a gestora, destacando que conselheiros e condôminos buscam hoje maior transparência na prestação de contas.

A formação acadêmica em áreas de gestão e a experiência profissional anterior dos síndicos propiciam a eles a utilização de ferramentas de gestão estratégica, que facilitam o trabalho e a otimização dos recursos disponíveis, bem como, a satisfação dos condomínios.

Quando ouvimos falar em “prestação de contas”, transparência é uma palavra frequentemente mencionada, pois deve ser clara e objetiva de modo que qualquer pessoa consiga entender o que foi demonstrado.

Desde 2014 a cidade de São Paulo protagoniza a discussão e aprovação de leis que estabelecem diretrizes para o uso e a ocupação do solo, com impacto direto sobre o perfil dos condomínios, as relações de vizinhança, o retrofit e a aprovação de obras.

O condomínio administrado pela síndica Mary Brêtas possui duas torres de 18 andares e 223 apartamentos, com unidades de dois dormitórios de quase 50 m2. O prédio é dotado de pequena quadra, churrasqueira, salão de festas, espaço fitness, cozinha e vestiário para funcionários, mas não dispõe de casa do zelador.

Reportagem com o arquiteto e urbanista Luiz Frederico Rangel

Desempenhar as funções inerentes ao cargo de síndico realmente não é uma tarefa simples. É necessário ter conhecimento em diversas áreas que incluem Contabilidade, Engenharia e Direito. Como se não bastasse, às vezes é preciso atuar como mediador para solucionar os conflitos entre os moradores.

Buscar o equilíbrio entre arrecadação e custos, através de uma previsão orçamentária realista, representa grande passo para uma gestão eficiente, destaca o síndico Paschoal Lombardi Junior, que ajudou a recompor a saúde financeira de seu condomínio.

A Assembleia Ordinária anual tem como um dos objetivos aprovar a peça orçamentária do condomínio para o ano corrente, visando o equilíbrio entre receitas e despesas. Mas às vezes as contas fogem ao controle, situação que deverá ser enfrentada pelo síndico conforme analisa a seguir o advogado Antonio Artêncio Filho.

O novo Código do Processo Civil (Lei 13.105/2015), que entra em vigor em março deste ano, estabelece, em seu Art. 784, que "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, serão considerados títulos executivos extrajudicial", destaca o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Cobrança de débitos condominiais pela via judicial será mais rápida

O síndico é o principal responsável pela administração do condomínio, conforme definem o Artigo 1.347 do Código Civil brasileiro (Lei 10.406/2002) e Artigo 22 da Lei Federal 4.561/1964. As atribuições desse gestor estão previstas nos Artigos 1.348 do Código Civil e no 22 da legislação mais antiga. Conforme o Código Civil, ele deverá ser escolhido por meio de Assembleia de condôminos, para um período não superior a dois anos.

Os quatro edifícios do Condomínio Green Village, em Cidade Dutra, zona Sul de São Paulo, acabam de ganhar caixas de correspondência no hall de serviços do térreo, novidade implantada pelo síndico João Lang Neto com vistas a liberar os funcionários da portaria para outras tarefas. “Agora os funcionários não precisarão mais percorrer andar por andar distribuindo cartas para as 216 unidades. O serviço exigia muito tempo deles. Eles manterão apenas a entrega de jornais e revistas e no tempo restante poderão fazer rondas pelo condomínio, inibindo atos de vandalismo”, afirma o síndico.

Síndicos procuram identificar gorduras e cortar despesas sem perder a qualidade dos serviços e obras.

A terceirização de serviços foi introduzida timidamente no Brasil nos anos 60 e nas décadas seguintes esteve presente principalmente nas plantas industriais. Mas desde os anos 90 ganhou corpo em áreas como portaria, segurança e limpeza nos edifícios comerciais e residenciais, incluindo hoje novos segmentos, entre eles, manutenção, bombeiro civil e gerência predial. Alternativa ainda controversa junto a alguns síndicos, a terceirização procura se expandir nos condomínios como ferramenta administrativa que vai além da diminuição de custos.

Para alimentar três torres com quase 300 unidades e enfrentar interrupções frequentes de energia, por longos períodos, o Condomínio Practical Way, na zona Oeste de São Paulo, mantém um gerador de 180 KVa. Melhorias têm sido promovidas no local com vistas a diminuir um pouco o impacto ambiental de seu funcionamento.

Depois de quatro anos à espera de definição, a Prefeitura de São Paulo finalmente determinou os níveis aceitáveis de emissão de gases pelos geradores. A medida veio através do Decreto 54.797/14, publicado no final de janeiro deste ano. Segundo a assessoria de imprensa da Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente, os condomínios terão um ano para se adequar aos padrões estabelecidos.

Há muito que a situação econômica de nosso País, o aumento da insegurança e a oportunidade de melhores condições de lazer, têm evidenciado a migração de famílias para condomínios fechados, como se este modelo de moradia fosse a solução de todos os problemas e desejos.

A administradora e contabilista Rosely Benevides de Oliveira Schwartz atua na área de condomínios há quase duas décadas e observa grande mudança nas atribuições e perfil de síndicos e síndicas. As leis estão mais complexas e há controle e cobrança maiores por parte dos condôminos, justifica. Professora de cursos de formação de síndicos e autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva, 13a edição), Rosely Schwartz apresenta, a seguir, uma síntese das atribuições desse novo gestor.

Inicialmente, a adoção de ponto eletrônico em locais de trabalho com mais de dez funcionários seria obrigatória, conforme a Portaria 1.510/2009 do Ministério do Trabalho e Emprego. Mas o equipamento tornou-se facultativo e sua implantação foi regulamentada por nova Portaria, a de no 2.686/2011. Agora, os síndicos encontram três formas de registrar o ponto do funcionário: manual (escrito), mecânico (cartão) e eletrônico. A vantagem deste é que ele emite comprovante a cada registro feito pelo empregado e não há como bloquear o relógio ou editar os dados. Mais informações em http://portal.mte.gov.br/pontoeletronico/.

Por Rosali Figueiredo

São Paulo, 9 de agosto de 2013

Uma das maneiras que alguns condomínios encontram para contratar serviços de limpeza, portaria e manutenção é recorrer às chamadas cooperativas de trabalho. Elas são regidas pela Lei Federal 12.690/2012, segundo a qual essas organizações devem ser constituídas “por trabalhadores para o exercício de suas atividades laborativas ou profissionais com proveito comum, autonomia e autogestão”. Deve haver “participação econômica” dos membros da cooperativa, como, por exemplo, distribuição de cotas-partes dos montantes arrecadados.

Depois de orientar síndicos e administradores sobre a escala dos porteiros, a advogada Alessandra Chinelli Ignatovitch Paes volta a tratar do quadro de pessoal dos condomínios, abordando, desta vez, os cuidados na terceirização das atividades operacionais. Confira.

Com a temperatura do ar e o clima cada vez mais instáveis, a saída mais rápida para esquentar ou refrescar o ambiente é recorrer a um bom ar-condicionado. Atualmente, "para quem mora em apartamento, o equipamento deixou de ser um artigo de luxo para ser um eletrodoméstico de necessidade", diz Sérgio Meira de Castro Neto, diretor de condomínios da vice-presidência do Secovi em São Paulo (Sindicato da Habitação). Mas, por mais simples que pareça, a instalação do ar-condicionado em apartamento demanda planejamento, porque exige cuidados quanto à preservação da estética da fachada e do projeto arquitetônico do prédio, bem como à segurança dos condôminos.

Segundo o especialista e advogado Cristiano De Souza Oliveira, compartilhar a gestão de um condomínio, seja com comissões, conselhos, subsíndicos ou mesmo o síndico mirim, são experiências "muito válidas", já que harmonizam o convívio e evitam problemas como depredações e barulho excessivo, entre muitos outros. "A administração do condomínio não deve ser solitária nem autoritária", defende Cristiano De Souza. O advogado destaca que o novo Código Civil brasileiro, em vigor desde 2013, "possibilitou à coletividade administrar os condomínios via deliberações de assembleia".

Saiba quais as agências do Banco do Brasil em São Paulo e no Interior do Estado estão operando com um programa piloto de concessão de crédito aos condomínios.

Obrigados a terem CNPJ mas sem personalidade jurídica, os condomínios encontram dificuldades para registrar imóveis, quando arrematados de inadimplentes ou comprados para ampliação das áreas comuns. Confira nesta reportagem e em entrevista na próxima página, algumas alternativas para sair do impasse. Em relação aos bens móveis, a situação é mais tranquila e os síndicos são responsáveis por sua guarda e conservação.

O Condomínio edilício não tem personalidade jurídica. Portanto, segundo o advogado Rodrigo Karpat, “a ele é permitida a realização de um número restrito de negócios jurídicos, tais como administração dos seus passivos e ativos, abrir conta, efetuar aplicação financeira, adquirir bens, contratar serviços, comparecer em juízo ativa e passivamente.

O síndico Almenor Tacla, do Condomínio Residencial Admo, teve uma surpresa logo após aprovar em assembleia a compra de gerador para o edifício.

Dez anos atrás, em um conglomerado de 174 milhões de brasileiros, apenas 13 milhões tinham acesso à internet, de acordo com pesquisa realizada pelo e-commerce.org.br em 2002. Hoje, compara Cátia Lassalvia, consultora de comunicação digital para empresas e o Terceiro Setor, em uma população de 190 milhões, existem aproximadamente 80 milhões de usuários de internet e cerca de 90% deles acessam redes sociais digitais.

Cuidados indispensáveis na busca por renda extra

A vez dos relacionamentos e da especialização

Um novo profissional nos condomínios

Tendência crescente mesmo nos empreendimentos residenciais, o gestor de facilidades (ou facilities) promove a integração entre “pessoas, tecnologias e serviços”, estendendo sua atuação às demandas específicas dos condôminos. Lida ainda com a racionalização dos custos, a busca da qualidade e a mediação das regras de convívio interno.

Trabalho de formiguinha dos síndicos garante economia em contratos e prestações de serviços.

Assessoria especializada garante qualidade e tranquilidade diante do excesso de tarefas e de obrigações legais e normativas.

Conheça as vantagens e desvantagens de cada opção para a mão-de-obra dos condomínios.