Segunda, 13 Novembro 2017 00:00

Norma ABNT de Inspeção Predial: Definição de nova NBR entra na reta final

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Até o mês de junho do próximo ano é provável que esteja em vigor a Norma de Inspeção Predial da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), depois de inúmeras reuniões sobre o assunto conduzidas pela Comissão de Estudo de Inspeção Predial do Comitê Brasileiro da Construção Civil (CB 002).

Todo o processo para a elaboração da Norma brasileira de Inspeção predial começou em abril de 2013, depois teve um período de suspensão em 2014 devido a problemas divergentes no texto que estava sendo elaborado, até que em 1º agosto de 2016 a Comissão de Estudos retomou as atividades. No mês de junho deste ano, foi publicado um texto-base revisado, harmonizado com algumas alterações de conceito que vinham da versão original. A coordenação das reuniões da Comissão de Estudo está a cargo de Luis Carlos Pinto da Silva Filho, professor e diretor da Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRS). O engenheiro Antônio Dolacio, recém-eleito presidente do IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias – jurisdição SP) responde como secretário da Comissão de Estudo. Enviada ao setor responsável da ABNT, a norma foi submetida às regras da ABNT Diretiva Parte 2, de adequação e formatação.

A informação dada pela Chefe da Secretaria Técnica-Executiva da ABNT/CB-002, Rose de Lima, é que a previsão para entrada em consulta nacional por 60 dias ocorrerá na primeira quinzena do próximo mês (Dezembro). Se não houver objeções técnicas, o Projeto será encaminhado diretamente para publicação como Norma Brasileira. Se houver desaprovação de alguma parte, haverá uma reunião especial para tratar especificamente do item apontado. Caso haja alterações de cunho técnico, o Projeto de Norma irá circular em 2ª Consulta Nacional, desta vez, por 30 dias.  Não havendo desacordo no texto apresentado, o Projeto de Norma de Inspeção Predial será publicado como Norma Brasileira (ABNT NBR).

Seguem principais tópicos da norma:

1. A norma fixará diretrizes, conceitos, terminologia, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à Inspeção Predial, na tentativa de uniformizar a metodologia de sua realização;

2. Ela servirá como parâmetro de monitoramento da vida útil de uma edificação atestando as condições de desempenho, uso e operação da mesma, após o imóvel ser entregue aos proprietários;

3. A norma será aplicada a qualquer tipo de edificação, públicas ou privadas;

4. A norma de Inspeção Predial não substituirá as inspeções periódicas previstas nos planos de manutenção previstos na ABNT NBR 5674;

5. Num todo, a Inspeção Predial envolve as seguintes normas, todas referentes também a condomínios:

- ABNT NBR 5.674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção;

- ABNT NBR 14.037 – Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos;

- ABNT NBR 16.280 – Reforma em edificações – Sistema de gestão de reformas – Requisitos.

- ABNT NBR 15.575 – Desempenho de Edificações Habitacionais.

6. O responsável pela Inspeção Predial será designado inspetor predial, engenheiros e arquitetos, habilitados e capacitados para tal trabalho;

7. As anomalias identificadas durante uma Inspeção Predial podem ser:

- Endógenas ou construtivas: Origem oriunda das etapas de projeto e/ou execução;

- Exógenas: Originadas por fatores externos, provocados por terceiros;

- Funcionais: Originadas por envelhecimento natural e consequente término da vida útil.

8. A inspeção predial terá três níveis de prioridade:

Prioridade 1 - Perda de desempenho compromete a saúde e/ou segurança dos usuários e/ou funcionamento dos sistemas construtivos e a vida útil. As intervenções devem ser realizadas com urgência;

Prioridade 2 - Perda parcial do desempenho sobre a funcionalidade da edificação;

Prioridade 3 - Perda de desempenho pode ocasionar pequenos prejuízos à estética. Não existe necessidade de intervenções imediatas.

9. Na norma existirão dois usos a serem examinados, listados a seguir:

a) Uso regular: o Uso está de acordo com o previsto em projetos, normas técnicas, dados de fabricantes e manual de uso, operação e manutenção;

b) Uso irregular: Uso realizado em divergência os itens supracitados.

10.Também constará da norma a classificação informada pelo inspetor predial sobre o estado aparente de desempenho dos sistemas vistoriados. A seguir:

- Classe 1 de desempenho: Desempenho adequado ao uso;

- Classe 2 de desempenho: Desempenho que requer recomendações corretivas e/ou preventivas;

- Classe 3 de desempenho: Desempenho inadequado ao uso, quando as manifestações patológicas encontradas são prejudiciais à segurança e/ou saúde dos usuários.

11. Deverão ser examinados e analisados todos os documentos administrativos, técnicos, manutenção e operação da edificação, quando disponíveis.

A norma de Inspeção Predial será uma ferramenta útil para avaliar todos os sistemas e subsistemas, elementos e componentes construtivos de uma edificação. Esta inspeção deverá ser realizada por profissionais, engenheiros ou arquitetos, habilitados e devidamente capacitados e servirá de orientação para a melhorias das condições técnicas de uso, operação, manutenção, funcionalidade e desempenho das edificações.

Para as condições de desempenho devem ser considerados os seguintes requisitos:

- Segurança: Segurança estrutural, contra incêndio, no uso e na operação;

- Habitabilidade: Estanqueidade; saúde, higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade.

- Sustentabilidade: Durabilidade; manutenibilidade.

Com o nascimento desta Norma de Inspeção Predial, apesar de dizerem que “Norma não é Lei”, é importante lembrar que no Artigo 39, Inciso VII, da Secão IV, que trata das Práticas Abusivas, o Código de Defesa do Consumidor estabelece:

“É vedado ao fornecedor de produtos e serviços colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, ou outra Entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO.”

“Ora, se não há Regulamentação Técnica específica sobre um produto ou serviço e se a ABNT é a única entidade reconhecida pelo CONMETRO, as Normas ABNT passam a ser a referência para a qualidade destes itens, quando comercializados no País

Importância da Inspeção Predial

A inspeção predial representa um processo que auxilia na gestão de uma edificação. Os síndicos, gestores, administradores têm que se inteirar da importância de sua realização. Uma edificação sempre será valorizada se fizer inspeções prediais periódicas, mantendo um bom nível de conservação e maior vida útil. (Artigo publicado também no Jornal do Síndico – Belo Horizonte, Novembro de 2017)


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Kleber José Berlando Martins

Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho. Especialista em Construção Civil, Avaliações e Perícias e Engenharia Diagnóstica, com mestrado de Construção Civil em andamento. Ex-Diretor do Ibape-MG. É presidente da ASPEJUDI (Associação de Peritos Judiciais, Árbitros, Conciliadores e Mediadores de Minas Gerais) e da Comissão de Avaliações e Perícias da SME (Sociedade Mineira de Engenheiros).
Mais informações: www.kjavaliacoesepericias.com.br; kleberperito@terra.com.br.