Manutenção Predial

Uma das principais obrigações do síndico é tornar o prédio seguro para proteger os condôminos e o patrimônio. Isso está bem claro no Art. 1.348, da Lei 10.406/2002 (Código Civil), que trata das obrigações do gestor, entre elas a contratação da apólice de seguros (Prevista no Inciso IX).

Um morador que tenha seu apartamento do último andar atingido por infiltração decorrente da falta de manutenção das instalações da cobertura, ou que observe a queima de aparelhos eletroeletrônicos pela ineficiência do sistema de para-raios, poderá processar o condomínio, que “fatalmente será condenado a ressarcir os danos causados”, afirma o advogado João Paulo Rossi Paschoal.

Normas regulamentadoras do Ministério do Trabalho exigem que os prédios disponibilizem na cobertura ou muretas instalações de proteção aos trabalhadores que atuam em serviços em altura e, no caso do trabalho com a fachada, um sistema de ancoragem.

Profissionais que realizam inspeções nas edificações apontam que o topo dos prédios tem sido um dos setores mais negligenciados na manutenção dos condomínios. E ali se encontram sistemas importantes, como a casa de máquinas dos elevadores, reservatórios d’água, barriletes, SPDA e a proteção da laje de cobertura.

As fachadas fazem parte do sistema de vedações verticais de uma edificação e devem ser tratadas de forma bastante rigorosa pelo síndico, devido ao grande impacto que elas trazem na vida dos usuários no desempenho da edificação.

Em entrevista à Direcional Condomínios, o advogado especialista na área, João Paulo Rossi Paschoal, fala sobre a responsabilização pelos danos causados por falhas construtivas (vícios ocultos, aparentes e "defeitos de produtos") ou abandono da manutenção nas edificações. Em análise, situações relativas ao topo dos prédios.

Em várias e grandes edificações existe um ambiente acima da última laje de pavimento, chamado de ático, que possui um pé direito menor em relação aos demais andares tipo. É onde ficam instalados equipamentos diversos de uso dos condomínios, como, por exemplo, os reservatórios d’água, casa de máquinas dos elevadores, barriletes, telhados, sistema de ancoragem para trabalho em altura e SPDA.

Em artigo recém-publicado no site da Direcional Condomínios, o Eng. Civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi enumera as funções que os revestimentos exercem na fachada das edificações.

O diagnóstico preliminar das manifestações patológicas acompanhado do elenco das soluções aplicáveis, que possibilitem formar “um edital de concorrência com escopo único de serviços”, poderá facilitar a vida dos síndicos e condôminos na hora de se buscar os orçamentos para a fachada, afirma o técnico em edificações e especialista Ivan Martinez.

Na hora de contratar um serviço de manutenção e/ou recuperação da fachada, boa parte dos gestores sente dificuldades especialmente pelo desconhecimento da ABNT NBR 5.674/2012, editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas estabelecendo “Requisitos para o sistema de gestão de manutenção”, incluindo vários setores e instalações das edificações.

A síndica Karin Cerveira, que neste mês de junho completa o segundo mandato na gestão do Condomínio Edifício Sonatta, vem contando com o apoio de uma comissão voluntária de oito moradores para definir a contratação dos serviços de manutenção da fachada.

Descrição das características do sistema de fachada que afetam seu desempenho.

Um condomínio com quase 50 anos, unidades amplas e arejadas, localizado em um dos melhores bairros de São Paulo: Higienópolis. Vale a pena modernizá-lo, processo que vem sendo conduzido pelo síndico Rodrigo Martins, apoiado em laudo de inspeção predial, no planejamento e na forma de gestão.

Há quase um ano a Direcional Condomínios publicou reportagem sobre o projeto de retrofit elétrico do Condomínio Edifício Sucre, edificação dos anos 60 situada no bairro de Santa Cecília, Centro da Capital paulista.

Muitos síndicos ou gestores sofrem os impactos diretos da falta de planejamento das obras necessárias à manutenção do condomínio.

A administração de condomínios é uma atividade fantástica, sem monotonia e repleta de desafios. E mesmo contando com uma gestão cuidadosa, que elabore com rigor o orçamento anual para o rateio das despesas ordinárias (relativas à limpeza, salários dos funcionários, manutenção das áreas comuns, consumo de água e energia etc.), o condomínio poderá enfrentar, em algum momento, situações de emergência.

Engana-se quem acredita que os riscos advindos da eletricidade estão somente atrelados a instalações visivelmente precárias.

“Zele pelo seu Zelador! Os limites de seu trabalho estão ligados ao conhecimento de normas.”

Ao escolherem medidas paliativas para enfrentar os estragos da infiltração da água, condôminos deixam para o futuro o aumento substancial do escopo de serviços, custos e transtornos de uma recuperação nas estruturas.

Uma análise técnica das consequências geradas nos condomínios que postergam reparos e não realizam manutenções preventivas.

A prevenção é um dos eixos que deve orientar o planejamento das ações no condomínio, incluindo instalações e caixas do sistema de esgoto e água. Por exemplo, a caixa de gordura aparece como uma das principais vilãs nos entupimentos, afirma Anderson Aparecido, profissional que atua há doze anos no setor. “Isso geralmente acontece quando o condomínio não faz trabalho preventivo”, enfatiza.

As soluções em fechamento nas edificações devem considerar seu perfil construtivo, ensina o arquiteto e especialista no setor, Flávio Cunha. “A serralheria faz parte da fachada, portanto, precisa ter uma comunicação com a linguagem arquitetônica do edifício, para manter a harmonia”, explica o profissional. Fechamento em gradil, eclusas, portões, esquadrias e até corrimãos para adequação às normas de incêndio fazem parte do escopo que envolve a serralheria no prédio.

Programar investimentos confere equilíbrio às contas e garante a manutenção e/ou modernização do condomínio. Síndicos mostram que ouvir moradores, listar prioridades e informar sobre o destino dos rateios dão trabalho no começo, mas resultam em uma gestão mais tranquila.

Um prédio residencial sofreu sérios danos no mês de maio no Rio de Janeiro depois da explosão causada pelo acúmulo de gás em um dos apartamentos. O morador da unidade morreu dias depois, vítima dos ferimentos.

O consultor em gestão de riscos em condomínios, Carlos Alberto dos Santos, ilustra nas imagens desta página, que ele próprio produziu, os setores dos prédios pouco visíveis, e que por isso acabam sendo negligenciados nos serviços. Por serem pouco acessíveis, eles acabam sofrendo algumas imperícias das próprias empresas contratadas para executar os trabalhos.

A necessidade de muitas obras e serviços praticamente inexiste aos olhos de moradores e usuários, mas eles são de extrema relevância para o pleno funcionamento dos condomínios e a manutenção das edificações.

Profissional da área de avaliação de riscos para o mercado de seguros, Carlos Alberto dos Santos começou a se envolver com os assuntos condominiais quando se tornou conselheiro há três anos do residencial em que mora, na zona Sul da cidade. Ele não ocupa mais a função, mas deixou pronto um plano de contingência para síndicos e demais gestores locais, contendo telefones úteis para situações de emergência, um levantamento dos serviços públicos da região, um cronograma de vencimento de certificados e manutenções (incluindo o sistema de incêndio, seguro etc.), um kit de primeiros socorros e uma lista de atividades operacionais obrigatórias, como a necessidade de se revezar o funcionamento das bombas d’água, por exemplo.

A água necessária para limpar as fachadas antes da pintura dos prédios será garantida pelas empresas do setor, afirma o engenheiro Paulo Sérgio Ramalho. Ele diz que a demanda de água nesses processos é baixa e que os fornecedores estão preparados para diversas alternativas. A principal delas é repor as reservas dos condomínios "com água potável dotada de laudo técnico de qualidade".

O condomínio faz parte de um imóvel, que desde o momento da sua entrega pela construtora, já possui manutenções preventivas a serem feitas. A ideia é evitar problemas futuros com consertos contínuos, gastando-se verbas sem planejamento. O síndico e todo corpo diretivo deve provisionar suas manutenções de forma estratégica e planejada, deixando sempre o condomínio em ordem, gastando-se pouco.

“É muito perigoso conviver com uma instalação elétrica mal cuidada, pois os efeitos podem ser do incêndio a choques elétricos fatais.”

A ABNT estuda a atualização da norma técnica para o Sistema de Proteção Contra Descarga Atmosférica (SPDA), a NBR 5419:2005. Ela trata dos para-raios. Mas enquanto novos parâmetros não chegam, é importante entender como funciona o atestado de medição ôhmica do SPDA, conforme explica o engenheiro eletricista Edson Martinho.

Congresso técnico realizado no último final de semana em São Paulo buscou orientar síndicos e administradoras sobre como aplicar nova norma técnica da ABNT, sobre reformas nas unidades internas

"O choque, que é a passagem da corrente elétrica pelo corpo humano, pode ser fatal mesmo em pequenas descargas."

Cada superfície demanda uma manutenção diferenciada e, em alguns casos, como em pedras rústicas, o desgaste costuma ser maior, com manchas que podem se tornar irreversíveis. Mas é possível revitalizar a maior parte dos pisos.

Escolha de materiais modernos e funcionais não dispensa o condomínio de providenciar limpeza periódica e correta dessas estruturas.

Escolher um fornecedor qualificado que dê conta dos reparos emergenciais nos portões é o mínimo que se espera da administração condominial. É preciso atenção também à manutenção periódica e à estrutura da serralheria.

Uma das áreas comuns mais utilizadas pelas crianças em condomínios, o playground é foco de várias exigências de segurança, que devem ser seguidas especialmente em relação à manutenção e limpeza, incluindo brinquedos e pisos.

As partes mais visíveis do sistema contra descargas atmosféricas estão localizadas no topo dos edifícios. Entretanto, uma parte "invisível", enterrada no solo, também compõe a proteção das edificações e deve receber cuidados.

As quadras também entram como uma das áreas favoritas do lazer dos condomínios. Utilizadas por uma faixa etária mais elástica, como jovens e adultos, elas exigem programa meticuloso de controle de uso e manutenção. E este deve incluir, além do piso, outros de seus componentes, como a parte elétrica.

Conservação requer pessoa treinada e cronograma próprio. Descuido com o filtro, por exemplo, compromete a qualidade da água e pode danificar a bomba. Além disso, é preciso regulamentar o uso para preservar a higienização.

Tratar periodicamente das fachadas externas e internas com pinturas e demais revestimentos é mais do que cuidar da aparência do prédio. Isso ajuda a preservar a integridade dos materiais de sustentação e a evitar infiltrações e fissuras que possam comprometer a segurança da construção e dos moradores.

As lixeiras exigem atenção especial do setor de limpeza por receberem grande quantidade de material orgânico, de líquidos e de objetos cortantes, entre muitos outros.

Da higienização rotineira à limpeza profunda, processos demandam procedimentos, produtos e equipamentos adequados, conforme o grau de sujidade do ambiente.

Em geral, as centrais de interfones e os próprios aparelhos apresentam longa vida útil, que pode ser comprometida apenas pelo desgaste do uso. O mesmo acontece com os radiocomunicadores

Uma das incumbências do síndico é zelar pela conservação e recuperação das áreas comuns do edifício, realizando os investimentos necessários a sua manutenção, conforme prevê o Artigo 1.348, Inciso V do Código Civil.

Das intervenções simples à atualização dos materiais, passando por soluções ecológicas, o monitoramento constante do sistema hidráulico permite o uso racional da água, evita infiltrações e gera economia ao condomínio.

Especialista em perícias e avaliações de construções, o arquiteto Daniel Cyrino Pereira compara, em artigo a seguir, as fachadas com a pele humana, ambas afetadas pela ação do tempo e do meio ambiente.

Realizar inspeção e manter ajustes periódicos no sistema elétrico da edificação contribui para o consumo racional de energia e maior segurança de moradores e visitantes. Muitos acidentes de origem elétrica no País ocorrem por falta de manutenção.

As infiltrações são uma das principais fontes de dor de cabeça aos condomínios. Suas manchas costumam mostrar só o lugar onde elas terminam, raramente onde começam. Elas revelam também falhas na manutenção preventiva, que se bem feita, pode esticar a vida útil da impermeabilização.

Espaços mal dimensionados ou pouco aproveitados, com problemas de infiltração, iluminação inadequada, além de pisos e pinturas desgastadas, transformam as garagens dos condomínios em vitrine negativa desses empreendimentos.

Os cuidados para se manter o salão de fitness preservado e adequado às atividades de seus frequentadores dependem, em grande parte, da concepção desses espaços. É algo que requer fim aos improvisos.

São Paulo possui a legislação mais rígida de prevenção e combate a incêndio do País, com exigências que vão de testes ou renovação anual dos equipamentos, a treinamento de Brigadas, plano de rota de fuga e vistoria em dia do Corpo de Bombeiros.

A síndica Rosana Moraes, do Condomínio Edifícios Flávia e Fernanda, localizado no bairro da Aclimação, em São Paulo, destaca a importância de não se improvisar com a manutenção dos portões e grades, cuidados que lhe garantem hoje bastante tranquilidade neste setor.

Em todos os condomínios, nos deparamos com pisos novos ou antigos que se apresentam em boas ou más condições. Instalados em áreas internas ou externas, muitas vezes representam motivo de grande problema para zeladores e síndicos, os quais são cobrados periodicamente quanto à limpeza e recuperação dessas superfícies.

O meio-ambiente também deve ser uma preocupação da equipe de zeladoria dos condomínios.

Confira, abaixo, orientação deixada por Ernesto Brezzi, diretor da Câmara Setorial de Prestadores de Serviços da Abralimp (Associação Brasileira do Mercado de Limpeza Profissional).

A saúde está em foco quando o assunto é a caixa d’água do condomínio. E isso envolve não apenas aspectos como a potabilidade mínima da água, bem como as instalações prediais, as quais devem assegurar a vedação dos reservatórios, protegendo-os tanto de contaminantes externos (como animais), quanto de infiltrações das canalizações de esgoto, por exemplo.

O sistema de iluminação requer atenção, mas está entre os itens mais esquecidos pelos condomínios, lamenta o engenheiro civil e consultor Rodrigo de Oliveira Vieira. Muito antes de se trocar uma lâmpada queimada, comenta, é preciso definir quem fará a manutenção preventiva e corretiva do sistema, observando o quadro de iluminação, a situação dos seus disjuntores e a da fiação. “Uma lâmpada mal rosqueada consome mais energia. Às vezes, o problema é o bucal e a troca deve ser feita antes que ela queime”, detalha.

Desgaste pela ação do tempo e uso, edição de novas normas e leis, necessidade de modernização, além do funcionamento intermitente: esse é o contexto que coloca os elevadores no topo das prioridades e exige dos síndicos uma noção mínima de manutenção, conforme roteiro apresentado aqui pela Direcional Condomínios.

Grandes ameaças aos condomínios, ratos, baratas, cupins, mosquitos, formigas, moscas, pombos, percevejos e escorpiões são nocivos à saúde e ao patrimônio. Eles estão entre os mais comuns dos animais sinantrópicos, que convivem com o homem.

Um bom projeto de paisagismo articula cores e volumes diferenciados em relação às diversas espécies de vegetação, além de combinar o plantio de árvore, gramínea, flores e trepadeiras dos tipos mais adequados para cada ambiente. O fato é que o paisagismo deve viabilizar o desenvolvimento das espécies com harmonia, mobilizando todos os sentidos do homem, com bem-estar e conforto, recomenda a arquiteta Carla Moraes, especialista na área. De outro modo, ele não pode trazer problemas extras aos síndicos, como danos ao sistema de impermeabilização. 
Além de desenvolver projetos, Carla trabalha também com manutenção, tema que será abordado logo a seguir. No final deste texto, a arquiteta e paisagista orienta síndicos e condôminos quanto às espécies apropriadas para jardineiras suspensas, jardineiras no solo, áreas com sombra ou meia sombra, entre outras.

EVITE EXPLODIR ORÇAMENTO E A PACIÊNCIA

Falta d’água é, sem dúvida, um grande transtorno. Por isso, garanta que os sistemas de bombeamento recebam atenção na parte hidráulica e nos comandos elétricos.

A manutenção dos sistemas ou aparelhos de ar-condicionado, individuais ou alimentados por uma central, protege a saúde das pessoas e assegura a vida útil prevista para os equipamentos.

As estruturas construtivas são feitas para durar, por isso recebem acabamentos que as protegem, como a pintura e a impermeabilização. Abandonar sua manutenção e atualização é matá-las um pouco a cada dia, analisa em entrevista Alexandre Luís de Oliveira, engenheiro civil com ampla atuação no segmento.

O síndico é responsável civil e criminalmente pelo que acontece no condomínio, por isso deve ser oficialmente comunicado pelos condôminos sobre obras realizadas no interior das unidades que possam afetar a estrutura ou as instalações. Confira a seguir as providências que síndicos e profissionais do setor imobiliário devem adotar em face desta questão, conforme orienta a vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação):

Três principais fontes de irregularidades podem gerar surpresas desagradáveis, transtornos e até mesmo causar tragédias aos condôminos e usuários das edificações: ocupação ilegal de área, de terreno contaminado ou falhas construtivas. Veja o que o síndico pode fazer nessas situações.

Todo condomínio necessita, ao longo de sua vida útil, de constante manutenção. Por vezes, utilizando a área comum, amplia, reduz e até mesmo promove a alteração de sua estrutura original. Mas seriam tais ações de livre iniciativa do síndico? Quem indicaria tal necessidade? Uma assembleia pode deliberar sobre isto? Estas e outras questões sempre vêm à tona ao tratarmos do tema.

A preocupação com a saúde das edificações ganhou corpo após o desabamento de prédios no Rio de Janeiro e em São Bernardo do Campo (SP) em princípios de 2012. Pesquisa revela que mais de 60% das ocorrências provêm da falta de manutenção.

A Legislação federal determina que obras ou prestação de quaisquer serviços profissionais referentes à Engenharia e Agronomia (Lei 6.496/1977) e à Arquitetura (Lei 12.378/2010) devem ser acompanhados do recolhimento de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Há leis específicas que tratam ainda do exercício ilegal da profissão nessas áreas. Em âmbito estadual (São Paulo), os síndicos devem ficar atentos principalmente ao Decreto 56.819/2011, que trata de sistemas de segurança e prevenção contra Incêndio. Finalmente, as obras no município de São Paulo devem cumprir com procedimentos definidos, em especial, por dois dispositivos:

O inquérito da Polícia Federal que apura as responsabilidades pelo desabamento de três prédios no centro do Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro deste ano, já identificou que as paredes divisórias do 9º andar até o 18º nível do Edifício Liberdade, que ruiu primeiro e levou outros dois de roldão, eram estruturais. Ou seja, eram essenciais à sustentação do edifício nesses pavimentos. Uma reforma no 9º andar, com remoção de paredes, teria desencadeado a tragédia que matou 22 pessoas e que despertou a atenção de administradoras, síndicos e condôminos para o problema das reformas nas unidades autônomas.

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) orienta síndicos e condomínios referentes às reformas das unidades autônomas. O síndico, responsável legal pelo condomínio, deve definir em assembleia as regras para reformas e obras. Ele, na qualidade de responsável civil e criminal pelo condomínio, deve se cercar de orientação e nortear-se pelas normas vigentes, buscando o apoio dos demais condôminos através das assembleias.

O desmoronamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro passado, deixou síndicos e administradores de condomínios muito preocupados. Afinal, até que ponto reformas no interior das unidades podem comprometer a estrutura predial? E como o síndico pode controlar obras, muitas vezes iniciadas sem o seu consentimento? A Direcional Condomínios ouviu o especialista Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, engenheiro civil, pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, sobre o assunto. Em entrevista publicada a seguir, Jerônimo observa, por exemplo, que a aparentemente simples troca de pisos em todos os andares de uma edificação pode gerar sobrecarga e levar à ruína da estrutura. Confira.

Uma das profissionais mais experientes na área de gestão de condomínios, a administradora e professora Rosely Schwartz ficou particularmente tocada com o desabamento de três edifícios no Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro passado. Autora do livro “Revolucionando o Condomínio” (em sua 13ª edição pela Saraiva) e responsável por um curso de formação de síndicos em São Paulo, Capital, Rosely adverte que “ainda temos muito a evoluir”. E que síndicos, moradores e usuários precisam ter mais clareza quanto ao tamanho de sua responsabilidade diante da realização de obras ou reformas, bem como diante das normas legais e obrigatórias que regem a saúde e a segurança das construções.

O advogado Cristiano de Souza Oliveira, especialista na área de condomínios e síndico em um edifício residencial do bairro da Aclimação, em São Paulo, Capital, identifica um possível flagrante de desrespeito à lei a condução das obras de reforma do Edifício Liberdade, no centro do Rio de Janeiro, caso se confirme que não estivessem respaldadas por um alvará da Prefeitura. O prédio ruiu e causou o desmoronamento de duas outras edificações na noite de 25 de janeiro. Segundo informações preliminares de testemunhas e da própria investigação policial, obras estavam em andamento no 9º andar, sob a responsabilidade de um dos condôminos, a TO – Tecnologia Organizacional.

Organizar um plano de manutenção, inclusive arrecadando fundos necessários para obras a serem realizadas em longo prazo e garantindo uma reserva de caixa para serviços emergenciais, está entre as responsabilidades do síndico, defende o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação. Ele sugere que os critérios utilizados para elencar as prioridades venham, por exemplo, através da inspeção predial. “O procedimento também poderá analisar, propor ou corrigir as ações ao longo do tempo e poupar custos desnecessários”, explica.

O início de um novo ano é o período ideal para se programar as manutenções necessárias a toda uma temporada. Além de buscar suporte técnico que oriente sobre as obras prioritárias, o síndico deve fazer uma previsão orçamentária exclusiva a isso, reservar um caixa extra para os imprevistos e manter controle mensal das intervenções.

Há deveres para ambos os lados, construtoras e proprietários, conforme definem leis federais e normas técnicas. No meio do caminho, entretanto, surgem dúvidas quanto a prazos e parâmetros utilizados na aplicação das garantias.

Quais máquinas e ferramentas devem fazer parte do acervo do condomínio para a manutenção básica? Conheça os itens essenciais para manter o prédio em ordem.

A PREVENÇÃO QUE FAZ A DIFERENÇA

Comparável a um automóvel, a edificação demanda programa periódico de revisão, checagens, trocas e reparos. É preciso evitar que elevadores, sistemas de segurança e acesso, bombas de água, sensores de presença, luminárias, entre muitos outros, parem de funcionar repentinamente e tragam transtornos ou riscos aos usuários.

Documento obrigatório, assegura responsabilidade técnica

Anotação de Responsabilidade Técnica – ART – é um documento obrigatório, que deve ser apresentado por profissionais de engenharia, arquitetura, agronomia, geologia, meteorologia e geografia em qualquer contrato escrito ou verbal de serviço ou obra nestas respectivas áreas, conforme determina a Lei Federal no. 6.496/77 e a Resolução no. 425/98 do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia). Na prática, para os condomínios, exigir a apresentação da ART representa cercar-se de mais uma precaução, afirma Audrey Ponzoni, diretor de projetos em uma grande administradora. “A ART não assegura necessariamente a qualidade, mas determina quem é que vai responder tecnicamente pelos equipamentos e serviços contratados.”

Em prédios novos, um ingrediente pode complicar ainda mais o andamento da manutenção predial: a garantia dada pela construtora. Entre os problemas construtivos mais comuns – e que causam discussão entre condomínios e construtoras na disputa pela responsabilidade -, estão falhas em impermeabilizações, fissuras e trincas e descolamento de revestimentos das fachadas.

Investir na manutenção e procurar as causas do problema é o segredo para evitar problemas estruturais na edificação.

A inspeção predial é a melhor ferramenta para definir um plano de manutenção para o condomínio.

Fique de olho em elementos construtivos aparentemente inofensivos, que podem causar acidentes nas áreas comuns. A sinalização é a melhor prevenção.

Manter o condomínio bem conservado valoriza o patrimônio e aumenta o bem-estar de todos. Portanto, aposte na manutenção preventiva.