Infiltrações no condomínio: Ao menor sinal de água, é preciso agir

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Manifestações de infiltração demandam uma resposta rápida e adequada do gestor do condomínio. Soluções variam conforme a origem e o tamanho do problema.

Um misto de dúvida e apreensão costuma aflorar entre os síndicos quando surge um ponto de infiltração, principalmente na laje, pilares, rampas, pisos e/ou cortinas do subsolo com vagas de garagem. Por mais experiência que tenham em sua função e conheçam as instalações do prédio, a mancha de umidade e água acaba, invariavelmente, provocando o temor de que algum serviço complexo e caro tenha que ser contratado. Desta forma, muitos condomínios decidem protelar uma solução definitiva, a qual, no entanto, poderá até ser simples (Leia mais no box da pág. 22). O importante é buscar conhecer de imediato as causas do problema e solucioná-lo.

O síndico Clóvis Barbosa está completando apenas um ano na gestão do residencial em que mora, na zona Norte de São Paulo, mas já sabe que, ao menor sinal de água, é preciso agir. Assim tem feito, pois em poucos meses, ao longo de 2016, ele promoveu desde a manutenção dos ralos das áreas comuns e casa do zelador (que serviam como pontos de infiltração) ao conserto de tubulações da casa de bombas da piscina, cujo vazamento havia gerado uma lâmina d’água embaixo da mesma. Agora, está contratando serviços para os subsolos de garagem.

Este empreendimento, com 17 anos de idade, duas torres e área de lazer, já havia trocado, ainda dentro da garantia da construtora, toda manta da área externa e refeito o piso. Mas raízes de palmeiras plantadas no jardim acabaram invadindo dutos d’água e provocaram novas fissuras. Para evitar quebrar toda superfície externa novamente, foi contratada há cerca de quatro anos a injeção de material para estancar os veios por onde a água escorria. Porém, alguns desses pontos precisam eventualmente, com o tempo, dada a movimentação da estrutura, de um reforço, previsto na garantia do prestador de serviço e, principalmente, podem surgir outros. Isso não foi acionado ao longo do tempo pelo condomínio, afirma Clóvis Barbosa. Agora, o gestor solicitou a manutenção ao prestador nos pontos já trabalhados e contratou a vedação das fissuras que surgiram depois da reforma do piso da quadra, na superfície térrea da edificação.

Em outro grande condomínio da zona Norte de São Paulo, que assumiu como síndico profissional em novembro passado, Clóvis tem parte de sua rotina ocupada em identificar pontos de vazamentos na cobertura e garagem (temporariamente ‘protegida’ por calhas), buscar as causas e discutir soluções técnicas com profissionais da engenharia e o corpo diretivo. Segundo ele, as soluções envolvem desde medidas mais simples de manutenção, como nos ralos, até reformas amplas, com implantação de sistemas drenantes, entre outros. E passam também por medidas pontuais, mas eficazes, como a injeção. O segredo está na postura do síndico, que deve acompanhar tudo o que acontece no prédio e exigir uma equipe atenta aos serviços de manutenção, às diversas manifestações de patologias ou ao mau funcionamento dos sistemas, completa Clóvis, administrador de empresas que atuou como gerente administrativo e financeiro em empresas privadas.

SAIBA O BÁSICO

- Métodos de intervenções localizadas

Um dos pontos mais vulneráveis dos condomínios, os subsolos de garagem comportam uma técnica de estanqueidade que se utiliza da aplicação de diferentes tipos de materiais nas fissuras, os quais podem ser injetados de baixo para cima, percorrendo e tamponando esses canais. De acordo com a engenheira química Carla Ferrari, que representa uma empresa de injeção de gel vinílico, o ponto chave de cada serviço de engenharia está na garantia oferecida pelo prestador, tanto para soluções que utilizam a manta moldada in loco, até a técnica de vedação pontual.

No caso desta alternativa, “é preciso fazer a manutenção e, depois de um período de chuvas, realizar um checklist para verificar como está a estrutura”. A garantia das empresas cobre os pontos trabalhados, mas outros podem surgir, já que a manta instalada na superfície “envelhece e trinca” em função da “própria vida útil dos materiais”. Os danos podem também ser provocados pelo uso, como na instalação inadequada de um equipamento sobre o piso, perfurando-o; ou, ainda, pela execução de obras que provoquem movimentação da laje. O objetivo da injeção de materiais nessas fissuras é fazer com que o produto chegue na origem da infiltração, eliminando-a.

- Manta moldada in loco

A síndica profissional Ana Josefa Severino, engenheira civil que iniciou sua vida profissional atuando junto a um fabricante de selantes e produtos de impermeabilização, aponta que é “crucial” acompanhar a execução de obras envolvendo manta. Ela destaca, especialmente, a etapa de regularização da superfície, bem como os testes posteriores de estanqueidade, antes do acabamento do piso. No caso da regularização, “a superfície deve estar homogênea para que a nova manta venha a aderir no local sem falhas”.

Quanto à estanqueidade, ela recomenda fazer testes durante 72 horas e somente depois executar um novo revestimento, caso esteja tudo em ordem. “É importante observar como está a caída dos ralos, para que a água não fique empoçada”, exemplifica Ana Josefa.

Para o engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, “existem diversos tipos de impermeabilização aplicáveis, que variam de acordo com o custo, qualidade, viabilidade etc. Todos os materiais, se usados corretamente, apresentam um desempenho bom, o segredo é saber usá-los nos locais e nas situações corretas.”

MEDIDA SIMPLES, MAS EFICIENTE

O síndico Clóvis Barbosa (Foto ao lado) faz com frequência acompanhamento visual das instalações dos condomínios que administra. No prédio em que mora e atua como síndico orgânico, adotou uma solução simples para corrigir uma infiltração que atingia uma das cortinas do subsolo, rente ao limite com a rua. Na parte externa do local há um estacionamento. A água da rede pluvial da edificação descia diretamente sobre a superfície, erodindo o solo (Foto à esquerda) e provocando a penetração da água na cortina abaixo. Clóvis providenciou o prolongamento da tubulação e a direcionou a uma canaleta (Foto à direita.), que recebeu impermeabilização com manta e piso de cimento, eliminando o problema.

 

A DIFÍCIL MISSÃO DE ENCONTRAR A ORIGEM DO PROBLEMA

Arquiteto com especialização em Perícias de Engenharia e Avaliações de Imóveis pelo IBAPE-SP e perito judicial da área, Daniel Cyrino Pereira reconhece que é desafiador aos síndicos lidar com patologias que requerem impermeabilização. E justifica: “É bastante complicado, na maioria dos casos, identificar a fonte dos vazamentos e das infiltrações. Muitas vezes, a penetração da água é discreta e se dá distante do local onde as manchas ou outras patologias se manifestam, geralmente em pontos mais baixos. A água acha os caminhos e infiltra por locais os mais impróprios e difíceis”.

“Falhas ou defeitos” acontecem, segundo o arquiteto, por motivos diversos, como o uso de produto de baixa qualidade ou pela má execução de determinado serviço de impermeabilização, situações que podem comprometer a eficiência do agente empregado para bloquear a água em lajes, paredes e pisos.

“A água torna-se um problema para as construções, na medida em que sua infiltração foge do controle e se inicia o processo de deterioração das partes da edificação e dos seus componentes, provocados pelas reações químicas que ocorrem entre o hidrogênio e o oxigênio presentes na água, e os demais elementos químicos” dos produtos empregados. Além disso, também “no decorrer do tempo pode haver a falência do material isolante pelo término de sua vida útil”, completa Daniel.

No entanto, como profissional da área de inspeção predial e perito judicial, o arquiteto observa que em muitos condomínios “as infiltrações não são levadas a sério”. A preocupação surge apenas “quando já há graves danos aos elementos construtivos”. Assim, diante dos “primeiros sintomas de infiltrações, como umidade ou manchas amarelas, profissionais da área devem ser chamados para vistoriarem e determinarem o tratamento correto para a patologia”, recomenda o especialista (Leia a análise integral do arquiteto no site da Direcional Condomínios, conforme orientação ao final desta reportagem).

 

Matéria publicada na edição - 221 de mar/2017 da Revista Direcional Condomínios

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