Os diferenciais de um obra bem sucedida

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Há quase um ano a Direcional Condomínios publicou reportagem sobre o projeto de retrofit elétrico do Condomínio Edifício Sucre, edificação dos anos 60 situada no bairro de Santa Cecília, Centro da Capital paulista.

A síndica Mila Fernandes Rocha e o eletrotécnico Alexandre Pasqualini no Edifício Sucre, agora finalizando o retrofit elétrico. Obra metódica exigiu acompanhamento pari passu

A síndica Mila Fernandes Rocha contratara então um diagnóstico do prédio, de 32 unidades, que apresentava inúmeras inadequações nas instalações, com risco de incêndio. Por exemplo, o centro de mediação já havia recebido, ao longo do tempo, diversas intervenções irregulares por parte de funcionários do condomínio ou de prestadores de serviços contratados pelas unidades.

Era preciso ainda promover aumento de carga junto à concessionária de energia, pois “a potência elétrica instalada era insuficiente para as necessidades atuais, não contemplando os requerimentos energéticos dos novos chuveiros, geladeiras conjugadas, fornos, máquinas de lavar e secar e demais utensílios domésticos, sem falar do ar condicionado”, descreve o engenheiro Ayrton Barros, contratado pelo condomínio para acompanhar o processo.

Os serviços foram iniciados durante 2016 e, no último mês de fevereiro, dependiam apenas da ligação dos novos relógios pela concessionária. No geral, houve três grandes áreas de intervenção:

- Novas prumadas implantadas através de furos técnicos nas lajes dos halls sociais para passagem dos fios das novas prumadas de alimentação das unidades;

- Total readequação do centro de medição, conforme normas técnicas e de segurança atuais;

- Reforma dos quadros de força das áreas comuns, como o da portaria e o de elevadores. Foram deixadas prontas instalações para bomba de incêndio e futura academia de ginástica. O condomínio teve ainda modernizadas suas tomadas, interruptores e luminárias, e instalou LED no lugar das lâmpadas antigas. Um novo poste teve que ser implantado na calçada em frente ao prédio, exigência da concessionária. Também houve a necessidade de adequação da rede da Eletropaulo na rua, com a instalação de um transformador sem custo à edificação.

A síndica Mila Fernandes observa que a elétrica sempre reserva surpresas. É uma obra imprevisível e não linear. Mila, que responde como síndica orgânica no local e atua como profissional em outros condomínios, compara que a modernização dos elevadores, já concluída no Sucre, requer, por exemplo, uma logística mais simples da parte do gestor.

PELA SEGURANÇA NO TRABALHO

O eletrotécnico Alexandre Pasqualini, responsável pela execução dos serviços no edifício, aponta, por sua vez, que o planejamento e a ampla comunicação aos moradores fazem diferença durante o retrofit. Segundo ele, o profissional da área necessita, sobretudo, de tempo e tranquilidade para realizar o trabalho com segurança e precisão. Para isso, alguns pontos são fundamentais para o condomínio:

- Dispor de um diagnóstico inicial e de um projeto. “Isso promove transparência na concorrência entre as empresas e dá segurança para o síndico”;

- Informar aos moradores sobre cada etapa e suas implicações;

- Ter a compreensão e o apoio do zelador, que deverá fazer certa blindagem aos profissionais da obra, para que atuem sem pressão de tempo e cumpram o trabalho com “eficiência e segurança”. Segundo Alexandre, “a obra provoca pó e ruído”, além dos transtornos pelo corte da energia, assim, é provável que vá desagradar a alguns condôminos.

Da parte do planejamento do síndico, Mila Fernandes destaca, de seu lado, a necessidade de:

- Realizar uma programação orçamentária;

- Dispor do acompanhamento de um profissional independente, contratado pelo condomínio;

- Oferecer ao prestador de serviço um esboço do que encontrará em cada unidade ou setor do prédio;

- Ter um cronograma das etapas do processo, incluindo o agendamento do serviço em cada unidade. No Sucre, que dispõe de unidades vazias para comercialização, isso obrigou a síndica a se deslocar até as imobiliárias, atrás das chaves dos imóveis;

- Informar sempre os moradores, com antecedência, os dias e períodos de desligamento da energia da edificação;

- Reforçar a equipe de funcionários para que cubram áreas que ficam vulneráveis quando do desligamento de energia, a exemplo dos portões;

- Mobilizar os profissionais da limpeza para que liberem os pavimentos ao final de cada jornada;

- Evitar, ao máximo, obstruir halls e passagens e, ao mesmo tempo, oferecer local isolado e protegido para a empresa trabalhar.

“Se não fizer tudo isso, a obra de elétrica não acontece”, conclui a síndica, sob a concordância de Alexandre Pasqualini. “O complicado da elétrica é que ela afeta o dia a dia do apartamento, diferente de uma modernização de elevador. E não se pode ter pressa”, arremata a gestora.

 

OBRAS NAS UNIDADES ALONGAM SERVIÇO

Centro de medição em obras no condomínio Ana Bolena. Para a síndica Adriana Lorenzeti, maior desafio da obra foi trabalhar nas unidades.

“Agora estão estourando os problemas, as reclamações”, afirma a síndica Adriana Lorenzeti, contadora que assumiu o cargo há quase três anos com a missão de regularizar as instalações do prédio. “Mas a reforma vem sendo discutida há pelo menos cinco anos, pois a fiação nunca havia sido mexida. As pessoas enfrentavam muitos problemas internos com queda de energia e não funcionamento de equipamentos.” Incompatibilidade entre a fiação e novos disjuntores providenciados pelos condôminos, “a chamada seletividade de proteção”, fios ressecados que “tinham sua capa isolante rachada e fechavam curto”, entre outros, compunham o panorama local, descreve o engenheiro Ayrton. Adriana conta que a síndica anterior já havia tentado, em vão, realizar a obra. Faltava verba, problema solucionado no ano passado com a criação de um Fundo de Obras exclusivo às reformas.

O Condomínio Ana Bolena dispunha de um diagnóstico das instalações quando Adriana começou, o que deu origem ao projeto de retrofit com aumento de carga junto à concessionária (a nova capacidade será 100% superior). A síndica explica que a parte mais complexa do serviço é envolver os moradores em um assunto muito técnico, conseguir passar a eles as intervenções que serão feitas. “Eles se ausentam das assembleias e depois não entendem o que acontece, querem uma solução imediata. Conto com um grupo mais participativo, que tem me ajudado a explicar a obra aos demais”, afirma.

O escopo é amplo. Na parte externa ao prédio, será construído um novo poste para sustentar os fios de entrada, serviço que demanda autorização da concessionária de energia. Somente depois disso a empresa de elétrica fará as ligações provisórias, o que possibilitará finalizar a reforma do centro de medição, com troca de fiação, relógios e demais componentes. Os condutos elétricos antigos já estão desativados e as novas prumadas foram implantadas no antigo duto da lixeira dos andares. Os fios saem de lá e percorrem no alto, entre o teto e a parede, o longo corredor do hall dos pavimentos. Toda essa estrutura receberá um acabamento final e ficará oculta.

A expectativa é que tudo esteja finalizado no próximo mês de maio, mas os prazos concedidos pela concessionária são sempre incertos, observam Adriana e o engenheiro Ayrton. De qualquer forma, ambos destacam que a obra de elétrica poderia ser executada com mais rapidez e segurança se houvesse maior compreensão da parte de alguns moradores.

Matéria publicada na edição - 221 de mar/2017 da Revista Direcional Condomínios

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