A gestão do síndico sob novos marcos urbanos de São Paulo

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Desde 2014 a cidade de São Paulo protagoniza a discussão e aprovação de leis que estabelecem diretrizes para o uso e a ocupação do solo, com impacto direto sobre o perfil dos condomínios, as relações de vizinhança, o retrofit e a aprovação de obras.

O atual Plano Diretor Estratégico da cidade de São Paulo (Lei 16.050/14), o novo Zoneamento (Lei 16.402/2016) e as propostas de alteração no Código de Edificações vigente (Lei 11.228, datada de 1992) prometem redesenhar a paisagem do município. É um cenário que já se encontra em profunda transição, com o surgimento de bolsões residenciais em terrenos antes ocupados por galpões da indústria, como na Barra Funda, zona Oeste da Capital Paulista, e o maior adensamento nas proximidades de avenidas e estações de trens e metrô.

A ideia desses novos marcos regulatórios é estimular ainda mais a verticalização de áreas próximas do trabalho, do comércio e serviços, com boa oferta de transporte público e de vias de acesso, no entanto, em prédios de uso misto (residencial e comercial) e mais sustentáveis (em tese, as construtoras deverão receber incentivos municipais para investir nessa linha). A análise é do arquiteto Luiz Frederico Rangel, que atua junto à vice-presidência de Legislação Urbanística do Secovi-SP e ao Grupo de Trabalho de Legislação da ASBEA (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura).

“Vivemos um momento de transformação, seguindo a tendência mundial e natural de se ocupar mais densamente áreas consolidadas em termos de infraestrutura urbana”, afirma o especialista, ponderando, no entanto, que neste exato momento, a Prefeitura e as entidades discutem vários ajustes aos dispositivos aprovados, especialmente na Lei de Zoneamento. Existem também incongruências entre as leis estabelecidas em 2014 e 2016 e o Código de Edificações de 1992, uma vez que uma nova regulamentação ao setor, aprovada pela Câmara Municipal de São Paulo no ano passado, acabou suspensa pelo Tribunal de Justiça.

IMPACTOS DAS MUDANÇAS

Enquanto Prefeitura, Câmara Municipal e entidades procuram se entender, a cidade reflete mudanças decorrentes de leis anteriores que já miravam essa perspectiva. A síndica Mary Suely Bento Brêtas, que mora em um residencial na Barra Funda entregue em dezembro de 2012, comprova um dos principais objetivos dos novos marcos: Uma substancial melhora na qualidade de vida mediante a possibilidade de morar perto do local de emprego. No seu caso, o marido ganhou mais de três horas diárias livres, que antes gastava no trajeto de ida e volta para o trabalho, quando a família residia em Parada de Taipas, na zona Noroeste da cidade. Isso lhes trouxe, inclusive, oportunidades de crescimento, arremata a síndica, que está se profissionalizando na área.

Sua experiência aponta, de outro lado, grandes desafios a essa transição: os moradores se deparam com algumas regiões destituídas de comércio e serviços no entorno. Apesar da facilidade de se chegar ao transporte coletivo, não se consegue fazer nada a pé. Inexistem farmácias, padarias, escolas, feiras livres ou pequenos mercados. Compras maiores obrigam os moradores a tirar o carro da garagem, isso quando há vagas para todos. Estacionar é um grande problema em seu quarteirão, tomado por seis condomínios implantados e outros em construção, e rodeado de corredores de tráfego e de ônibus.

A síndica Cecília Helena Silva, em seu 3º mandato no Condomínio Celebration, na Barra Funda, enfrenta os mesmos problemas. No empreendimento entregue em 2011 com quatro torres, 400 unidades com varandas gourmet e lazer completo, os condôminos conseguiram ver agregados alguns serviços extras, como a realização de uma feira livre toda quarta-feira, no período noturno. “Vim da zona Noroeste, estou em um lugar estratégico, com o acesso facilitado a diversas vias, valeu a pena. Mas a estrutura de serviços na vizinhança não melhorou nada nesse período todo”, ressalva a síndica. “Não tem sequer uma padaria ou uma boa farmácia perto de casa. Nos finais de semana, a região parece uma cidade dormitório”, completa.

Para a arquiteta e urbanista Guiomar Leitão, ex-conselheira do CREA-SP, os legisladores devem “garantir a humanização na ocupação dos espaços, ou seja, os serviços precisam chegar antes da moradia”, assegurando plena qualidade de vida aos cidadãos. “Se formos pensar desse lado, São Paulo ainda continua sem legislação urbana, apesar de todos os dispositivos aprovados.”

Matéria publicada na edição - 223 de maio/2017 da Revista Direcional Condomínios

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