Moradores do prédio não acatam notificações e multas, e agora?

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Desempenhar as funções inerentes ao cargo de síndico realmente não é uma tarefa simples. É necessário ter conhecimento em diversas áreas que incluem Contabilidade, Engenharia e Direito. Como se não bastasse, às vezes é preciso atuar como mediador para solucionar os conflitos entre os moradores.

Quando fui eleita síndica no início de 2010, não imaginava os desafios que iria enfrentar. Uma das maiores dificuldades para o síndico é fazer com que os condôminos respeitem as regras estabelecidas na Convenção Condominial (CC) e no Regulamento Interno (RI). Infelizmente, muitas pessoas que residem em condomínios acham que o simples fato de pagarem a taxa condominial lhes confere o direito de fazer o que bem entendem.

A utilização correta das vagas de garagem, por exemplo, é uma das principais causas dos desentendimentos entre os moradores de condomínios. Alguns condôminos, mesmo após serem notificados e inclusive multados, continuam a infringir os dispositivos da CC e do RI. No intuito de solucionar este problema, o síndico deve considerar a legislação relativa aos condomínios, que abrange a Lei 4.591/1964 (dispõe sobre condomínios em edifícios), o Código Civil e o Código de Processo Civil.

Importante salientar que as multas aplicadas pelo descumprimento da CC e do RI devem ser devidamente fundamentadas e comprovadas, permitindo o direito de defesa ao condômino que infringiu as normas, podendo inclusive apresentar sua defesa em assembleia. Não restando dúvidas em relação à infração cometida, a multa passa a ser perfeitamente exigível e será cobrada mediante boleto bancário em separado da cota condominial.

Algumas pessoas entendem que é possível levar este título a protesto, no entanto, esta informação não procede. A confusão ainda ocorre porque a Lei Estadual 13.160/2008 previa que a dívida condominial poderia ser levada a protesto, no entanto, ela foi considerada inconstitucional, não é mais válida nem pode ser aplicada. Os tribunais de justiça, inclusive, entendem nesses casos que o condomínio pode ser obrigado a pagar indenização por danos morais aos inadimplentes se a dívida for protestada. As demais sanções que costumam ser aplicadas ao condômino que desrespeita normas e não paga multas, como impedi-lo de frequentar as áreas comuns, alugar o salão de festas etc., também podem ser consideradas abusivas caso sejam discutidas judicialmente; por isso, devem ser evitadas.

Como fazer então com que ele passe a respeitar as regras?

A melhor forma e também mais eficaz é utilizar os meios legais cabíveis para exigir o pagamento, “atingindo o bolso” do condômino. Além de o Código Civil possibilitar a aplicação da multa em até cinco vezes o valor da contribuição mensal para os moradores que não cumprem reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio, o novo Código de Processo Civil permite, desde março de 2015, a ação de execução contra o condômino inadimplente (não somente em relação ao boleto de rateio mensal, quanto às dívidas das multas). Esta prevê ainda a possibilidade de penhora do imóvel deste e, caso o condômino não seja encontrado, pode ainda ter a conta bancária penhorada.

Ou seja, o processo tornou-se muito mais rápido e eficaz, pois o devedor terá (3) três dias para quitar a dívida, ao contrário do que ocorria anteriormente. Além desta novidade, existe a possibilidade de aplicar juros mensais de até 9,9% ao mês sobre o valor do débito ao invés dos juros de 1% somente. Todas essas alterações legislativas facilitaram não somente o trabalho do síndico, mas também dos advogados que atuam na área condominial, fazendo com que o inadimplente que não acata o CC e o RI pense melhor antes de infringir as normas. Ninguém em plena consciência gostaria de pagar uma dívida com juros similares aos utilizados pelos bancos, tampouco perder o seu imóvel ou ter sua conta bancária bloqueada, concordam?

IRINA UZZUN

Advogada, professora universitária e coordenadora de atividades complementares no curso de Direito da Faculdade FAPAN/UNIESP, em São Bernardo do Campo. Irina Uzzun é síndica orgânica do Condomínio The Spotlight Perdizes, em São Paulo, e está em seu 4º mandato. Atuou como síndica profissional. Mais informações: O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo. .

Matéria publicada na edição - 223 de maio/2017 da Revista Direcional Condomínios

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