Condomínios falham na hora de contratar obras e serviços.

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Na hora de contratar um serviço de manutenção e/ou recuperação da fachada, boa parte dos gestores sente dificuldades especialmente pelo desconhecimento da ABNT NBR 5.674/2012, editada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas estabelecendo “Requisitos para o sistema de gestão de manutenção”, incluindo vários setores e instalações das edificações.

O alerta é dado pelo engenheiro civil Kleber José Berlando Martins, presidente da Aspejudi (Associação de Peritos Judiciais, Árbitros, Conciliadores e Mediadores de Minas Gerais) e membro efetivo do Ibape-MG.

“Caso houvesse planejamento, projeto, programação e acompanhamento dos serviços de manutenção de um condomínio, com as devidas previsões orçamentárias, a demanda por obras de manutenção nos prédios seria muito menor”, completa o especialista. A seguir, o engenheiro descreve as principais falhas que observa no processo de contratação de um serviço ou obra, no caso, de fachada.

- FALHAS PRELIMINARES

Falta solicitar portfólio dos responsáveis (Pessoa jurídica ou Pessoa física) pela execução dos serviços. Outro requisito pouco usado pelos condomínios é escolher consultores (PJ ou PF) para participarem do processo de diagnóstico dos problemas e da Tomada de Preços. Além disso, é preciso pedir um histórico e referências dos trabalhos feitos anteriormente. Uma boa escolha trará maior tranquilidade ao síndico e condôminos.

- INEXISTÊNCIA DE ESCOPO/PROJETO

Falta o escopo prévio, contendo diagnóstico e soluções. Ele é essencial para que gestores e condôminos possam identificar tudo o que será feito, como os serviços e procedimentos a serem contratados. Ele servirá ainda de base única para o orçamento da obra, compatibilizando-se serviços e descrição de custos.

- FALTA DE GERENCIAMENTO DA OBRA

Outra falha comum dos condomínios é dar negativa à contração de profissionais com conhecimento técnico comprovado para gerir e acompanhar os serviços. Geralmente os síndicos são leigos no segmento da construção civil e um profissional habilitado e capacitado, engenheiro ou arquiteto, poderá cumprir com essa parte durante todo o processo, observando cada procedimento a ser realizado.

- AUSÊNCIA DE PLANEJAMENTO

Raramente se observa um planejamento para que a obra seja executada de maneira correta e disciplinada, incluindo horário dos trabalhos e da carga/ descarga de materiais; cronograma dos serviços; e nomes dos funcionários que trabalham no local. Esses são requisitos básicos do planejamento. O síndico “peca” por desconhecer todas essas orientações, que compõem a ABNT NBR 16.280/2015 [Norma relativa às reformas nas áreas comuns e privativas].

- INADIMPLÊNCIA

Ao longo da execução dos trabalhos, o prestador pode apresentar diferenças em relação ao valor inicialmente contratado, face às variações dos preços no mercado ou acréscimo de serviço. Caso o condomínio discorde, poderá haver inadimplência com prejuízo ao andamento da obra. Por isso, é fundamental fechar previamente um contrato de prestações de serviços bem elaborado. Há situações ainda em que condôminos que se mudam durante a obra tentam reaver na Justiça sua parte no valor já pago, alegando que não estarão mais usufruindo das melhorias do edifício em intervenção. Este é um cuidado preventivo que o síndico precisa tomar, precavendo-se dessas situações.

- DISCORDÂNCIA ENTRE CONDÔMINOS

Às vezes, com a obra praticamente negociada e acertada, condôminos começam a questionar o síndico e pedem uma revisão do contrato. Por isso, as assembleias previamente convocadas para analisar e deliberar sobre a questão terão que ser bem claras e construtivas, evitando problemas futuros com o prestador de serviços.

Por fim, o engenheiro Kleber J. Berlando Martins deixa um recado aos condôminos: A ABNT NBR 16.280 deve ser atendida também em obras nas unidades privativas. “A norma informa todos os procedimentos a serem seguidos durante os trabalhos de reforma, zelando pela segurança e integridade física dos moradores do condomínio e dos que circulam em seu entorno. O síndico tem a obrigação de conhecer todo o Plano de Gestão de Reforma e liberá-lo ou não.”

Edição: Rosali Figueiredo

Matéria publicada na edição - 224 de junho/2017 da Revista Direcional Condomínios

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