Negligência no ático ou cobertura do prédio: Responsabilidades dos condomínios e/ou das construtoras

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Em entrevista à Direcional Condomínios, o advogado especialista na área, João Paulo Rossi Paschoal, fala sobre a responsabilização pelos danos causados por falhas construtivas (vícios ocultos, aparentes e "defeitos de produtos") ou abandono da manutenção nas edificações. Em análise, situações relativas ao topo dos prédios.

O advogado especializado na área do Direito condominial, João Paulo Rossi Paschoal

Direcional Condomínios – Casos têm sido relatados à reportagem de prédios novos que tiveram parte da alvenaria da mureta de proteção da laje de cobertura despencando solo abaixo, com riscos de atingir moradores, funcionários e demais transeuntes. Mesmo que em uma vistoria de recebimento da obra o vício não tenha sido apontado, caberia cobrança junto às construtoras de patologias como essas? A quem caberia a responsabilização pelos danos? 

João Paulo Rossi Paschoal -  O recebimento de uma obra envolve a vistoria por parte do adquirente, missão que compete ao síndico em se tratando das áreas comuns de um condomínio edilício. A vistoria tem o propósito de identificar os chamados “vícios aparentes”, que são os facilmente notados, que prescindem do conhecimento técnico para a pronta identificação. Já os vícios que não tenham tais características serão tidos como “ocultos” ou “redibitórios”, que só se apresentam com a passagem do tempo, de difícil percepção para os leigos e cuja comprovação, no mais das vezes, demanda análise técnica. É um mito acreditar que feita a vistoria e recebida a obra somente poderão ser reclamados os vícios ocultos, pois também caberá a exigência da correção dos aparentes.

A distinção entre vícios aparentes e ocultos é importante, pois delimita o marco inicial da contagem do prazo para que o adquirente formule sua reclamação de conserto e, por consequência, de responsabilização do realizador da obra. Assim, para os vícios aparentes o prazo começa a correr a partir da entrega da obra. Para os vícios ocultos, o prazo tem início no momento em que se der sua identificação.

Vale lembrar que é usual que a relação construtora-cliente caracterize uma relação de consumo, eis que o adquirente, como regra, é o destinatário final de um imóvel (produto durável) construído por uma empresa. Incidindo o Código de Defesa do Consumidor (CDC) na relação, o prazo decadencial para reclamação dos vícios será de 90 (noventa) dias. São aplicáveis aos vícios do produto os Art. 18 e 26 do CDC.

No caso concreto relatado na pergunta - queda da alvenaria do guarda-corpo -, temos a ocorrência de um “defeito do produto” e não propriamente um vício. Sãos os chamados “acidentes de consumo”, em que há danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação, acondicionamento ou informações insuficientes ou inadequadas. Deste modo, aplica-se o prazo prescricional de 5 (cinco) anos para reparação dos danos causados pelo construtor, iniciando-se a sua contagem a partir do conhecimento do dano e de sua autoria (Art. 27 do CDC).

Também será útil checar o que diz a respeito do assunto o “Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação”, elaborado pelo construtor nos moldes da ABNT NBR 14.037 e entregue ao condomínio.

Por fim, o Art. 17 do CDC diz que para os casos de “defeitos do produto”, equiparam-se aos consumidores todas as vítimas do evento que, na hipótese, são os atingidos pela queda do guarda-corpo. Conclusão: a conta do ressarcimento dos danos caberá ao construtor.

Ático de condomínio localizado na zona Leste de São Paulo: Falta manutenção

Foto: Rosali Figueiredo

Direcional Condomínios -  Em relação à negligência na manutenção ao longo do tempo, um condômino que tenha seu apartamento do último andar atingido por infiltração ou que cobre do condomínio queima de aparelhos eletroeletrônicos pela ineficiência do para-raios poderá acionar o condomínio?

João Paulo Rossi Paschoal -  O Código Civil diz que compete ao síndico diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (Art. 1.348, Inciso V).

Ademais, o mesmo Diploma assevera que quem por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito (Art. 186). E conclui que: “aquele que, por ato ilícito (...) causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo” (Art. 927).

E para correta manutenção das áreas comuns o síndico deve se valer das informações contidas no “Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação”, elaborado pelo construtor nos moldes da ABNT NBR 14.037/2012 e entregue ao condomínio, devendo aplicar as intervenções em harmonia com o exigido na NBR 5.674/2012 (gestão da manutenção) e ABNT 16.280/2015 (reforma em edificações - sistema de gestão de reformas).

Caso as medidas de conservação sejam ignoradas, resultando daí algum prejuízo efetivo, como nos exemplos apontados na pergunta, fatalmente o condomínio será processado e condenado a ressarcir os danos causados.

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