Quando e por que contratar laudos e inspeções no condomínio?

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Uma das principais obrigações do síndico é tornar o prédio seguro para proteger os condôminos e o patrimônio. Isso está bem claro no Art. 1.348, da Lei 10.406/2002 (Código Civil), que trata das obrigações do gestor, entre elas a contratação da apólice de seguros (Prevista no Inciso IX).

Mas, melhor do que poder contar com esse recurso, é não precisar utilizá-lo. A apólice assegura indenização em caso de acidentes e danos, pois nem sempre é possível prever o que poderá acontecer. Entretanto, é possível ao síndico e ao corpo diretivo evitar que se chegue a uma situação extrema, principalmente quando se utilizam laudos e inspeções para orientar e/ou realizar manutenções preventivas e corretivas.

Do ponto de vista dos laudos obrigatórios, os condomínios devem atender a um cronograma de revisões e/ou atualizações nos equipamentos, conforme as normas técnicas e legislação vigentes. É o caso do sistema de proteção e combate ao fogo, culminando, em São Paulo, na expedição periódica do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); dos elevadores, através do Relatório de Inspeção Anual (RIA); do SPDA (para-raios); das instalações elétricas, pressurizadores, gerador etc. Tudo deve ser acompanhado da emissão de Atestado de Responsabilidade Técnica (ART) e por profissional qualificado, pois somente ele tem condições de avaliar e detectar problemas, fornecer laudos e apontar soluções. Isto é segurança.

É fundamental que isso tudo esteja em dia não somente para se cumprir com as exigências legais, como pela extrema necessidade de se prevenir acidentes e, obviamente, evitar as responsabilizações do síndico. As máquinas, os equipamentos e peças de engrenagens quebram, se desgastam. Além disso, ninguém está imune a intempéries como chuvas, ventos, raios etc. Tudo pode causar danos e prejuízos quando não existem inspeções prévias, a exemplo de um para-raios que esteja inadequado e inoperante.

Existem ainda inúmeros itens que devem ser observados e cuidados, como paredes, muros, instalações da rede hidráulica, de gás, árvores, controle de pragas urbanas, equipamentos de segurança, portões, piscinas e brinquedos, entre muitos outros. Claro que isso requer investimentos e nem sempre é fácil e rápido conseguir solucionar problemas. Tudo exige tempo, muito estudo, auxílio de especialistas e planejamento.

No Condomínio Sonatta, as manutenções preventivas são realizadas por empresas especializadas nos mais diferentes setores do prédio (do controle de pragas aos extintores e mangueiras em geral, passando por monitoramento, CFTV, portões, interfones etc.). Já para a realização da pintura da fachada houve uma inspeção prévia da superfície, realizada por drone, permitindo a confecção de um laudo que viesse a balizar o escopo de cotação e contratação dos serviços.

O condomínio também contratara, anteriormente, um laudo de inspeção de engenharia civil, o qual repassou diversos sistemas do prédio, para efeitos de reparos, desde o topo da edificação (guardacorpo) ao piso dos subsolos de garagem, de forma que pudéssemos fazer uma renegociação com a construtora, a qual sanou parte das irregularidades apontadas pelo laudo, passados três anos da entrega do prédio.

O Corpo Diretivo tem sido bem atuante nesse processo, auxiliando e participando de todos os assuntos relacionados ao condomínio. Os laudos facilitam a tomada de decisão, sempre feitas em conjunto. Quando necessário, como no caso de pintura da fachada, que envolve um custo alto, são formadas comissões de estudo entre os condôminos.

Todos os empreendimentos deveriam contratar laudos técnicos, especialmente na fase de implantação do condomínio, com vistas a garantir a integridade de suas instalações e a segurança dos moradores e funcionários.

Karin Lehnert Cerveira

Graduada em Economia e Ciências Contábeis, servidora aposentada do Ministério da Fazenda. Karin Lehnert Cerveira é síndica desde 2013 do Condomínio Edifício Sonatta, localizado na zona Sul de São Paulo.

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Matéria publicada na edição - 227 de setembro/2017 da Revista Direcional Condomínios

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