A logística da manutenção do sistema de gás no condomínio

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Ao modernizar ou promover reparos no sistema de gás das edificações, os síndicos precisam contar com a colaboração dos moradores durante a suspensão do abastecimento. O jeito é organizar a logística da obra com antecedência, pois essa manutenção não comporta adiamento ou paliativos.

síndica Patrícia
Rodrigues

A síndica Patrícia Rodrigues e os novos registros e prumadas do Edifício Marcela, que promoveu retrofit do sistema de gás

O processo de renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) tem funcionado como motivador obrigatório para que os condomínios coloquem em dia a manutenção das instalações que apresentam elevado potencial de acidentes, notadamente as redes elétrica e de gás. A história não foi diferente no Edifício Marcela, prédio de 40 anos localizado em Moema, zona Sul de São Paulo. No ano passado, a síndica profissional Patrícia Rodrigues promoveu o retrofit do sistema de gás, depois de identificar pequenos vazamentos em vistoria realizada para o AVCB.

“Identificamos deterioração das prumadas, que eram em ferro e apresentavam pontos de ferrugem. Instalamos novas tubulações em material flexível, com tubos multicamada de 22mm e proteção UV”, afirma. O abrigo também precisou ser reformado e recebeu tubos de cobre rígido, sem costura, Classe “E” e diâmetro de 22 mm. Houve ainda troca dos medidores pela concessionária de gás natural que atende o prédio e implantação de novas conexões internas nos apartamentos.

“A logística mais complicada foi entrar em cada uma das 36 unidades”, aponta a gestora. Mesmo assim, o edifício ficou apenas três dias com o fornecimento de gás suspenso, em lugar dos cinco previstos. Para tanto, a síndica se organizou bastante e avisou os moradores sobre cada nova etapa da obra. “Primeiro, a empresa contratada montou a nova rede na fachada, já com o ponto de conexão para ligação posterior nos apartamentos; depois trabalhou os abrigos; e, concluída essa parte, solicitou a troca dos medidores à concessionária.” “Foi uma força-tarefa”, define. O gás foi desligado em uma segunda-feira e religado na quinta, na hora do almoço. Os moradores, já de sobreaviso, foram informados na quinta anterior. Todo o serviço durou seis meses e contou com a colaboração dos condôminos, pois, de acordo com a síndica, eles estavam preocupados com o vazamento.

Problemas identificados após reformas em unidades

Já no Condomínio Edifício Saint Peter, localizado no Jardim Paulista, região da Av. Paulista, em São Paulo, os problemas na rede de gás foram identificados depois de a administração analisar o impacto de duas reformas de unidades, promovidas antes que fosse implantado o atual plano gestão de obras internas, baseado na ABNT NBR 16.280/2015.

Na primeira delas, o morador de um andar baixo ligou, inadvertidamente, as prumadas de água quente e fria, prejudicando uma unidade acima. Este vizinho reclamou e o “episódio nos chamou atenção para termos um controle maior nas reformas internas”, afirma a então síndica e atual conselheira, Maria Eduarda Andrade. Posteriormente, em outra reforma que previa remoção de parede em que passava a tubulação de gás no apartamento, a prumada acabou atingida e a obra foi paralisada para readequação.

A partir daí o engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, consultor do condomínio, observou que a prumada do gás apresentava pontos de corrosão. Originalmente em ferro galvanizado, essas instalações tinham quase 35 anos e precisaram ser trocadas, serviço realizado neste ano. O prédio optou por novas tubulações em cobre e realizou o serviço com empresa credenciada pela concessionária pública de gás natural, de forma a evitar riscos futuros. Paralelamente, o engenheiro fez um cadastro da nova passagem das tubulações nas unidades, para orientar futuras reformas internas.

“Sistema de gás é responsabilidade de todos!”

Arquiteta que atua na coordenação de cartilhas técnicas editadas pelo Ibape- SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), Vanessa Pacola Francisco é taxativa ao dizer que “o sistema de gás é responsabilidade de todos”, dividindo o dever de zelo pela vigilância e manutenção das instalações entre usuários, concessionária pública e administradores dos condomínios. Isso porque, ao menor sinal de vazamento, é preciso dar o alerta, cortar o fornecimento e correr atrás dos reparos, a fim de evitar “uma tragédia”.

Vanessa foi coordenadora da Câmara de Inspeção Predial do Ibape-SP e responde hoje pelo Grupo de Trabalho de Compatibilização Técnica da entidade. Recentemente, o Ibape-SP editou a cartilha “Inspeção Predial Mecanização”; a arquiteta foi uma das coordenadoras da produção do material, que dedica um capítulo ao gás (tanto o natural quanto o GLP - Gás Liquefeito de Petróleo). O armazenamento de botijões dentro dos apartamentos é proibido em São Paulo.

Segundo Vanessa, o assunto é normatizado no País pela ABNT NBR 15.526/2013, “responsável por explicar os cuidados nos projetos e execução do sistema como um todo”. Entre os inúmeros parâmetros estabelecidos pela norma, ela destaca que:

- Cabe à concessionária observar o atendimento à distância mínima que deve haver entre as tubulações de gás e a rede de elétrica, assim como os isolamentos necessários quando estas prumadas precisam se cruzar;

- Cabe ainda a esta concessionária realizar a inspeção completa do sistema antes de colocá-lo em operação. “O mesmo deverá ocorrer em caso de troca de fornecedor, com a sua devida ART (Anotação de Responsabilidade Técnica)”;

- Já do ponto de vista do condomínio e usuário, “ao primeiro indício de vazamento [nas unidades, abrigo ou prumadas], o zelador deverá ser imediatamente avisado”. Este profissional deverá “solicitar a visita da concessionária para que seja verificado o motivo do vazamento e para que esta possa tomar as medidas para solução do problema”. “A manutenção do gás não pode esperar”, reforça a arquiteta.

Vanessa alerta que jamais “uma pessoa sem conhecimento” deverá fazer “reparos ou alterações no sistema de gás”, nem mesmo para os aquecedores internos das unidades ou fogões. A especialista ressalta ainda que o condomínio precisa garantir uma revisão anual das instalações, observando a integridade dos registros, das tubulações e demais componentes. “Também é necessária a realização de um teste de estanqueidade para diagnosticar possíveis vazamentos”, completa.

ALERTA AOS CONDOMÍNIOS

É proibida a existência de redes de distribuição de gás em:

• Dutos em atividade (ventilação de ar-condicionado, produtos residuais, exaustão e chaminés);

• Cisterna ou reservatório de água;

• Compartimento elétrico (painéis, quadros e caixas);

• Depósito de inflamáveis explosivos e outros elementos de periculosidade;

• Interior de elementos estruturais (lajes, pilares e vigas);

• Espaços fechados;

• Poço ou caixa de elevador;

• Não é permitido o uso de tubulação de gás como aterramento.

Fonte: Cartilha “Inspeção Predial Mecanização”, do Ibape-SP, pág. 21

Leia Também:

- Instalações de gás no condomínio são responsabilidade de todos!
Por Vanessa Pacola Francisco (Arquiteta especializada em inspeção predial)

- Inspeção Predial Mecanização 
Por Ibape-SP


Matéria publicada na edição - 236 - julho/2018 da Revista Direcional Condomínios

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