Retrofit técnico e estético na recuperação dos prédios

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Dez anos após ser entregue pela construtora, o Condomínio Jardins de Higienópolis, um residencial de duas torres e 210 unidades localizado no bairro de Santa Cecília, centro de São Paulo, está reinventando o sistema da fachada.

Síndico Cristiano Mendes: “Susto” com o vulto da restauração necessária e aposta em nova técnica. Na imagem de uma das torres do Jardins de Higienópolis, a fachada posterior do bloco A já está restaurada

Diante da incidência elevada e incomum de trincas por todas as faces das camadas de revestimento e o descolamento da textura, o síndico Cristiano Mendes, juntamente com o conselho, optou pela instalação de telas de poliéster em toda extensão das paredes, que está sendo fixada na camada de impermeabilização do acabamento.

O sistema, inédito nessa envergadura, foi proposto pelo engenheiro civil Claudio Eduardo Alves da Silva, autor de um laudo que apontou três vícios construtivos como causa principal dos problemas apresentados pela fachada: Faltou, na construção, o chapisco como promotor de aderência entre a base e o emboço; faltou reforço nas janelas, setores de contraverga e interfaces alvenaria-estrutura; e faltaram as pingadeiras nos peitoris das janelas, o que gerou fissuras e acúmulo de sujeira. Como resultado, os prédios começaram a chamar atenção pela “quantidade de fissuras, muito elevada para o seu tempo de construção”.

O “remédio” adotado foi a lavagem inicial, seguida da aplicação de um fundo preparador - “que funciona como ponto de aderência para todas as camadas posteriores”, e, na sequência, de um impermeabilizante para selar as trincas. Na fase de impermeabilização, foi instalada a tela de poliéster, que terá a função de exercer reforço na camada de acabamento, evitando fissuramento. “Com a tela e pela idade do prédio, que já não se movimenta tanto e apresentou todas as manifestações patológicas esperadas, acreditamos que não haverá mais fissuras ou trincas”, observa o engenheiro. As demais áreas que apresentam vícios também estão sendo tratadas conforme a particularidade dos eventos.

O síndico Cristiano Mendes diz que tomou “um susto” quando viu o resultado de um teste de percussão contratado para dimensionar os problemas. E que a sugestão da tela foi acatada pela quantidade de trincas. O condomínio conseguiu um acordo judicial com a construtora para pagar as obras, que custaram praticamente o dobro de uma restauração tradicionalmente executada no mercado.

TEXTURA EM LUGAR DA PINTURA - Para definir o novo revestimento de ambas as torres do Condomínio Jardins de Higienópolis, foi realizado um teste com três tipos de texturas mais comuns no mercado, conforme aponta a imagem ao lado (no alto, com a mão indicando para a tela de poliéster já aplicada). O Eng. Civil Claudio Eduardo Alves da Silva explica que a retenção de sujidades é maior nas texturas, especialmente as mais rugosas, exigindo mais da manutenção através de lavagens. O condomínio estudou a possibilidade de trocar o revestimento texturizado por massa nivelada e acabamento em tinta acrílica, mas a mudança seria mais onerosa, pois, no processo, haveria necessidade de corrigir a superfície com massa niveladora, gerando uma nova espessura. “E haveria ainda o risco de imperfeição, porque a área é muito grande”, completa. “Quando a fachada é construída já prevendo a tinta no acabamento, a correção é feita no próprio emboço.” De forma geral, uma superfície menos porosa com acabamento em pintura facilita a limpeza da fachada, principalmente em regiões centrais da cidade, mas as texturas têm sido escolhidas pelas construtoras como forma de remediar as imperfeições da base. Nos Jardins de Higienópolis, o corpo diretivo decidiu manter o padrão original da textura, mais rugosa, mas, agora, as telas de poliéster irão ajudar a manter a sua integridade.
RETROFIT: COMO FICOU – O ano de 2017 foi um marco para o Edifício Torre da Roma, empreendimento comercial de 2002 cravado na área central do bairro da Lapa, zona Oeste de São Paulo. À época de sua implantação, em 2002, o prédio de dois blocos surgiu inovador, pois na junção entre ambas estruturas, foi instalado um elevador panorâmico. E sua fachada marcou época pela ampla área em pele de vidro e revestimento fulget na alvenaria. Porém, com o tempo, a beleza se transformou em incômodo e, depois, problema. Envelhecido e escurecido, tomado por sujidades, o fulget perdeu o tom vinho e se tornou marrom (foto ao lado). Fissuras e trincas passaram a dominar o sistema, causando descolamentos e infiltrações nas salas comerciais. Juntamente com o corpo diretivo, a síndica Ana Cristina Oliveira contratou o retrofit da fachada, acompanhado de outras obras de recuperação e revitalização de áreas comuns do prédio. Na fachada, todo fulget foi removido, houve tratamento das trincas, nivelamento da alvenaria com argamassa, aplicação de textura e pintura final, agora na cor branca (foto ao lado). A obra foi concluída no começo deste ano, o que ajudou a promover a valorização das 212 salas comerciais do condomínio.

Matéria publicada na edição - 236 - julho/2018 da Revista Direcional Condomínios

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