Segunda, 03 Julho 2017 00:00

Serviços públicos falham e trazem prejuízos ao condomínio, e agora?

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Discutir o compartilhamento da propriedade privada no contexto do “condomínio-cidade”, incluindo os serviços que esta oferece à população, é tema absolutamente relevante na atualidade.

Os serviços públicos são prestados pela administração pública diretamente ou através de concessão na operação, sob seu planejamento e fiscalização, visando à satisfação das necessidades essenciais ou mesmo secundárias da coletividade. São exemplos o fornecimento de gás, a saúde pública, a polícia, a infraestrutura de telefonia, correios, energia elétrica etc.

O condomínio, por sua vez, representa, frente ao Poder Público, os interesses individuais na perspectiva do coletivo. E, mediante a ineficiência ou insatisfação com a prestação dos serviços que competem ao agente público, é fundamental ao condomínio: 1) Entender o seu papel no contexto da cidade, identificando o que cabe a ele prover às unidades e o que compete ao Estado; e, 2) Mobilizar-se para a interlocução com o Poder Público, agindo com maior protagonismo.

O que se observa atualmente, neste ambiente de “megacidade” que caracteriza a Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), com seus 20 milhões de habitantes, é que muitos empreendimentos, especialmente os comerciais, acabam contratando por conta própria os serviços que deveriam ser garantidos pelo Poder Público, de forma a assegurar a operação diária do prédio. É o caso clássico da geração própria de energia, tendência que começa a acentuar também nos residenciais, indicando uma possível independência em relação à prestação pública de serviços essenciais.

Outro caso clássico do “divórcio” entre necessidades e expectativas da coletividade condominial e o serviço do Estado reside na segurança pública. Esta tem sido reforçada pelo operador privado, já que ao condomínio imputa-se garantir a incolumidade física e patrimonial dos seus usuários. Porém, a alternativa é controversa: esta segurança não consegue saciar a carência das cidades, não consegue evitar de pequenos furtos internos na comunidade até arrastões que varrem apartamentos, casas ou escritórios.

Assim, seria mais interessante olhar para a enorme potência instalada nesses condomínios, com seus cerca de seis milhões de pessoas na RMSP, para que juntos se mobilizem em comunidades de vizinhança e transformem estas realidades, exercendo uma pressão mais eficaz sobre a qualidade dos serviços públicos oferecidos.

Também internamente essa qualidade poderá ser buscada com investimento, inclusive econômico, e especialmente jurídico, na confecção de novos textos dos regramentos, que incluam a vontade e as expectativas destes coletivos de pessoas.

Através de decisão da assembleia, o condomínio poderá se organizar, demandar e exigir a eficiência e o “fazer bem feito” dos serviços públicos prestados. O síndico, que representa a comunidade para estes objetivos, poderá contar com a colaboração dos condôminos, na forma de um conselho focado especificamente na “operação interna dos serviços públicos”. Um conselho constituído com essa natureza poderá centralizar demandas dos condôminos e encaminhar com mais força a reclamação do destinatário ao serviço público correspondente.

Caberá ao conselho discernir o que é objeto de reclamação direta do condômino, o que é comum a todos, mesmo que de interesses individuais iguais e homogêneos, e ainda o que é propriamente do condomínio. Esta coletividade poderá inclusive estar aberta para ouvir desejos e expectativas dos moradores para promover o diálogo a respeito, e assim otimizar a qualidade e economia. Pois o condomínio tem responsabilidades concretas de participação na gestão dos serviços públicos ofertados a si e à cidade como um todo.

Matéria publicada na edição - 225 de julho/2017 da Revista Direcional Condomínios

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Michel Rosenthal Wagner

Advogado, consultor socioambiental em condomínios. Mestre em Direitos Difusos e Coletivos, é autor do livro "Situações de Vizinhança no Condomínio Edilício – desenvolvimento sustentável das cidades, soluções de conflitos, mediação e paz social" (Editora Millennium, 2015).
Mais informações: michel@mrwadvogados.adv.br