Reformas (Unidades privativas)

Qualquer modificação na estrutura de um imóvel deve seguir um roteiro de cuidados e regras específicas. O primeiro passo deve ser providenciar os documentos necessários para a realização da obra, como a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Ambos são preenchidos por um profissional de engenharia ou arquitetura, que listam as atividades técnicas a serem realizadas na futura reforma.

A proposta é garantir a segurança das edificações, tanto em obras nas áreas comuns quanto nas unidades privativas. Mas a NBR 16.280, de abril de 2014, deve passar por mudanças na parte que trata das responsabilidades pela análise e o aval dos projetos de reforma.

A NBR 16.280/2014, estabelecida pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) em abril passado, determina, entre outros, que as reformas nas unidades internas sejam autorizadas apenas depois de receberem parecer técnico contratado tanto pelo condômino quanto pela administração. Mas para o síndico profissional Waldir Berger, a norma não introduz nova responsabilidade aos síndicos, pois, segundo ele, esse compromisso já está previsto no Código Civil. A NBR traz, isso sim, mais um respaldo para o seu trabalho.

Agora é obrigatório. De acordo com a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), síndicos e condôminos deverão seguir parâmetros contidos na NBR 16.280, norma de Reforma em edificações (Sistema de gestão de reformas – requisitos), em vigor desde 18 de abril deste ano. Ela vem a disciplinar o mercado e serviços em obras no Brasil.

Com a edição da NBR 16.280/2014, entra em cena a figura do hobby-corner, que diz respeito ao conjunto de documentos técnicos e legais que as edificações devem montar, contendo todo seu histórico, de maneira a subsidiar as obras e os processos de reformas.

Estabelecida em 18 de abril de 2014, a NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, tem gerado inúmeros debates acerca de sua aplicabilidade junto aos condomínios. Entre os parâmetros definidos pela NBR, está a de se obter autorização prévia para reformas nas unidades internas dos edifícios. Mas o alcance da norma é muito maior, conforme analisa, a seguir, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

O recebimento de uma moradia e também das áreas comuns de um condomínio devem ser feitas de preferência por com um profissional (engenheiro civil ou arquiteto) que tenha experiência para tanto. O momento da entrega é uma situação que tem sido bastante negligenciada no Brasil, em alguns casos, feita nos estandes de vendas.

Congresso técnico realizado no último final de semana em São Paulo buscou orientar síndicos e administradoras sobre como aplicar nova norma técnica da ABNT, sobre reformas nas unidades internas

Rotinas de limpeza e controle de horários ajudam a evitar os transtornos das reformas. Mas, sobretudo, a principal responsabilidade dos síndicos é fiscalizar o que está sendo feito nas unidades para garantir a segurança da edificação.

Uma nova norma técnica recém-aprovada pela ABNT ajudará os síndicos a exigirem que os condôminos notifiquem, detalhem e apresentem responsáveis técnicos pelas reformas em suas unidades.

25 de janeiro de 2012, quarta-feira, por volta das 9 horas da noite, somos surpreendidos por uma tragédia no Rio de Janeiro, um prédio no auge dos seus 20 andares ruiu e, um passado de histórias, sonhos e, principalmente: vidas foram ceifadas em poucos segundos.

Mesmo que a lei paulistana exija a manutenção periódica das fachadas das edificações e a valorização imobiliária pressione os condomínios a manterem seu patrimônio conservado, é comum observar situações de desleixo com a limpeza de janelas, vidraças e parapeitos das varandas dos apartamentos. Novamente aqui, o advogado Cristiano De Souza Oliveira orienta os síndicos quanto àquilo que eles podem ou não exigir dos condôminos para a preservação dos imóveis.

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) acaba de instalar uma comissão que irá desenvolver um corpo de diretrizes de forma a auxiliar no acompanhamento e gestão das reformas. É a Comissão de Estudo de Reforma de Edificações, ligada ao Comitê Brasileiro de Construção Civil (CB - 02).

O desabamento de três edifícios no centro do Rio de Janeiro em 25 de janeiro de 2012, que matou 17 pessoas e levou ao desaparecimento de outras cinco, foi causado pela derrubada de cinco paredes de sustentação de concreto armado, dois pilares e uma coluna, durante reformas internas em todo um andar. A Polícia Federal indiciou sete pessoas pela tragédia, entre elas o síndico do edifício que ruiu primeiro, levando ao solo os demais. Após os desmoronamentos, os condomínios começaram a exigir projetos das reformas nas unidades, mas ainda apresentam dúvidas.

O inquérito da Polícia Federal que apura as responsabilidades pelo desabamento de três prédios no centro do Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro deste ano, já identificou que as paredes divisórias do 9º andar até o 18º nível do Edifício Liberdade, que ruiu primeiro e levou outros dois de roldão, eram estruturais. Ou seja, eram essenciais à sustentação do edifício nesses pavimentos. Uma reforma no 9º andar, com remoção de paredes, teria desencadeado a tragédia que matou 22 pessoas e que despertou a atenção de administradoras, síndicos e condôminos para o problema das reformas nas unidades autônomas.

A Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic) orienta síndicos e condomínios referentes às reformas das unidades autônomas. O síndico, responsável legal pelo condomínio, deve definir em assembleia as regras para reformas e obras. Ele, na qualidade de responsável civil e criminal pelo condomínio, deve se cercar de orientação e nortear-se pelas normas vigentes, buscando o apoio dos demais condôminos através das assembleias.