Terça, 08 Novembro 2016 00:00

Inspeções e laudos de manutenção periódicos obrigatórios nas edificações

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Os automóveis já há muito tempo trazem o manual do usuário, com informações sobre o uso e a necessidade das manutenções periódicas. Também na área construtiva existe esse tipo de manual para a conservação das edificações.

No ano de 2002, o Sindicato da Construção (Sinduscon), em parceria com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação), elaborou uma espécie de cartilha orientando as construtoras a confeccionarem o Manual do Proprietário - Termo de Garantia-Aquisição, relativo a cada empreendimento entregue. Até então, a maioria das incorporadoras/construtoras não fazia o referido documento.

Importante destacar que esse Manual está subdividido em itens, ou seja, em setores da construção (equipamentos industrializados, fachadas, materiais de acabamento, hidráulica etc.), com os respectivos procedimentos e prazos de manutenção próprios, bem como os responsáveis pelo serviço. Por exemplo, nos caixilhos de alumínio de prédios localizados na zona urbana, é preciso promover a limpeza e o reaperto dos parafusos aparentes dos fechos, além da regulagem do freio, uma vez ao ano. Ou seja, cada item possui necessidades específicas.

As principais normas técnicas (da ABNT) vigentes no País e relativas à manutenção são:

- NBR 5674 - Manutenção de edificações (Requisitos para o sistema de gestão de manutenção);

- NBR 15.575 - Norma de desempenho (exigibilidade desde 19/07/2013);

- NBR 13.037 - Diretrizes para elaboração de manuais uso, operação e manutenção das edificações.

- NBR 15575 – Estabelecida em 19/07/2013, contém requisitos de desempenho das instalações, sistemas e materiais.

Observe nos quadros a seguir que cada produto deve cumprir com os prazos de manutenção para que se assegure um ciclo de vida útil, assim previsto pela ABNT NBR 5674.

Mas há outras legislações e dispositivos que impõem obrigatoriedade de prazos, como o município de São Paulo, o qual impõe a atualização periódica do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) para efeitos de se comprovar a habitabilidade das edificações.

De forma geral, para os prédios mais recentes ou até trinta anos de construção, uma inspeção e as manutenções periódicas são o suficiente, exceto aqueles com defeitos congênitos.

Principais sistemas de manutenção periódica nas edificações

Manutenção preventiva

- Caixilhos de alumínio: limpeza (zona urbana), reapertar parafusos aparentes dos fechos e regulagem do freio uma vez ao ano;

- Impermeabilização: Inspecionar os rejuntes dos pisos cerâmicos, ralos e peças sanitárias uma vez ao ano;

- Estrutura: inspecionar estofamentos e ferrugem amostra uma vez ao ano;

- Paredes: repintar, áreas privativas, comuns e fachada a cada três anos;

- Jardins: verificar os drenos uma vez ao ano.

Instalações hidráulicas/louças/metais:

- Inspecionar vedantes das torneiras, misturadores e registros de pressão a cada 6 meses.

- Limpar aeradores (bico removíveis) a cada seis meses;

- Limpar e verificar a regulagem do mecanismo de descarga a cada seis meses;

- Verificar gaxeta, anéis o'ring [usados para vedação] e estanqueidade dos registros de gaveta e dos de esfera a cada três anos;

- Verificar anéis o'ring dos registros de pressão e misturadores de lavatório (e bidê se houver) a cada ano;

- Verificar o diafragma da torre de entrada e a comporta do mecanismo de caixa acoplada a cada três anos;

- Verificar a estanqueidade da válvula de descarga, torneira automática e eletrônica a cada três anos.

Instalações elétricas:

- Quadro de distribuição de circuitos: reapertar as conexões a cada ano. Desligar e religar disjuntores diferenciais do quadro elétrico a cada mês;

- Tomadas, interruptores e pontos de luz: reapertar conexões e verificar estado dos contatos elétricos substituindo as peças que apresentem desgaste a cada dois anos.

Nos prédios recém-implantados, com a aprovação da norma de desempenho, após julho de 2013, o maior compromisso está agora em manter o "livro de manutenções", ou melhor, o controle de manutenções em dia, pois será a única forma de comprovar e conseguir a garantia do produto junto à construtora/incorporadora.

Além da obrigatoriedade

Mas passados esses prazos estipulados por normas e manuais, os prédios devem ainda estar atentos aos sinais externos de envelhecimento, como rachaduras, vazamentos, trincas vivas, impermeabilização deteriorada, corrosão nas armaduras etc. Para edifícios com 40 a 60 anos ou mais, torna-se inevitável promover retrofit na fachada e térreo (não vale para prédios tombados), de forma a atualizar e elevar o seu desempenho e valor comercial. Também a substituição ou reforma dos elevadores é um item necessário, assim como no sistema de incêndio, tubulação, equipamentos e portas corta-fogo, entrada e cabeamento do edifício e unidades, entre muitos outros. 

Exemplos de trincas visíveis

Por Roberto Boscarriol Jr.

Exemplos de manutenção propostos por manual de construtora

Em equipamentos industrializados

Onde

O que fazer

Responsável

Registro

Prazo

Pressurização da escada

Realizar manutenção preventiva dos ventiladores

Equipe de manutenção

Livro de Registro da Manutenção
(LRM)

A cada 30 dias

Sistema de segurança

Atividades recomendas pelo fabricante

Empresa especializada

LRM

Anual

Em revestimento de parede, piso ou teto

Onde

O que fazer

Responsável

Registro

Prazo

Fachadas
e paredes externas
 

Verificar calafetação de rufos, fixação
de para-raios, lavagem
etc.

Empresa especializada

 (LRM)

A cada três anos

Instalações hidráulicas

Onde

O que fazer

Responsável

Registro

Prazo

Bombas submersas

Verificação

Equipe de manutenção

(LRM)

A cada 15 dias

Quadras poliesportivas

Onde

O que fazer

Responsável

Registro

Prazo

Equipamentos e
acessórios

Verificação e
Pintura

Empresa especializada

(LRM)

Anual

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Roberto Boscarriol Jr.

Graduado em Engenharia pelo Instituto Mauá de Tecnologia. Formado em 1972, atua desde essa época na área da Construção Civil, tendo construído um milhão de metros quadrados nas áreas industriais, comerciais, escolares e residenciais, acumulando grande experiência na análise de propostas e gestão de obras. No espaço de sua coluna, o articulista irá abordar os vários aspectos da manutenção necessária nos prédios, com dicas, comentários e sugestões.

Mais informações: boscarriol@pbr.com.br