Valorização Condomínio

O Condomínio Edifício Anita nasceu em 1963, na região da Avenida Paulista, em São Paulo, com apenas parte do projeto original executado.

Enquanto a recuperação estrutural surge indispensável à segurança e renovação da vida útil da edificação, o retrofit representa um modo de conferir novos patamares de uso, conforto e valorização dos imóveis.

Quem está começando os trabalhos de recuperação estrutural e revitalização das fachadas é o Condomínio Edifício Saint Honoré, marco da arquitetura de São Paulo construído na Av. Paulista entre o final dos anos 50 e princípios de 60 por João Artacho Jurado.

Quem passa pela região do metrô Vila Madalena, na zona Oeste de São Paulo, observa o renascimento de um amplo residencial de 30 anos, com dois longos blocos dispostos em “v”, oito fachadas e cerca de 10 mil m2 de superfície de paredes.

Um dos processos mais complexos que os síndicos enfrentam está na recuperação de fachadas com revestimentos em pastilhas e cerâmicas.

Condomínio Solar dos Amigos em processo de recuperação das fachadas: De cima para baixo, as fotos mostram a evolução dos trabalhos

Do ponto de vista das unidades, como resultado de um retrofit elétrico com aumento de carga, torna-se indispensável ao condomínio trocar a fiação interna até o disjuntor, além de se instalar o fio terra, destaca o engenheiro eletricista Edson Martinho.

O Condomínio Edifício Sabará Maranhão, no bairro de Higienópolis, em São Paulo, acaba de concluir a primeira fase do retrofit do ático.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa, a seguir, as medidas que o síndico deverá providenciar mediante a decisão de se ocupar o ático do prédio como área de uso comum, para lazer, confraternização ou descanso de moradores.

Os moradores de um condomínio localizado em Moema, zona Sul de São Paulo, com dez pavimentos e uma unidade por andar, decidiram promover amplo retrofit na academia, ampliando-a à área externa.

Condomínios apostam na remodelação de seus espaços para ampliar possibilidades de uso, demanda apresentada pelos próprios residentes.

Mais do que falar sobre a recuperação estrutural das fachadas, necessária pela degradação dos materiais, o fim da vida útil dos sistemas e riscos à segurança, a Direcional Condomínios aborda, nesta edição, experiências de retrofit com implicações ambientais.

A fachada de frente do prédio tem face Oeste, sem quaisquer barreiras à vista, já que o Condomínio Edifício Monte Claro divisa uma zona com restrição construtiva, no Jardim Paulistano, área nobre de São Paulo. Isso lhe garantiu uma insolação plena, com direito a testemunhar cotidianamente o pôr do sol nos últimos 40 anos.

O Condomínio Edifício Cayowaá tem se destacado na região do metrô Vila Madalena, no Sumarezinho, zona Oeste de São Paulo.

Brasil Colônia, Brasil Império e Brasil República designam os três condomínios abrigados sob o empreendimento Tradição Brasileira, uma das heranças que o arquiteto e construtor João Artacho Jurado deixou à cidade de São Paulo, no bairro de Higienópolis, área central. Aqui, porém, sua empresa faliu e não finalizou a obra. Projetados nos anos 50, os condomínios foram concluídos por outra construtora e entregues somente em 1967, com 166 apartamentos de tamanhos variados, lojas no térreo e áreas de circulação unificadas.

"Há vários motivos para um retrofit das instalações elétricas"

As remodelações dos espaços físicos, dos materiais e dos usos dos halls sociais e salões de festas, entre outros, atualizam os edifícios e lhes trazem à contemporaneidade. Ações cada vez mais comuns, elas visam a modernizar o ambiente, acompanhar tendências, suprir novas necessidades dos moradores e valorizar os imóveis.

Depois de 18 meses envolvidos com a execução de uma obra monumental na fachada e áreas comuns do Condomínio Riviera Inn, o casal Paulo Goulart e Alessandra Teixeira espera passar as festas de final de 2015 com a família na Riviera de São Lourenço, em Bertioga, litoral de São Paulo. Um prêmio justo para quem trabalhou nos últimos sete anos pela defesa, viabilização e execução do retrofit do prédio, o qual envolve aumento da área das varandas, substituição de partes das pastilhas externas e remodelação completa dos espaços comuns, como halls, garagens, lazer etc.

A necessidade de racionalizar o uso dos recursos naturais no Brasil atinge hoje também o setor energético. Juntamente com a água, a eletricidade tornou-se bem nobre, demandando valorização e economia. O passo inicial de muitos condomínios para atingir a meta de redução do consumo é providenciar o retrofit de suas instalações, por onde evitarão, por exemplo, fuga de energia. A segurança entra como outro quesito importante nesse tipo de obra.

Entenda as inovações possíveis aos condomínios

Um edifício de 15 andares localizado na Alameda Campinas, região dos Jardins, em São Paulo, está passando por retrofit que mudará a paisagem do entorno até o final deste ano. As varandas do prédio de 20 anos estão sendo eliminadas para dar origem a uma fachada em estilo futurista. As unidades, antes de dois tamanhos (47m2 e 113m2), terão áreas mais versáteis dentro deste mesmo intervalo, em apartamentos de um e dois dormitórios, além de duplex. “Elas serão mantidas como residenciais, porém teremos serviços como pay per use (arrumação diária, serviço de lavanderia etc.) para facilitar a vida do proprietário”, afirma Ana Paula Vasconcellos, diretora de Incorporação da construtora Vitacon, que comprou o edifício para reformá-lo e comercializá-lo dentro do novo conceito.

Mais do que um cenário futurista, o conceito de prédios inteligentes envolve um melhor aproveitamento dos recursos naturais, economia, maior desempenho e conforto. É possível introduzir inovações nos edifícios já consolidados, mesmo que eles não incorporem a ideia de um retrofit total.

Cada superfície demanda uma manutenção diferenciada e, em alguns casos, como em pedras rústicas, o desgaste costuma ser maior, com manchas que podem se tornar irreversíveis. Mas é possível revitalizar a maior parte dos pisos.

Escolha de materiais modernos e funcionais não dispensa o condomínio de providenciar limpeza periódica e correta dessas estruturas.

Tratar periodicamente das fachadas externas e internas com pinturas e demais revestimentos é mais do que cuidar da aparência do prédio. Isso ajuda a preservar a integridade dos materiais de sustentação e a evitar infiltrações e fissuras que possam comprometer a segurança da construção e dos moradores.

Quanto mais tempo se demora em tratar uma doença que parece simples, mais complexa ela poderá ficar e, não raro, mais cara para ser curada. Assim também ocorre nas construções.

Nos edifícios residenciais mais antigos, técnica favorece novos usos, moderniza sistemas, atende à acessibilidade, promove a sustentabilidade ambiental, valoriza os imóveis e facilita manutenção.

A evolução do tempo deixa suas marcas e isso se reflete sobre o estilo de vida da população de uma determinada época. Como consequência, cada período apresenta uma arquitetura característica, desenvolvida para atender às necessidades de seus habitantes daquele momento. Assim, com o passar dos anos, as edificações perdem funcionalidade e precisam mudar, até mesmo, para atender às exigências técnicas e de normatização, que evoluem com o tempo.

Intervenções nos sistemas são feitas por especialistas, mas sua eficácia depende de uma atuação bem articulada entre corpo diretivo, condômino (responsável pela unidade interna) e fornecedores.

Das intervenções simples à atualização dos materiais, passando por soluções ecológicas, o monitoramento constante do sistema hidráulico permite o uso racional da água, evita infiltrações e gera economia ao condomínio.

Especialista em perícias e avaliações de construções, o arquiteto Daniel Cyrino Pereira compara, em artigo a seguir, as fachadas com a pele humana, ambas afetadas pela ação do tempo e do meio ambiente.

Realizar inspeção e manter ajustes periódicos no sistema elétrico da edificação contribui para o consumo racional de energia e maior segurança de moradores e visitantes. Muitos acidentes de origem elétrica no País ocorrem por falta de manutenção.

Os cuidados para se manter o salão de fitness preservado e adequado às atividades de seus frequentadores dependem, em grande parte, da concepção desses espaços. É algo que requer fim aos improvisos.

Espaços mal dimensionados ou pouco aproveitados, com problemas de infiltração, iluminação inadequada, além de pisos e pinturas desgastadas, transformam as garagens dos condomínios em vitrine negativa desses empreendimentos.

As infiltrações são uma das principais fontes de dor de cabeça aos condomínios. Suas manchas costumam mostrar só o lugar onde elas terminam, raramente onde começam. Elas revelam também falhas na manutenção preventiva, que se bem feita, pode esticar a vida útil da impermeabilização.

A calçada é destinada ao trânsito de pedestres nas vias públicas e, apesar de ser um espaço do município, o cidadão que faz frente a ela deve mantê-la em perfeito estado de conservação, acesso e mobilidade. Em São Paulo, por exemplo, existe toda uma estrutura montada para que o munícipe, incluindo o condomínio, mantenha, corrija ou até refaça a calçada, quando necessário.

Em todos os condomínios, nos deparamos com pisos novos ou antigos que se apresentam em boas ou más condições. Instalados em áreas internas ou externas, muitas vezes representam motivo de grande problema para zeladores e síndicos, os quais são cobrados periodicamente quanto à limpeza e recuperação dessas superfícies.

A especialista Olga Antunes desenvolveu, com exclusividade para a revista Direcional Condomínios, um verdadeiro roteiro aos síndicos voltado à contratação segura das prestadoras de serviços do segmento. Olga atua há anos na gestão diária da manutenção dos elevadores das edificações de São Paulo. O objetivo do breve guia disponibilizado abaixo é fornecer à administração condominial parâmetros capazes de evitar riscos com uma eventual má escolha da empresa de conservação. Segundo Olga, com o aumento crescente de edificações e, consequentemente, do número de elevadores, houve necessidade da criação de instrumentos de fiscalização e regulamentação para manutenção desse tipo de transporte vertical. “A publicação da NBR 16.083/2012, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), tem a finalidade de orientar e esclarecer o que compete a uma manutenção para elevadores. Ela demonstra a importância de uma manutenção e o cuidado que os responsáveis pelos edifícios precisam ter ao contratar uma empresa”, destaca Olga, elencando  critérios mínimos a serem adotados antes de se efetivar esses contratos:

De acordo com especialistas no segmento, as edificações, especialmente os prédios novos, tendem a adotar a individualização da água.  No município de São Paulo, ela não é obrigatória, conta Eduardo Lacerda, ao contrário do acontece na Europa. Há, no entanto, muitas cidades brasileiras com essa obrigatoriedade, com variados sistemas de operação. Alguns deles, com participação das concessionárias locais.  

Desgaste pela ação do tempo e uso, edição de novas normas e leis, necessidade de modernização, além do funcionamento intermitente: esse é o contexto que coloca os elevadores no topo das prioridades e exige dos síndicos uma noção mínima de manutenção, conforme roteiro apresentado aqui pela Direcional Condomínios.

Os momentos de reforma e modernização dos condomínios representam ótima oportunidade para adaptar as áreas comuns às normas de acessibilidade. No entanto, como promover ampla acessibilidade em prédios feitos há cerca de quarenta anos, por exemplo, muitos sem elevadores, com apartamentos em subsolo e três andares acima do térreo, além de escadas em caracol? “Simplesmente as pessoas se mudam quando começam a envelhecer”, comenta a síndica Cybele Belschansky, do Condomínio Edifício Residencial Jupiá, construção de quatro décadas e 36 unidades localizada em Santa Terezinha, na zona Norte de São Paulo.

As estruturas construtivas são feitas para durar, por isso recebem acabamentos que as protegem, como a pintura e a impermeabilização. Abandonar sua manutenção e atualização é matá-las um pouco a cada dia, analisa em entrevista Alexandre Luís de Oliveira, engenheiro civil com ampla atuação no segmento.

Manter em ordem o acabamento da fachada, das áreas de circulação, dos equipamentos e sistemas essenciais como elevadores, hidráulica, elétrica etc., contribui para a qualidade e a valorização de mercado do condomínio.

O Home Boutique Brooklin, condomínio construído pela Cyrela no Brooklin, zona sul de São Paulo, tem áreas de lazer incorporadas ao prédio, entre os andares 11º e 18º. São espaços para sauna e massagem, Espaço Wireless, Café Wireless, Laundry (lavanderia) e Observatório (área com deck view e observatório com vista para o bairro do Brooklin). As opções de lazer foram pensadas sob medida para moradores dos apartamentos do tipo estúdio, com áreas entre 30 e 67 m² e serviços exclusivos (alguns inclusos na taxa condominial e outros no sistema pay-per-use). “Ainda na fase do desenvolvimento de um projeto preparamos os itens de lazer e área comum de acordo com o público para o qual o empreendimento está sendo desenvolvido, sempre considerando as faixas etárias e futuras necessidades dos condôminos”, comenta Rosane Ferreira, diretora de Incorporação da Cyrela São Paulo. Ela cita espaços que não eram nada comuns há alguns anos, e que hoje fazem parte de muitos lançamentos, como garage band, cinema, pista de skate, espaço mulher e áreas para tratamentos estéticos ou de bem-estar.

A poucos metros de uma das estações do Metrô República, Centro da cidade de São Paulo, um prédio que durante anos abrigou o Hotel Samambaia acolhe hoje moradores em 59 apartamentos tipo estúdio, proporcionando-lhes um dos bens mais valiosos da metrópole: a facilidade de acesso aos serviços públicos e aos diferentes ramais do sistema metroviário. O antigo hotel ilustra um caso típico de retrofit, o qual envolve a reestruturação de uma edificação com vistas a alterar o seu perfil de uso. No entanto, o retrofit pode ser pensado também em termos de requalificação de um prédio, quando são promovidas grandes reformas para modernizar suas instalações e ampliar o potencial do uso. Segundo Luiz Paulo Pompéia, diretor da Asbea, o conceito de retrofit não está necessariamente ligado à mudança de uso da edificação. “Pode haver o retrofit para um mesmo uso, desde que se faça uma repaginação de fachada, por exemplo, com a incorporação de sacadas, ou alteração do interior dos imóveis, com introdução e/ou subtração de dormitórios”, conceitua o diretor. “O retrofit acontece quando se muda o produto imobiliário”, acrescenta Pompéia, gerando impacto direto sobre o preço de mercado do imóvel.

Máquinas renovadas, conforto que vale ouro

Piscina, churrasqueira, playground, salão de festas, sala de ginástica são espaços essenciais para os condomínios e devem estar em perfeitas condições de uso. Porém, são os elevadores que jamais podem apresentar defeitos, mas, como qualquer equipamento, estão sujeitos a falhas. Por isso, manutenção bem cuidada e máquinas modernizadas são fundamentais para a tranquilidade do síndico e a valorização do condomínio.

Síndicos apostam na manutenção e na administração bem cuidada para fazer frente a um mercado imobiliário superaquecido e assegurar a valorização patrimonial. É essencial, entre outros, manterem em bom estado o sistema de segurança contra incêndio e usar equipamentos modernos, de baixo consumo de energia.

READEQUAR PARA VALORIZAR

Olhe para a cidade com um olhar mais crítico, e você verá: São Paulo está envelhecendo. Ao lado dos novíssimos condomínios, com completas áreas comuns e apartamentos com sacadas e churrasqueiras, edifícios antigos perdem valorização e exigem atualizações de seus proprietários.

MODERNOS E SUSTENTÁVEIS

A tecnologia aliada a modernos sistemas construtivos traz benefícios ao desempenho, segurança, conforto e sustentabilidade nas edificações residenciais e comerciais. Ela está presente na proteção interna e externa, nos elevadores, climatização, iluminação e gestão do consumo de água e energia, conforme revelam dois cases destacados nesta edição.

Quem passa pela Rua Oscar Freire, em frente ao número 1436, bairro de Pinheiros, em São Paulo, observa uma renovação na cara do Edifício Acapulco, prédio residencial de 13 andares e 26 apartamentos, com 20 anos de vida. No lugar da velha grade e portões, alumínio e vidro configuram um novo perfil ao local, chamando a atenção da vizinhança. “As obras foram iniciadas há 10 meses, mas este é um projeto com duração de três a quatro anos”, observa o síndico Laerte Oliani.

Cada vez mais as agruras da vida moderna têm transformado os condomínios em verdadeiros clubes. Para que enfrentar o trânsito e a insegurança das ruas, se o próprio condomínio oferece opções de lazer? O custo mensal de um professor de hidroginástica ou de um personal trainer para a sala de ginástica pode ser dividido entre os moradores interessados nas aulas, tornando a área de lazer um ponto de encontro agradável.

Espaços antiquados ou ociosos passam por obras de revitalização e são readequados, atendendo às demandas criadas por novos hábitos e conferindo um diferencial à edificação.