Administração de Condomínios

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Para muita gente, ir à feira é sinônimo de aglomeração e barulho, por isso preferem comprar em ambientes mais organizados e limpos, como em hortifrutis e supermercados. Mas já tem muito condomínio por aí de olho nesse cenário e correndo para garantir essa comodidade.

Um dos propósitos da Revista Direcional Condomínios é ajudar os síndicos serem síndicos. Mesmo quando estão síndicos. Não há outra forma melhor para começar o ano ouvindo e lendo depoimentos inspiradores de quem escolheu a Direcional Condomínios para aprender e exercer este cargo que envolve tantas responsabilidades.

Ao longo de 25 anos, tempo da revista Direcional Condomínios, muita coisa mudou. Em termos de tecnologia, valores, relações econômicas e sociais, o mundo se transformou de tal forma que parece termos avançado muitas décadas!

Já é sabido que dentre as inúmeras responsabilidades do síndico, fazer o seguro do condomínio é essencial e obrigatório, conforme estabelece o Art. 1.348 do Código Civil Brasileiro: “Compete ao Síndico: IX - realizar o seguro da edificação”.

Com boa parte da população vacinada com pelo menos 1 dose e a superação dos picos de casos de Covid-19, os condomínios retomaram a agenda esportiva nas áreas comuns. E há perspectiva de um retorno adaptado de festas como o Dia das Crianças e Halloween.

Toda prestação de serviços contratada pelo condomínio, como a terceirização ou empreitada para obras em geral, deverá ter seus recolhimentos transmitidos à plataforma da Escrituração Fiscal Digital de Retenções e Outras Informações Fiscais (EDF-Reinf).

A Locação da laje ática para a instalação de antenas de telecomunicações tem ajudado os condomínios a garantirem uma renda extra importante para a realização de manutenções e benfeitorias. No Condomínio Heliodora, prédio de mais de 30 anos e 40 unidades localizado na zona Norte de São Paulo, o contrato de cerca de uma década com uma operadora de telefonia possibilitou executar grandes obras e modernizar instalações, a mais recente delas foi no sistema do CFTV.

A locação de lajes para instalação de antenas de telecomunicações nos condomínios permanece “como uma das questões mais polêmicas” do segmento, avalia o advogado Paulo Henrique Bom, diretor jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo). Paulo Bom é especialista em Direito Imobiliário e Direito Processual Civil, além de integrar a Comissão de Direito Condominial da OAB-SP. A seguir, principais trechos de uma entrevista concedida à revista Direcional Condomínios. (Leia a íntegra desta entrevista no site da revista, bem como da advogada Luciana Lozich).

Síndica profissional há quase 23 anos, Ana Josefa Severino tem como uma das marcas de sua gestão a busca da integração dos condôminos com o ambiente onde vivem, sem descuidar do seu conforto, bem-estar e do asseio das áreas comuns. Nesse trabalho, os acessórios constituem um item indispensável e toda a atenção ao tema deve ser dada pelos síndicos, especialmente na implantação do condomínio, com a aquisição do chamado kit enxoval, e depois com a reposição dos materiais desgastados.

A locação por temporada de unidades privativas através de aplicativos ou não, a liberação de áreas comuns para atividades de trabalho dos moradores, como uma espécie de coworking, além da cessão de espaços para serviços diversos geram dúvidas no segmento condominial.

Os empreendimentos residenciais têm sido lançados cada vez mais com oferta de serviços nas áreas comuns, enquanto seus espaços privativos encolhem. Prédios com vocação de moradia de profissionais liberais, empresários e estudantes que vivem sozinhos são procurados justamente por causa dessa infraestrutura, que inclui lavanderias, espaços para reuniões, salão de festas, gourmet ou grill, academias robustas, conveniência (minimercados), entre muitos outros.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira costuma enfatizar que o Código Civil brasileiro, que traz um capítulo reservado para os Condomínios Edilícios, deixa grande margem para a sua autorregulamentação. No entanto, alguns limites precisam ser considerados:

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) está em vigor desde setembro de 2020, impondo inúmeras regras para empresas e órgãos públicos protegerem os dados dos cidadãos. Os condomínios também devem fazer a lição de casa. Sanções começam a ser aplicadas a partir do próximo mês de agosto.

Na entrevista abaixo, o advogado Cristiano De Souza Oliveira destaca a necessidade de aprovar em assembleia os novos cuidados com a ficha cadastral, o controle de acesso e os encontros virtuais, entre outros, que deverão ocorrer em função da LGPD. E lembra que o livro físico de ocorrências terá que ser abolido. “Mas devemos simplificar a adaptação do condomínio”, ressalta.

Uma das primeiras providências tomadas pelo síndico orgânico Rodrigo Martins quando assumiu, em 2015, a gestão do Condomínio Iraúna, prédio projetado no final dos anos 60 pelo arquiteto João Kon, no bairro de Santa Cecília, em São Paulo, foi reorganizar toda a documentação disponível (das áreas administrativa, fiscal, de engenharia, obras etc.).

Notícia veiculada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), no dia 13 de abril passado, trouxe alívio para os síndicos. “A 10ª Vara Cível de Santos tornou definitiva liminar que, após pedido de condomínio residencial, determina que morador utilize máscara de proteção facial nas áreas comuns do prédio, sob pena de multa de R$ 500 a cada violação, observado limite de R$ 30 mil”, informou o Tribunal.

Atender aos compromissos financeiros e normativos, dar transparência aos atos da gestão e assegurar a lisura dos processos são algumas das posturas esperadas de síndicos e administradoras. Elas têm sido abrigadas sob o guarda-chuva do compliance, mas, afinal, como fazer esse controle nos condomínios?

A aplicação integral das regras de compliance para fins de certificação, dentro das normas ABNT NBR ISO 19.600/2016 (que orienta a sua implantação, manutenção e melhorias) e ABNT NBR ISO 37.001/2017 (com diretrizes de práticas antissuborno), requer um processo de tal envergadura que, na prática, escapa às possibilidades administrativas e financeiras dos condomínios, afirmam os auditores Carlos Prado e Flávio Almeida. Contador, Flavio foi síndico do condomínio onde mora, na zona Sul de São Paulo, e atualmente, junto com Carlos, faz parte do conselho do prédio.

8 de março é o Dia Internacional da Mulher, uma data oportuna para uma homenagem às síndicas, que fazem um trabalho diferenciado! Visitamos alguns condomínios para olhar um pouco mais de perto a sua gestão, mas o nosso reconhecimento é extensivo a todas. Parabéns mulheres!

Planilhas, softwares e até aplicativos ajudam o síndico a gerenciar a manutenção anual do condomínio, organizando cronograma, prioridades, obrigações legais, recursos etc. Mas o planejamento deve seguir as normas técnicas brasileiras.

As diferentes fases da quarentena decorrentes da pandemia do novo Coronavírus têm obrigado os síndicos a reavaliarem constantemente o planejamento e as rotinas do condomínio. Esse é o “novo normal” da gestão para 2021, que incorporou também demandas extras, como orientar os moradores sobre o barulho interno às unidades.

Dados parciais de 2020 indicam queda nos atrasos do pagamento do condomínio. O temor no início da pandemia era de aumento descontrolado neste ano. Porém, a sistemática de cobrança possibilitada pelo novo CPC e novas posturas de condôminos gestadas na quarentena desestimulam a inadimplência.

Integrante assídua do Conselho de Síndicos do Secovi-SP, Lurdes de Fátima Affonso Antonio administra há três décadas o condomínio onde mora, um prédio de 52 unidades localizado na Vila Mariana, zona Sul de São Paulo.

Os interesses coletivos vão além do que preconiza a legislação. Síndicos colocam a criatividade em ação para ativar iniciativas do “bem”, mesmo que isso agregue novas tarefas à sua atribulada agenda.

A contratação e a execução de obras sempre trazem surpresas, mas em prédios muito antigos, como o Edifício São Nicolau, na Praça da República, Centro de São Paulo, o inesperado faz parte do pacote e traz um aprendizado extra.

Os condomínios estão de olho nos planos de flexibilização do governo para definirem como irão comemorar o final do ano. E para aqueles que não conseguiram promover assembleia virtual até o dia 30/10, prazo dado pela Lei Federal 14.010/2020, é possível convocar reuniões nesse formato, esclarece o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Enquanto adaptam as regras de uso das áreas comuns para evitar o contágio do novo Coronavírus, os síndicos buscam viabilizar assembleias para aprovar obras e retomar neste final de 2020 o plano de manutenção que estava previsto para o 1º semestre do ano. E novas rotinas se incorporam à vida condominial.

A Direcional Condomínios apresenta abaixo uma síntese da entrevista com o síndico e advogado Rafael Bernardi, com orientações gerais para a elaboração de contratos de prestação de serviços, os mais comuns. Esta edição não esgota o assunto, é fundamental que os síndicos tenham o apoio de especialistas antes de fecharem um contrato.

“É essencial que tenham um escopo padronizado de cada serviço ou obra antes de iniciarem uma concorrência. Com isso, poderão comparar e analisar as propostas. Eles devem ter certeza de que são propostas compatíveis, para que não haja o risco de se escolher o mais barato, pelo menor valor, e depois descobrir que uma outra, de custo maior, traria um escopo mais adequado para o condomínio.”

Condomínios deverão fazer ajustes no orçamento de 2020 face às mudanças em contratos, corte de algumas despesas e introdução de novos custos, movimento desencadeado pela pandemia do novo Coronavírus.

Reabertura de áreas aconteceu em agosto e segue plano traçado por uma comissão de moradores, com protocolo de biossegurança para evitar o contágio do novo Coronavírus. Na sequência, também foi reaberta uma lanchonete.

Fonte: Carlos Alberto Santos (consultor da área de riscos); síndicos consultados

Queda de energia, de árvores, falta d’água, alagamentos, pessoas presas nos elevadores, invasões no prédio, mal súbito, falecimentos no apartamento: Ocorrências de natureza diversa devem encontrar profissionais preparados para o seu pronto encaminhamento, conforme plano de contingência a ser adotado pelo condomínio.

A volta à normalidade da vida condominial ganha mais efetividade neste segundo semestre de 2020, com a reabertura das áreas comuns e retomada de reformas e mudanças, entre outros. Mas a principal expectativa entre os síndicos reside no retorno das assembleias presenciais, formato preferido para a votação das obras. Entre alguns, a inadimplência tem sido menor que a expectativa inicial.

A liberação gradual de uso dos espaços de práticas esportivas, a permissão às mudanças e às reformas nas unidades, além do reinício de obras que haviam sido suspensas nas áreas comuns estão no novo cenário dos condomínios depois da fase de maior distanciamento social provocado pela pandemia do novo Coronavírus.

Boa parte dos síndicos profissionais entrevistados ao longo do mês de maio pela Direcional Condomínios registraram pequena elevação da inadimplência em função da pandemia do novo Coronavírus.

Grande parte dos síndicos deu respostas imediatas, atendendo às medidas governamentais.

O mercado para novos e “usados” – Dados divulgados no último dia 16 de janeiro pela Pesquisa do Mercado Imobiliário, do departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), indicam que o ano de 2019 pode chegar a um aumento médio de 50% na venda de imóveis novos na cidade de São Paulo.

A discussão sobre a legalidade de locações de curta temporada em condomínios residenciais se encontra no STJ (Superior Tribunal de Justiça). O voto do relator do processo é favorável à locação por aplicativos como o Airbnb, mas a decisão ainda não foi tomada pela Corte.

Novos empreendimentos próximos de aeroportos, centros médicos e áreas comerciais surgem “vocacionados” para locação de curta temporada

A mudança de estação neste mês de setembro vem acompanhada do desabrochar de flores e cores nos condomínios, cenário que pode ganhar o reforço da luminotécnica. Um projeto bem pensado e cuidado é capaz de garantir esse brilho ao longo de todo ano.

A arquiteta Geórgia E. Z. Gadea, que tem incluído a luminotécnica em seus projetos de muro de vidro e modernização de portarias, afirma que existem dois principais tipos de iluminação nas edificações, a estética (decorativa) e a funcional.

A imagem da auditoria no senso comum aparece ainda muito colada à “caça a fraudes”. Mas nas empresas e em alguns condomínios ela se tornou uma prática estratégica, pois ajuda a identificar falhas e a melhorar processos contábeis e contratos.

O Governo Federal acaba de prorrogar as novas etapas do eSocial, no entanto, o ideal é aproveitar o adiamento para corrigir as falhas que persistem e se preparar para o momento em que guias somente poderão ser pagas quando tudo estiver no sistema.

"A função de síndico passou por uma rápida transformação. Exigências fizeram com que o segmento buscasse se não profissionais, responsáveis. A conscientização dessa responsabilidade não ficou restrita a pedidos isolados de moradores, mas privilegiou o todo. Aqui pode estar o segredo pelo largo cumprimento dessa norma específica."

Esta cartilha pode ser adotada como subsídio por síndicos e administradoras para informar os condôminos da existência de uma normatização formal e válida nacionalmente a respeito das adequações e alterações realizadas por ocasião das obras e reformas em quaisquer imóveis, inclusive e em especial em condomínios. Clique na imagem para abrir o PDF.

Com mudanças no Regulamento Interno (RI), edifícios residenciais aprovam regras que chegam a inviabilizar a locação temporária através de aplicativos.

A hospedagem remunerada em unidades residenciais por aplicativos provoca um choque entre o direito de propriedade e o direito coletivo da comunidade residencial, garantido este por meio de regras de convivência, usos e responsabilidades pelos equipamentos comuns. Este é o entendimento de alguns advogados da área de condomínios, como de Alexandre Callé.

É preciso que síndicos estejam atentos aos novos prazos de envio de dados relativos aos trabalhadores junto ao eSocial. Integração ao sistema começa no dia 1° de julho.

A "missão" se impõe à maior parte dos síndicos: É preciso segurar o rateio, cortar excessos, suportar os dispêndios e aumentar os investimentos. Mas como fazer isso sem comprometer o condomínio?

O Portal Administradores define o Supply Chain Management (Gestão da Cadeia de Suprimentos) como uma “uma nova concepção de como fazer logística”, atendendo a “altos níveis de serviços, com menor custo total, visando criar valor para os clientes e alcançar vantagens competitivas”.

A Ética, mais do que um conjunto de valores, expressa um modo de vida em consonância com o bem e a dignidade. A Direcional Condomínios entrevistou síndicos e especialistas para destacar o que eles consideram relevantes à mobilização de um ambiente favorável à tolerância, à participação, ao respeito entre os indivíduos e à coletividade.

A falta de espaço foi decisiva para que a síndica profissional Vanilda Carvalho decidisse contratar os serviços de um self storage (uma espécie de depósito externo tipo “guarda tudo”). A seguir, ela conta como viabilizou o contrato, além dos cuidados tomados.

Mais funcionais e adaptados às necessidades das edificações, os acessórios estão disponíveis no mercado hoje com maior variedade e prometendo melhor desempenho, como cadeira ergonômica para a portaria, cestos de transporte de lixo com roldana, mops de limpeza econômica e dispensers para reposição de toalhas de papel e sabonete líquido.

Hoje assistimos a um movimento crescente de internalização de serviços dentro dos condomínios visando ajustar as ofertas e atender às demandas e modos de vida de moradores de grandes cidades.

Discutir o compartilhamento da propriedade privada no contexto do “condomínio-cidade”, incluindo os serviços que esta oferece à população, é tema absolutamente relevante na atualidade.

Diferentes estratégias baseadas na moderna gestão empresarial imprimem um caráter mais profissionalizado à administração do condomínio e possibilitam ao síndico racionalizar custos, viabilizar investimentos, melhorar o ambiente e fidelizar equipes.

Síndico desde 2016, mas com ampla experiência em gerência administrativa, financeira e na área de controladoria de empresas privadas, Clóvis Barbosa implantou o Balanced Scorecard (BSC) na gestão de dois condomínios que administra (um como profissional, outro como orgânico – morador).

O auditor Ivo Cairrão, que atua há mais de 40 anos com governança corporativa, auditoria e combate a fraudes, afirma que ferramentas de gestão empresarial são aplicadas em condomínios muitas vezes sem a mesma nomenclatura. Por exemplo, para a área de compras, ele usa o Plano de Alçadas, metodologia que permite que essas “sejam realizadas sempre dentro do esperado e sem surpresas para os condôminos”.

Os computadores entraram na administração condominial na década de 1970, mas a massificação ocorreu anos depois, por exemplo, com as prestações de contas e boletos das cotas condominiais sendo impressas nas barulhentas impressoras matriciais.

No dia 17 de maio passado a síndica Kelly Remonti resgatou, pela primeira vez, os créditos relativos à Nota Fiscal Paulista, programa criado em 2007 do governo de São Paulo, restituindo aos consumidores até 20% do ICMS efetivamente recolhido nas aquisições de produtos, bens e serviços. Saiba como funciona.

O foco é observar de que forma o Plano Diretor, Zoneamento e Código de Edificações impactam sobre a gestão do síndico – tanto nos prédios consolidados, quanto nos novos empreendimentos.

O Brasil está passando, desde abril do ano passado, pela transição do sinal da TV Analógica Aberta para a TV Digital Aberta, conforme um cronograma estabelecido pelo governo.

O Conselho Federal de Administração (CFA) determina que toda e qualquer atividade na área seja exercida por profissional com registro no respectivo Conselho Regional (CRA). 

Os condomínios aderiram à execução de boletos em atraso (permitida pelo novo CPC há um ano), veem agora o devedor “incomodado” com a possibilidade de negativação do nome e a tomada de bens, mas ainda esperam pela sonhada rapidez no processo de cobrança e pela queda da inadimplência.

Perspectivas de expansão do segmento batem às portas de 2017, ano em que a Direcional Condomínios completa duas décadas de vida. De um lado, o mercado vê com otimismo a recuperação de indicadores fundamentais ao crescimento imobiliário; de outro, aposta nos investimentos em manutenção e modernização dos prédios já ocupados.

A edição inicial da revista Direcional Condomínios foi apresentada ao mercado em 1997, com o número zero, com a ideia de colher sugestões tanto de anunciantes quanto de leitores e colaboradores, de forma a aprimorar seu projeto, que viria a ser oficialmente lançado em princípios de 1998.

O ajuste fino entre preservação e modernização, uma missão desafiadora aos síndicos.

São Paulo possui um conjunto arquitetônico eclético, mas com predominância, nas construções dos anos 20 ao 60, do padrão europeu, aponta o designer de interiores e corretor de imóveis Matteo Gavazzi, italiano radicado no País.

Com o objetivo de diminuir a taxa condominial e, assim, ajudar no combate à inadimplência, os síndicos podem adotar medidas de economia, sem, no entanto, comprometer a eficiência dos serviços prestados, tampouco a manutenção do prédio. São elas:

“Uma das questões mais controvertidas na esfera condominial refere-se à locação das áreas comuns a terceiros estranhos ao local”, afirma o advogado Paulo Caldas Paes. Entre as dúvidas mais frequentes entre os síndicos se encontra a possibilidade de locação da moradia do zelador, conhecida como apartamento funcional e destinada à utilização exclusiva por parte deste funcionário. A seguir, o especialista analisa algumas implicações de eventual mudança de uso do espaço.

Doenças infectocontagiosas são provocadas por micróbios que podem ser rapidamente transmitidos por contato direto, indireto ou por algum agente. Quando um morador possui uma doença assim, se acende um sinal amarelo no condomínio. O próprio infectado deve notificar o síndico? Ele pode ser impedido de frequentar as áreas comuns do condomínio? Antes de responder a isso, é preciso esclarecer algumas questões.

Condomínios grandes ou pequenos, com infraestrutura de clube de lazer ou tipo padrão, não importa. A lista de acessórios indispensáveis à operação diária desses empreendimentos desconhece fim, principalmente pela expectativa cada vez maior de serviços e confortos apresentada pelos moradores.

Síndica profissional, Roseane M. Barros Fernandes tem experiência em implantação de condomínio, como o que reside, um empreendimento com ampla área de lazer localizado no Morumbi, zona Sul de São Paulo. Antes ela atuou em outro residencial por três mandatos consecutivos. No momento, Roseane atende a outros dois condomínios, totalizando 16 anos no segmento (iniciou como síndica local).

Mês do Dia Mundial do Meio Ambiente (comemorado em 5/6), junho traz a oportunidade de se destacar experiências de síndicos que adotam a perspectiva da sustentabilidade em suas decisões e ações cotidianas. Para o engenheiro Luiz Henrique Ferreira, toda ação, mesmo que pontual, resulta em ganhos ambientais.

O engenheiro civil Luiz Henrique Ferreira  atua com a certificação AQUA HQE, de origem francesa e voltada às construções sustentáveis. É também o idealizador da CASA AQUA, edificação sustentável que está em exposição na Casa Cor 2016, mostra que acontece em São Paulo, no Jockey Club (Avenida Lineu de Paula Machado, nº 775), até o dia 10 de julho. Em entrevista à Direcional Condomínios, Luiz Henrique defende o engajamento dos síndicos na bandeira da sustentabilidade.

Prédios novos, mesmo os residenciais, já têm sido entregues com sistema de aquecimento da água por energia solar. Lei em São Paulo impõe algumas obrigatoriedades. Além disso, Resolução da Aneel libera centrais térmicas de produção de energia nas edificações. Condomínios antigos podem se adaptar.

O Corpo de Bombeiros costuma dar “comunique-se” quando se depara com lixeiras dispostas nos halls internos das edificações, adiando a expedição do Auto de Vistoria (AVCB) e obrigando o síndico a promover a sua retirada dos andares, para não atrapalhar a rota de fuga durante eventual emergência. Há casos, porém, em que a medida é adotada temporariamente e as lixeiras voltam aos pavimentos depois de liberado o AVCB. Os riscos dessa situação são analisados abaixo pelo advogado Paulo Caldas Paes.

As metrópoles brasileiras começaram a exibir, de dez anos para cá, edifícios residenciais incorporados com alguns serviços da hotelaria, os chamados condomínios facilities ou concierge. São endereços exclusivos, alguns com fila de espera para aquisição ou locação, caso do Condomínio Edifício Habitat Cambuí, em Campinas, Interior de São Paulo. Egressa do setor hoteleiro, a gerente concierge do Habitat, Walmary Nunes, trabalha há onze anos no local, desde a implantação do condomínio. "Este é um conceito relativamente novo, de serviços hoteleiros num residencial, a arte de servir mesmo!", destaca.

O objetivo da vistoria de recebimento das áreas comuns pelo síndico, e das unidades pelo proprietário, é identificar vícios aparentes, sobre os quais não se poderia provar a posteriori responsabilidade do construtor, por serem suscetíveis de aparecimento devido à ação durante o uso, operação ou a exposição ao meio ambiente.

No primeiro artigo sobre inadimplência em condomínios em época de crise foi ressaltada a importância de se fazer um acordo amigável com os inadimplentes. Processos judiciais são mais onerosos e demorados. Negociar com sabedoria, discernimento e assertividade é a chave do sucesso. Se estes ajustes forem bem acordados, há grandes chances de o condomínio criar um caixa num período de 12 meses.

Para atender a uma Circular do Banco Central, os condomínios terão até o mês de dezembro deste ano para adequarem os boletos da taxa de rateio, passando-os para a modalidade cobrança registrada. Em 2013, através da Circular 3.656, o Banco Central estabeleceu prazo de quatro anos de tolerância para operações com boletos sem informações do CPF ou CNPJ do pagador. O prazo vence no mês de dezembro de 2016, pois a normativa valerá a partir de janeiro de 2017.

A Profa. Rosely Schwartz aborda, nessa seção, a pertinência ou não de se utilizar o formato da conta pool na gestão financeira do condomínio.

Novas demandas administrativas e a necessidade de melhorar o controle de acesso por medida de segurança tornam inadiável a atualização das informações sobre proprietários e moradores.

Além de administradora, contabilista e professora de cursos de formação de síndicos (na EPD), Rosely Benevides de Oliveira Schwartz foi síndica de um condomínio em que morou, de duas torres e 120 unidades, e já participou como subsíndica, conselheira e foi responsável pela Comissão de Obras no que reside atualmente. Portanto, em relação ao planejamento do orçamento anual do condomínio, Rosely tem dicas bem práticas para passar aos síndicos. Ela é autora ainda de “Revolucionando o Condomínio” (Editora Saraiva), obra que se encontra em sua 14ª edição.

Competem aos síndicos três grupos de atribuições distintas: as diretas, indiretas e aquelas relativas ao exercício da função

Os artigos que regem o Código Civil no que diz respeito ao Condomínio enfatizam sempre a ideia de que todos deverão obedecer às regras ali vigentes, possibilitando a vida dentro desta coletividade. Esse é o princípio que embasa todos esses dispositivos, os quais delegam ao coletivo o papel de resolver as questões que o envolvem. Ilustrativo desta afirmação é o Art. 1354, segundo o qual “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Observamos aí que o legislador quis garantir o envolvimento da coletividade, medida muito importante, porque é na assembleia que se tomarão decisões comuns a todos, através de votação, com quóruns específicos para cada assunto colocado em pauta.

Boa parte da vida moderna acontece hoje em rede, seja através de sistemas fechados de gestão da informação ou de praças virtuais aonde se expõem fatos, emoções e opiniões. O condomínio também está conectado, por necessidade administrativa ou para ampliar suas relações, algo que merece ponderação.

Redes sociais, aliadas ou 'pedras no sapato' dos síndicos?

A presença de caçambas em desacordo com a lei, a demarcação de vagas para estacionamento de moradores e visitantes na rua, e até a ocupação de calçadas por cisternas de água captada da chuva são fragrantes observados em condomínios de São Paulo. O advogado Michel Rosenthal Wagner mostra, a seguir, que isso é ilegal.

Após muitas expectativas e especulações, o Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) foi sancionado pela Presidente da República. E dentre muitas novidades presentes no Novo Código, uma realmente substancial diz respeito a um dos grandes problemas que os condomínios vêm enfrentando: a questão da cobrança das cotas condominiais e os procedimentos correspondentes.

Contratantes de serviços diversos, os condomínios deverão recolher CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), COFINS e PIS/PASEP para notas nos valores acima R$ 215,05, contra o limite de isenção anterior, que era igual ou inferior a R$ 5 mil, conforme previa o Art. 1o da Lei 10.865/2004. A mudança ocorreu no dia 19 de junho passado com a edição da Lei 13.137/2015, pelo Governo Federal. Em síntese, a nova legislação reduz o limite para dispensa da retenção na fonte das contribuições sociais sobre prestação de serviços.

O mercado de condomínios é um dos principais do segmento de segurança, afirmou Selma Migliori, presidente da Abese (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança), promotora da maior feira do setor na América Latina, a Exposec - International Security Fair. Em sua 18º versão, o evento foi realizado entre os dias 12 e 14 de maio no São Paulo Expo Exhibition & Convention Center (antigo Centro de Exposições Imigrantes), em parceria com a Fiera Milano, dirigida por Marco Antonio Mastrandonakis. Selma e Marco Antonio projetaram incremento de 10% neste ano no faturamento com a segurança patrimonial sobre 2014, totalizando R$ 5,6 bilhões em produtos e serviços. Essa tem sido a taxa de crescimento dos últimos seis anos, ressaltaram.

A dengue representa hoje um dos principais problemas de saúde pública não apenas no Brasil, mas em todo o mundo. Portanto, é muito importante a conscientização das pessoas, colaborando pelo combate da doença. O Aedes aegypti, mosquito transmissor da dengue, mostra altíssima capacidade de adaptação ao ambiente criado pelos hábitos da população.

Pagar tributos na data certa não significa que os condomínios estejam quites com suas obrigações junto ao Fisco. É preciso ficar atento a contribuições diversas e aos períodos de entrega de declarações como DIRF e RAIS.

Um dos recursos que os condomínios costumam utilizar para regularizar a posse de bens imóveis adquiridos após a constituição do empreendimento é formar associação de proprietários. A estratégia é legal, mas nem sempre ideal. Ela envolve riscos e exige cuidados. De outro modo, a associação pode ser boa alternativa para cuidar da segurança ou de áreas públicas no entorno dos empreendimentos. Conheça aqui as diferenças legais entre a figura do “Condomínio” e da “Associação”.

Do autosserviço, como lavanderias e caixas de correspondência, a prédios de uso misto, com alas residenciais e comerciais, os condomínios tendem a mudar de feição nas grandes cidades. Existem também aqueles que alugam áreas comuns para escolinhas, padarias, salões de beleza etc. Saiba como gerir a nova realidade.

Os condomínios precisam recolher impostos na condição de tomadores de serviços, como INSS, FGTS, IRRF, PIS, COFINS, CSLL e ISS. Todo ano, a síndica Rosa Braghin exige a apresentação de certidão negativa dos compromissos fiscais devidamente quitados, pois quando era executiva de uma multinacional chegou a se deparar com situações de autenticações de pagamentos apresentadas em guias falsas.

O educador João Luiz Muzinatti é otimista com o momento atual vivido pela sociedade no País. Ele acredita que as pessoas estejam buscando cada vez mais fazer o bem, o melhor possível dentro de suas possibilidades, caso dos síndicos e síndicas. “Nunca quisemos tanto o prazer para nós, mas nunca quisemos, igualmente, tanto quanto hoje causar coisas boas e sermos notados como pessoas de valor.”

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