Segunda, 23 Março 2020 00:00

Home office e moradores-empreendedores: O condomínio deve regulamentar atividades?

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Morar em grandes centros urbanos sempre traz desafios e isto não é nenhuma novidade. Dentre aqueles encontrados para os destemidos, talvez o que mais impacte a economia e a saúde é o estresse causado pelo deslocamento urbano.

Não é exagero dizer que passamos grande parte do tempo em carros ou no transporte coletivo no ir e vir do local de trabalho e para as demais atividades. De acordo com a Pesquisa de Mobilidade Urbana feita pelo Ibope, o paulistano gasta em média 3h por dia em transporte, privado ou público. Esta talvez seja uma das principais razões que motiva um número cada vez maior de adeptos do trabalho em casa.

É o popularmente conhecido home office, quetem sido inclusive, no momento, a principal alternativa que o setor econômico está utilizando para garantir um mínimo de atividade mediante a pandemia do Coronavírus (Covid-19).

De acordo com pesquisa de um portal de colocação profissional (a Catho), antes da pandemia, 37,2% dos brasileiros já utilizavam essa prática. O percentual era maior para grandes empresas, mas também um fenômeno cada vez mais frequente para pequenas e microempresas. A forma de utilização é bastante variada e vai desde a utilização em apenas um dia a até três ou quatro dias semanais.

As vantagens do home office vão além da economia de tempo e dinheiro no deslocamento; elas também podem ser observadas no âmbito familiar, pois o home office traz maior proximidade na relação entre os entes; maior independência - basta acordar e já começar a trabalhar; e proporciona  alimentação mais saudável com o fim das marmitas ou do fast-food, ou mesmo altos custos em restaurantes. Profissionalmente pode trazer maior liberdade ou mais privacidade quando necessário, bastando para isso poucos ajustes e muita disciplina. As vantagens também são observadas para as empresas que incentivam essa prática a seus funcionários. Os grandes escritórios estão cada vez mais otimizados em relação aos seus espaços físicos e isso se reflete em locações mais baratas e ambientes planejados para a colaboração conjunta. O departamento de Recursos Humanos das grandes empresas contabiliza maior produtividade, mais satisfação e aumento da criatividade quando os espaços passam a ser compartilhados com diferentes membros das equipes.

Pequeno empreendedor

O fenômeno também não passa despercebido para o pequeno empreendedor, que soma outras vantagens além daquelas já descritas, por exemplo, a atenção diferenciada que pode ofertar aos clientes em qualquer horário; o oferecimento de produtos e serviços com menores custos; e foco no que realmente importa.

Mas como tudo tem dois lados, existem pontos que precisam ser avaliados com extremo cuidado para não tornar a experiência um verdadeiro fracasso. O modelo exige uma forte disciplina e o comprometimento dos demais membros da família em entender que durante o horário de trabalho estabelecido o profissional precisa estar focado e não pode ser interrompido a todo instante. Obviamente isso não se aplica no caso de alguma urgência.

Sem disciplina também é muito fácil detectarmos a possibilidade de excesso de carga de trabalho e uma certa tendência ao isolamento social. Se não ficar atento, este isolamento pode ser convertido em falta de atualização profissional e baixa capacidade de exposição a novos desafios. Entretanto, com internet de alto fluxo e ferramentas virtuais para reuniões, estes desafios podem ser facilmente superados. 

Coronavírus (Covid-19)

Por fim, retomando a o problema da expansão da Covid19 (novo Coronavírus) no mundo todo nestes meses iniciais de 2020, hoje a prática do home office se tornou também uma importante aliada das estratégias de combate à pandemia. A recomendação da Organização Mundial de Saúde, seguida de perto pelo Governo Federal e os Governos Estaduais, vem de encontro a essa nova tendência. É evidente que atualmente existe forte incentivo para evitarmos deslocamentos e aglomerações e os setores público e privado responderam a esse chamado com grande atenção.

Nos primeiros dias da recomendação das autoridades da saúde para utilização de home office, já foi observada uma queda vertiginosa no movimento de edifícios com salas comerciais e nas grandes empresas. Este movimento, que foi potencializado para conter a expansão da Covid19, acelerou planos de reestruturação de algumas empresas e fez com que muitos tivessem contato com este novo modelo de trabalho. A cooperação através de ferramentas virtuais pôde ser experimentada e conhecida por muitos e, quando o surto do novo Coronavírus passar, vai deixar marcas que vão além daquelas negativas observadas na saúde. Seguramente poderá potencializar diferentes formas de trabalho. Em nossa economia cada vez mais desafiadora e com os índices de desemprego ainda muito elevados, o empreendedorismo aflora, sendo em alguns casos a única opção para uma massa que compõe a força de trabalho nacional. Estes empreendedores, quando iniciam seus sonhos o fazem, geralmente, em home offices

Tendências do mercado imobiliário

Esses movimentos e tendências não passam despercebidos pelas grandes incorporadoras e construtoras do País. O mercado imobiliário, que teve uma grande queda na crise econômica de 2017/2018, respira novos ares e volta pujante. Em qualquer bairro de São Paulo, além de outros estados, observamos muitos canteiros de obras que darão lugar a novos empreendimentos residenciais. A tendência é que os novos lançamentos apresentem metragens menores onde se busca privilegiar a boa localização e melhores condições de vida.  Em grandes cidades como São Paulo, é praticamente impossível olhar em qualquer direção, e não encontrar edifícios residenciais. Podemos dizer que no Brasil como um todo, essa tendência passa a ser observada mesmo nos menores municípios. Atualmente, mais de 68 milhões de brasileiros vivem em condomínios, sejam eles verticais ou horizontais, isso corresponde, em média, a 33% da população brasileira (dados da Associação Brasileira de Síndicos e Síndicas Profissionais).

Em São Paulo, esse percentual chega a 37% e somente nos últimos cinco anos foram mais de 200 mil novos condôminos. Os números impressionam e trazem na mesma proporção o desafio de morar em comunidades assim. Em São Paulo, temos condomínios cujo número de condôminos chega a ser maior do que o número de munícipes de alguns municípios no interior do país. O PIB condominial ultrapassa a cifra de R$ 165 bilhões, anualmente. Para o futuro, a tendência é que este número aumente ainda mais.  

Espaços Compartilhados 

Nos projetos arquitetônicos mais atuais, é comum vermos privilegiados os espaços compartilhados. Novos edifícios residenciais já nascem com essa vocação e é muito comum que eles apresentem espaços destinados a acomodarem novos empreendedores, executivos e pequenos empresários, que moram e trabalham no mesmo local. O home office deixa de ser dentro de sua unidade para ganhar espaço e infraestrutura adequada nas áreas comuns. Projetos como estes são cada vez mais comuns e muito valorizados pelos investidores e/ou moradores. Em alguns condomínios existem verdadeiros escritórios compartilhados que não deixam nada a desejar para qualquer grande escritório de empresas já consolidadas. Internet de alta velocidade, impressoras, copiadoras, salas de videoconferência e longas mesas com diversas estações de trabalho fazem parte deste novo modelo de empreendimento.  

Os condomínios precisam regular a utilização de home offices?

O Código Civil de 2002 (Lei 10.406/2002) traz, em seus Art. 1.331 a 1.356, as determinações relacionadas aos condomínios e, especificamente, no Art. 1.332, Inciso III, impõe que todos devem ter definido o fim a que as unidades se destinam. Um pouco mais adiante, no mesmo ordenamento jurídico, o Art. 1.335 estabelece quais são os direitos do condômino e, dentre eles, podemos destacar: I – é direito dos condôminos usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – podem usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores. Dessa forma, como é determinado em nosso Código Civil, os condomínios precisam ter em sua Convenção a destinação final do empreendimento. A massiva maioria das convenções condominiais destinada à moradia traz em seu texto que os edifícios têm destinação estritamente residencial.  

Os novos projetos condominiais, que priorizam os espaços compartilhados, nem sempre têm sua Convenção atualizada e isso traz grandes incompatibilidades no dia a dia de cada condomínio.  

Então, é permitido a prática de home office nos condomínios residenciais? 

Como vimos, é direito dos condôminos usar, fruir e livremente dispor de suas unidades. Não bastasse essa definição, em nossa atual Constituição Federal, um dos princípios básicos é o direito à propriedade, e a sua utilização na melhor forma que convir ao proprietário. Assim, não podemos proibir a utilização de home office dentro da unidade privativa e, em sua grande maioria, a utilização é feita de forma bastante tranquila. Os serviços prestados por empreendedores, micro e pequenos empresários, quando não trazem ao condomínio nenhuma demanda adicional, não precisam ser regulados por diretrizes específicas. Via de regra, a prestação de serviço ocorre fora do condomínio e a base do home office serve apenas como suporte administrativo. Nestes casos, não há o que se dizer sobre a prática e nem podemos considerar que existe algum desvio de destinação. Afinal, o condômino mora em sua unidade e seja ele proprietário ou possuidor dos direitos de uso (inquilino), é seu direito utilizar a área da forma que melhor lhe atender.

Da mesma forma, nos novos empreendimentos onde dispomos de áreas comuns aparelhadas como um escritório, a utilização destas áreas também é definida pelo mesmo dispositivo do Código Civil (Art. 1.335), o qual determina ser direito do condômino usar as áreas comuns conforme a sua destinação. Então, quando um condômino utiliza dessas áreas, como um espaço para a prática do home office, ele não está infringindo nenhuma lei ou determinação da Convenção. Assim, em nosso entendimento, a prática de home office, nestes moldes, não é proibida em condomínios estritamente residenciais e nem precisa de regulamentações específicas. 

É POSSÍVEL FAZER ATENDIMENTO PRESENCIAL DE CLIENTES?

Entretanto, nossos problemas começam a aparecer quando o condômino empreendedor, quando o executivo, ou quando o micro e pequeno empresário passam a receber, em seu home office, os seus clientes. Aqui temos alguns pontos que precisam de atenção. A depender do tamanho do empreendimento e da quantidade de clientes que um empreendedor pode receber, passamos a uma situação bastante conflitante e que inspira cuidados.

Senão vejamos: O aumento no número de pessoas circulando pelo condomínio traz, dentre outras situações:

1) Preocupação junto à segurança do condomínio, pois com maior número de acessos, mais pessoas passam a conhecer a intimidade do condomínio e suas vulnerabilidades;

2) Maior demanda para equipe que controla o acesso de entrada no condomínio;

3) Em sua maioria, os condomínios não possuem salas de espera e, em muitos casos, pode existir sobreposição de horários – Nestas situações, o cliente não tem onde esperar;

4) Sobrecarga dos porteiros para gerenciar o fluxo; e,

5)  Incômodo por parte dos demais condôminos, dado ao aumento do tráfego de pessoas nas áreas comuns.

Isto apenas quando tratamos de home office dentro da unidade privativa. Quando a demanda por atendimento a clientes chega nos espaços comuns compartilhados, além de todos os itens já levantados, também poderemos ter os seguintes inconvenientes:

A) Perda de atenção dos demais condôminos que utilizam o espaço;

B) Comprometimento do espaço, que passa a ser utilizado por pessoas estranhas ao condomínio;

C) Possibilidade de conversas paralelas que podem trazer distúrbios aos demais. 

Desta forma, quando o home office é também utilizado para atendimento presencial de clientes, estamos infringindo o direito do próximo e esta é uma prática regulada pelos mesmos artigos do Código Civil, já citados, mas que reforçamos aqui: 

Art. 1.335 – São direitos do condômino: II usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores [grifo não original]. 

Assim, nestes casos, existe a necessidade de regulamentação da prática. Não pelo emprego do home office, em sua concepção, mas em função do aumento do fluxo de pessoas, o que pode ser interpretado como alteração da destinação do condomínio.   

É possível alteramos a destinação do empreendimento? 

Toda Convenção deve trazer em seu texto quais são as condições para a alteração de qualquer uma das suas cláusulas, o que, num primeiro momento, pode levar o leitor a
interpretar que é relativamente fácil fazer qualquer alteração. Entretanto, na prática, nos deparamos com desafios tão intensos quanto os Sete Trabalhos de Hércules. 

Qualquer alteração da Convenção precisa ser aprovada por quórum qualificado, normalmente dois terços de todos os proprietários, que devem estar presentes ou devidamente representados em assembleia convocada especificamente para discutir o tema.

Considerando que as assembleias têm cada vez menos participantes, conseguir essa alteração é extremamente desafiador. Os anos de experiência no mercado condominial nos ensinaram que cada condomínio tem sua personalidade. Ela somente é formada após a implantação do empreendimento, momento no qual a Convenção já está formulada e, muitas vezes, registrada.  

Por fim, entendemos ser legítima e totalmente viável a utilização do home office nos condomínios, sejam eles atuais ou mais clássicos, e que a regulamentação é necessária quando existe o atendimento de clientes por parte dos condôminos.


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Alessandro Paris

Síndico profissional e gestor de negócios imobiliários, foi executivo em empresa multinacional e fundou a AP Smart – Property Management. Mais informações: contato@apsmart.com.br.