Terça, 21 Abril 2020 00:00

Pagamento parcial da taxa condominial: Medida para diminuir impacto da pandemia

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Parcelamento deve ocorrer no mesmo mês, ser temporário e contar com aval do corpo diretivo.

A crise atual exige ousadia e inovações para solucionar problemas e evitar que tudo seja postergado para um litígio judicial futuro, pois é possível afirmar que várias regras e direitos até então tidos como reais já foram afetados por regras jurídicas transitórias e, muitos outros, com absoluta certeza, serão relativizados visando à equidade em todas as relações jurídicas. Até porque o Judiciário não terá condições de julgar todos os litígios decorrentes da crise pandêmica de forma justa e num curto espaço de tempo.

A declinada certeza afeta toda sociedade e no âmbito das relações condominiais não será diferente.

Desse modo, problemas atuais precisam e devem ser solucionados tendo como parâmetros as normas atuais, mas, com a perspicácia e ousadia de inovar, objetivando com isso a implantação de ações capazes de diminuir o prejuízo entre os envolvidos.

Assim, mais do que que nunca, o princípio constitucional da legalidade, previsto no Art. 5º, inciso II, da Constituição Federal - “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei” -, deverá ser invocado.

Destarte, respeitando opiniões opostas, no âmbito do nicho condominial, considerando o aumento na inadimplência já esperada, é prudente fazermos uma reflexão fática.

Partindo de tal pressuposto, é certo que, pelos mais diversos fatores, até mesmo pela ausência de consequência patrimonial imediata, multa amena e outras situações, em momentos de crise financeira a taxa condominial é uma das primeiras obrigações que deixam ser adimplidas.

Outrossim, sendo o valor da taxa condominial o rateio dos valores necessários para mantença da funcionalidade do condomínio, quando a inadimplência é elevada há necessidade da cobrança de despesas extraordinárias, ou seja, os adimplentes passam a suportar a manutenção do próprio condomínio. Aceitemos ou não, sob o ponto de vista contábil, é isso que ocorre mensalmente.

E, ainda que o débito do inadimplente possa ser cobrado etc., o retorno ao caixa condominial não é tão rápido e quase nunca reflete em uma diminuição da taxa condominial imediata.

Portanto, para o momento atual, é fundamental que em cada condomínio o síndico tenha a perspicácia e o suporte contábil e jurídico necessário para compreender que a situação exige solução rápida, sob pena de, como exposto, culminar com a imposição da despesa extraordinária para suportar o déficit de caixa, situação que será extremamente prejudicial ao coletivo.

Desse modo, desde que bem assessorado, o síndico, com o aval do conselho, pode adotar procedimentos emergenciais e temporários visando evitar um aumento expressivo em seu déficit de caixa e:

Permitir o parcelamento da taxa condominial no mesmo mês;

Excluir ou diminuir a multa e despesas de cobrança;

Utilizar valor do fundo de reserva para cobrir déficit de caixa.

Porém, se tais medidas foram insuficientes, mesmo ciente de que seja uma voz praticamente isolada, entendo que o síndico, em casos extremamente pontuais, cuja regra para avaliação de deferimento deverá ser definida em cada condomínio, poderá aceitar o recebimento parcial da taxa condominial, em percentual de 25%, 50% ou 75% da taxa nominal, de forma extremamente restrita e com grande comprovação da sua justificativa.

Registra-se que, na grande maioria das convenções, não há veto para o recebimento parcial, portanto, não é ilegal. Outrossim, como mencionado, o caso crítico exige inovações e ousadia para buscar soluções práticas para a crise atual, por conseguinte, contabilmente, em razão da peculiar e gravíssima situação econômica, é “menos pior” ao condomínio receber parte da taxa condominial ao invés de nada receber e ter que implantar a cobrança de despesas extraordinárias.

Contudo, é fundamental que exista realmente um critério para que a redução seja ofertada sem que isso sirva de estímulo à inadimplência, com algumas regras:

A solicitação deverá ser realizada pelo proprietário do imóvel, que deve residir na localidade, não sendo aceito o pedido formulado por inquilinos, por exemplo;

O síndico pode exigir que o solicitante comprove a perda do emprego e/ou diminuição do salário;

O condômino, ao pagar o valor parcial, será considerado como devedor, por conseguinte, estará impedido de votar e outras restrições legais;

O ato deverá ser devidamente formalizado, por exemplo, por intermédio de uma confissão de dívida de despesas condominiais com as garantias inerentes à natureza do débito;

O parcelamento não poderá ser utilizado por devedores pretéritos à crise.

Reitera-se, por ser um procedimento extremo, é fundamental que sua implantação seja precedida de uma regra clara implantada pelo síndico em conjunto com o corpo deliberativo e com todo o respaldo jurídico necessário.

Não obstante tudo isso, como a medida extrema tem como anseio diminuir o déficit condominial emergencial, a regra deverá ser restrita ao prazo da crise, porém, podendo ser cancelada a qualquer momento.

Outrossim, em razão da restrição social, em sendo necessário, o síndico poderá até mesmo deliberar sobre o assunto pontual por intermédio de uma assembleia virtual, e, quando a vida retornar ao normal, deverá expor os procedimentos implantados em assembleia.

Por fim, é fundamental registrar que a redução e/ou relativização quanto ao pagamento da taxa condominial é uma medida extrema, portanto, sua implantação deverá ser precedida da comprovação por parte do síndico do aumento expressivo da inadimplência da taxa condominial e possibilidade da implantação de cobrança de taxa extraordinária para suprir o déficit de caixa. Ou seja, é fundamental que exista lastro para demonstrar que a declinada medida foi uma alternativa encontrada durante a crise, para evitar que a inadimplência afete a coletividade condominial de forma mais prejudicial do que as regras implantadas. Por isso, é prudente que todos os atos sejam devidamente formalizados e com o suporte jurídico necessário.


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Alexandre Berthe Pinto

Advogado membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e da Associação dos Advogados de São Paulo. Cursou pós-graduação em Direito das Famílias e das Sucessões (EPD). É pós-graduando em Direito Aplicado aos Serviços de Saúde. Atua nas áreas do Direito Condominial, Fraude Bancária, Direito do Consumidor e Família e Sucessões.  Mais informações: www.alexandreberthe.com.br; alexandre@alexandreberthe.com.br.