Quinta, 06 Dezembro 2018 00:00

Locação para temporada nos condomínios via aplicativos da internet

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Nos condomínios com destinação exclusivamente “residencial”, muitos condôminos-proprietários estão realizando várias locações em curto espaço de tempo (por exemplo, um, dois, três dias ou um final de semana), locando o imóvel para diversas “pessoas estranhas” ao empreendimento, semelhante ao que ocorre nas estadias em hotéis, flats e pousadas. Este tipo de “locação para temporada” ou “hospedagem” tem ocorrido com frequência, estimulado por empresas que administram estadias através de aplicativos da internet. 

Grosso modo, o serviço é ofertado aos proprietários com apartamentos vazios e sem muita utilização ao longo do ano, com a promessa de ganhos rápidos e sem burocracia. Aos locatários ou hóspedes é oferecido, em contrapartida, ótima localização e baixo custo, se comparado com os preços praticados em hotéis e congêneres. Os imóveis são mobiliados e com a promessa da segurança de um condomínio residencial, em ambiente familiar e acolhedor. 

O fato é que essa nova modalidade de locação tem causado muita “insegurança” aos condôminos que residem na edificação, sendo que a principal reclamação é que esses hóspedes, por serem pessoas estranhas ao condomínio (estrangeiros em alguns casos), acabam transitando livremente pelas áreas comuns e se utilizando de toda estrutura da edificação, tais como: piscina, sauna, salão de festas, churrasqueira, quadras de esportes etc. 

Isso sem falar no “aumento das despesas” condominiais devido ao maior uso das áreas comuns, equipamentos e funcionários do condomínio. 

Em alguns casos, há “superpopulação” nas unidades, por meio das sublocações que são realizadas indiscriminadamente. Há relatos de apartamentos em que todos os cômodos foram alugados para diferentes pessoas, causando transtornos como excesso de barulho e sujeira. Noutros casos, há notícias até mesmo de um comércio paralelo, para a exploração de atividades ilícitas ou até mesmo sexuais, com a frequência e circulação de inúmeros desconhecidos no condomínio. 

Pois bem, num ambiente estritamente residencial, os condôminos se conhecem e sabem, exatamente, quem mora e quem não mora no condomínio.

Diferentemente do que ocorre em um empreendimento comercial ou em um hotel, em que circulam diversas pessoas, porém, o controle de acesso e a segurança são muito maiores que em um residencial. 

Locação temporária na Lei de Locações  

O período de estadia é muito curto - se comparado com o prazo de até 90 dias previsto na Lei de Locações (Art. 48 da Lei Federal 8.245/91). O que nos faz concluir que não se trata do mesmo assunto disciplinado pela Lei de Locações. Até porque, em alguns casos, se oferecem "serviços" juntos com a própria locação, típicos da hospedagem convencional, como transportes, retirada de bagagens, entre outros. 

Sequer existe o mínimo de “identificação dos hóspedes” no momento de sua chegada ao condomínio, o que pode ocorrer, inclusive, a qualquer hora do dia ou da noite. Num hotel existe alguém para receber o hóspede e preencher a ficha, mas, em um condomínio residencial, sequer existe uma portaria 24 (vinte e quatro) horas e toda a responsabilidade recai sobre as costas do síndico. 

Mudança da “destinação”

Ademais, se houver algum “dano ou prejuízo” ao edifício ou até mesmo aos bens particulares dos condôminos, estes dificilmente serão ressarcidos pelo hóspede que já poderá estar muito longe. 

Maior insegurança paira, ainda, com relação aos filhos de tenra idade dos condôminos que circulam livremente pelo condomínio junto com esses estranhos. Nunca se sabe ao certo quem está se hospedando, pode ser um “pedófilo” ou um “criminoso”, qualquer tipo de pessoa... 

Ou seja, dá-se uma “destinação diversa” ao condomínio, transformando-o numa espécie de hotel, podendo acarretar, como visto acima, diversos transtornos aos seus condôminos e familiares, gerando uma situação de insegurança dentro de um ambiente que deveria ter o acesso controlado e uso privativo. 

Em tese, o proprietário-locador está dando uma destinação diversa da prevista na Convenção, pois, sendo um edifício exclusivamente "residencial", não poderiam ser realizadas atividades comerciais e lucrativas, semelhantes a um hotel. 

Vale dizer, a característica da edificação é uma só: “Residencial”, de modo que não existem condições físicas e até funcionários suficientes para que outras destinações "comerciais" sejam exploradas no local. 

A bem da verdade é que o locador se preocupa apenas com o seu "lucro" e esquece de todo o trabalho e “incômodo” que isso pode gerar ao condomínio e aos seus moradores. 

Segundo o Código Civil, em seus Art. 1.332, 1.335 e 1.336 (Ver nota 1 ao final do texto), é proibido ao condômino “alterar a destinação” dada à edificação, fazendo uso de forma diversa da prevista em Convenção. 

A alteração da destinação do edifício somente seria possível mediante a realização de assembleia geral, com quórum de aprovação “unânime” dos condôminos (Ver nota 2 ao final do texto). Desse modo, sendo o condomínio “exclusivamente residencial”, não se poderia, a qualquer pretexto, alterar a sua destinação, sem que antes fosse também alterada a própria Convenção, pelo quórum exigido na Lei. 

Contudo, ainda há quem defenda não se tratar de uma alteração de destinação, propriamente, pois o imóvel continuaria sendo utilizado para a finalidade de residencial, mesmo que por temporada, diferente do ocorreria em uma locação tipicamente comercial, como na locação de imóveis para fins de escritórios ou consultórios médicos. 

Locação temporária X Locação de serviços de hospedagem

A locação para temporada não é proibida, conforme prevista no Art. 48, da Lei de Locações nº 8.245/91 (Vide nota 3 ao final do texto). Ocorre, todavia, que a locação para temporada se dá por um período curto não superior a 90 dias, pois ultrapassado esse prazo, será considerada locação convencional por prazo indeterminado. Todavia, na locação por temporada tradicional, costuma haver a contratação por um período de locação maior ou de até 90 dias previstos, autorizando a cobrança adiantada dos aluguéis ao locador. 

Já nas locações realizadas nesse novo formato de hospedagem, o prazo é muito curto, havendo casos de locações por um único dia ou final de semana prolongado. 

Por esse ângulo, igualmente seria afastada a ideia de locação típica para temporada, seja pelo exíguo prazo - em que pese não haver a imposição de contratação por período menor que noventa dias -, como também seria descaracterizada pela denominação empregada “hospedagem”, tentando afastar a Lei de Locações dessa nova modalidade de negócio e aproximá-la da locação com serviços de “hospedagem”. 

Ademais, uma vez constado, trata-se de típico contrato de hospedagem, segundo o Art. 1º da própria a Lei de Locações, mesmo que para fins de temporada, não se aplicaria, devendo-se aplicar apenas o Código Civil, para esses contratos de hospedagem em unidades de apart-hotel ou flat (Vide nota 4 ao final do texto). 

Certamente que o proprietário tem o direito de alugar a sua unidade para quem lhe interessar, pelo período que desejar. Quanto a isso não há discussão. A questão que se coloca diz respeito aos “transtornos gerados àquela comunidade condominial”, muitas das vezes sem estrutura adequada para recepcionar hóspedes em grande volume e rotatividade. 

É compreensível que num hotel existe um mínimo de estrutura para recepcionar e administrar as hospedagens, garantindo-se uma segurança própria à edificação. O que não se pode exigir de um síndico de um condomínio modesto. 

Regras internas dos condomínios residenciais

Ademais, nos condomínios residenciais, tanto o locador quanto os visitantes e hóspedes, deverão respeitar às regras de convivência interna, pré-estabelecidas na Convenção e Regulamento Interno. 

Ao desvirtuar a “finalidade” do edifício ou, no caso de utilizar a unidade de modo “incompatível” ou “prejudicial” com as regras internas impostas a todos os condôminos, estaria o proprietário-locador, assim como o seu hóspede, infringindo as regras do condomínio, em especial, aquele comando genérico previsto no Art. 1.336, IV, do Código Civil (Vide nota 5 ao final do texto), o qual assegura a todos os condôminos o “direito ao sossego, à segurança, à salubridade” e, principalmente, aos “bons costumes daquele lugar”. 

O uso irregular da unidade – e das áreas comuns do condomínio – pelo locatário, por exemplo, pode configurar motivo justo para a rescisão do contrato de locação, podendo o locador promover ação de despejo, por mau uso da unidade, nos termos do Art. 23, da Lei de Locações (Vide nota 6 ao final do texto). 

Do direito de propriedade

O direito de propriedade não é absoluto. A contrário, sendo constatado um abuso de direito por parte do proprietário quanto ao uso regular da sua unidade, o Poder Judiciário poderá intervir até mesmo na propriedade privada e restringir o uso prejudicial ou atentatório ao “direito de vizinhança” nos termos do Art. 1.277 do Código Civil (Vide nota 7 ao final do texto). Na mesma linha é o Art. 187 do Código Civil: “Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes” (teoria do abuso de direito).  

O Art. 1.336 do Código Civil impõe, por sua vez, a cada condômino, o dever de não utilizar a propriedade de modo prejudicial, causando prejuízos aos demais condôminos, ao que se refere ao “sossego”, à “salubridade”, à “segurança” e aos “bons costumes”. 

Cumpre colacionar algumas decisões reconhecendo os abusos e os prejuízos ocasionados com esse tipo de locação a comunidade condominial. O TJ-SP (Vide nota 8 ao final do texto) já reconheceu a validade da Convenção que restringia o uso das unidades para locação por temporada ou finais de semana. O TJ-PE (Vide nota 9 ao final do texto) já reconheceu que a utilização do imóvel era incompatível com as normas internas do Condomínio. O TJ-RJ (Vide nota 10 ao final do texto) já reconheceu a soberania da ata da assembleia, com base na “teoria da pluralidade dos direitos”. 

Verifica-se que o assunto é bastante polêmico e longe está de ser solucionado, pois o “direito de propriedade” não pode colidir com outros direitos igualmente protegidos, como o “direito de vizinhança” e a “função social da propriedade”. 

O abuso no exercício do direito de propriedade deve ser evitado, para que todos possam conviver harmonicamente dentro do condomínio, respeitando a paz, o sossego, a segurança, a salubridade e os bons costumes. 

Constando “casos de abusos” e “incômodos excessivos” aos condôminos, o síndico poderá propor a deliberação do assunto em assembleia, apontando os reais prejuízos ao condomínio e, se for o caso, colocar em votação se o condômino deverá suspender ou não essa prática, caso considerada prejudicial aos demais, desvirtuando a destinação residencial do empreendimento. Poderá, ainda, ser sugerida a inclusão desta proibição, expressamente, na Convenção e no Regulamento Interno, para que novos proprietários já saibam de antemão as regras de utilização e convivência daquela edificação.

Outra medida que tem sido adotada por alguns condomínios é exigir do proprietário o mínimo de informações possíveis e com antecedência de seus hóspedes, como forma de identificá-los pelo período em que irá permanecer nas dependências do prédio, deixando bem claro que eventuais danos causados não será de responsabilidade do condomínio. 

Ainda há muito o que se pensar para fins de se tornar esse novo tipo de negócio vantajoso, não só para o proprietário que aluga a sua unidade por um valor sedutor, mas também para trazer maior segurança à comunidade condominial, evitando prejuízos e, principalmente, respeito às regras daquela coletividade, ainda que limite um pouco o direito individual de propriedade de cada condômino.

Notas

1. Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: III - o fim a que as unidades se destinam; 

Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;

2. Art. 1.351, do Código Civil: “(...) a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos”.;

3. Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel;

4. Lei nº 8.245/91: Art. 1º - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei. Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: (...) 4. Em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

5. Art. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes;

6. Art. 23. O locatário é obrigado a: II - servir-se do imóvel, para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado com o se fosse seu;

7. Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha;

8. “Os autores proprietários de um apartamento de veraneio no condomínio requerido, confessadamente utilizado para locação por temporada ou fim de semana, insurgem-se contra a limitação de ocupantes por unidade residencial, estabelecida em assembleia geral, para os casos de locação ou empréstimo. A convenção condominial estabelece que (...) as unidades autônomas do edifício (...) se destinam exclusivamente a fins residenciais, vedado, portanto, seu uso para qualquer outro fim, tendo cada proprietário o direito de usar, gozar e dispor de sua propriedade exclusiva, como melhor lhe aprouver, desde que não prejudique igual direito dos demais condôminos, e não comprometa a segurança, solidez e o nome do edifício, e nem de às unidades autônomas destinação diversa da finalidade do prédio. (...) Ao que se tem, não estipulou a assembleia geral nenhuma alteração na convenção condominial nem no regimento interno. Ao revés, e sem interferir no direito de propriedade dos autores, apenas fixou regra para casos específicos. Estabelecendo, como lhe era permitido até mesmo por imperativo de segurança e do bom nome do edifício -, diretrizes para hipóteses de empréstimo ou locação a terceiros estranhos ao quadro de proprietários do condomínio. Ademais, a anulação da decisão assemblear perquirida pelos autores confessadamente busca resguardar unicamente a exploração econômica do bem. O que, em assim sendo, além da segurança, deixa de observar o direito dos outros condôminos em não se verem às voltas com toda sorte de aborrecimentos causados pelo excesso de ocupantes nas unidades locadas ou emprestadas, mormente nos festejos de fim de ano e férias (v. G., falta d'agua ocasionada pela excessiva demanda decorrente da desmesurada lotação de unidades). Por outro lado, como bem consignado pela r. Sentença, “a anulação de assembleia de condomínio somente deve ser decretada quando presentes motivos fortes e suficientes que evidenciem ruptura ao sistema legal ou prejuízo concreto à sociedade condominial. Afora esses casos, as deliberações adotadas por coletividade de condôminos, regularmente reunidos em assembleia, devem ser preservadas. Por fim, consigno que a análise de mérito das matérias tratadas nas normas condominiais, uma vez provenientes de deliberações em assembleias, deve-se restringir à legalidade dos comportamentos dos sujeitos nela inscritos, e não à justeza das deliberações, caso em que os interessados deverão se acudir da própria assembleia geral, seara apta a tratar destes assuntos”. (Apelação nº 0020327-73.2012.8.26.0477. Rel. Luiz Ambra. Praia Grande; 8ª Câm. De Dir. Privado; julgado em 19/01/2015);

9. (...) 1. Hipótese em que a ré/agravante promove a locação de cômodos de seu apartamento a pessoas estranhas ao condomínio por curto período de tempo (dias, semanas), mediante veiculação de anúncios e propagandas em sites da internet, com a alteração do nome do condomínio para (...). Tal atividade denota prática nitidamente comercial, destinando o apartamento da agravante a espécie de hospedaria/albergue, o que é vedado pela convenção condominial, que atribui caráter exclusivamente residencial do edifício e veda a destinação diversa das suas unidades imobiliárias. 2. Nos termos do art. 1.333 do Código Civil, a convenção de condomínio é obrigatória a todos os titulares de unidades imobiliárias no edifício. Já o art. 1.336, IV, apregoa que é dever do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes". 3. Presentes os requisitos do art. 273 do CPC/1973 (vigente à época da decisão agravada) autorizadores da concessão de tutela antecipada, quais sejam, a verossimilhança das alegações do condomínio autor/agravado, consubstanciada na demonstração da prática comercial semelhante à hotelaria realizada pela agravante e da existência de vedação na convenção condominial quanto à destinação não residencial aos apartamentos do edifício e à sua utilização nociva aos demais condôminos; bem como o risco de dano irreparável e de difícil reparação, verificado através do perigo à segurança, tranquilidade e bem estar dos demais condôminos do edifício, a exemplo do incidente já relatado nos autos envolvendo hóspedes e porteiro. (...) (AI 4295245 PE. 5ª Câmara Cível. Relator José Fernandes, j. 25/07/2016);

10. “(...) 1. A Convenção do Condomínio, ora Recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. 2. O Regulamento Interno estabelece o procedimento que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo inicial de sua incidência e a possibilidade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ora Recorrente de que não há previsão nas regras internas do Condomínio, ora Recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou interposição de recurso administrativo. 4. O Autor, ora Apelante, compareceu à AGE de 19/12/2013, na qual a locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado prazo para encerramento daquela atividade - 30 dias -, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno -, a incidir a partir de 19/01/2014. (...) (Apelação nº 0075033-03.2014.8.19.0001. Rel. DES. FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS. Julgamento:15/04/2015. DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CIVEL).


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Alexandre Callé

Advogado especializado em Condomínios. Sócio fundador do Escritório de Advocacia Callé. Foi Assessor Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Palestrante e Articulista em jornais, sites e revistas especializadas: Jornal Agora-SP (Nos Prédios), Estadão, Revista Secovi-SP, Revista Direcional Condomínios, Revista Síntese – Direito Imobiliário e BDI - Boletim de Direito Imobiliário.
Mais informações: calle.adv@gmail.com.