Quarta, 16 Junho 2021 00:00

Infiltrações e vazamentos nos condomínios. De quem é a culpa?

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Quem nunca se deparou com problemas de infiltrações, vazamentos, umidade, bolor, trincas, rachaduras e até mesmo com situações em que se rompe uma coluna d'água ou uma tubulação de ramal dentro do apartamento? É muito comum em condomínios esses problemas de infiltrações ou vazamentos dentro dos apartamentos ou, até mesmo, nas áreas comuns da edificação.

As discussões vão desde a entrega do empreendimento, com vícios e defeitos construtivos, até pequenas obras e reformas realizadas dentro das unidades pelos próprios condôminos, sem qualquer acompanhamento, projeto de obra e termo de responsabilidade técnica (ART/RRT), passando também pela falta de manutenção e conservação por parte do condomínio, afetando não só as áreas privativas, mas também as coletivas (fachada, garagens, piscina, telhado, elevadores etc.).

Inúmeros são os casos que vão parar no Judiciário, onde chega a ser realizada uma perícia técnica para se identificar a causa do vazamento ou infiltração e as providências a serem tomadas, sendo que as indenizações são sempre elevadas.

Isso porque, se pleiteia, além dos reparos necessários para fins de cessar os vazamentos e infiltrações, todos os prejuízos causados ao morador do apartamento (danos materiais), o que inclui as indenizações por danos morais, sob o argumento de que não se pode morar em um ambiente prejudicial à saúde, destacando-se que é uma garantia constitucional morar em um ambiente sadio e seguro, em respeito aos princípios da dignidade da pessoa humana e do direito de propriedade.

Segundo a Constituição Federal:

"Art. 1º - A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos: (...)

III - a dignidade da pessoa humana.
(...)

Art. 5º, CF. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: (...)

X - São invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação; (...)

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social."

É comprovado pela medicina que pessoas que moram em ambientes com muita umidade e condições precárias podem sofrer e desenvolver problemas respiratórios e outras doenças próprias de locais insalubres.
A responsabilidade do síndico é de garantia ao bem-estar dos seus condôminos e moradores, o que inclui os inquilinos, segundo o Código Civil (Lei 10.406/2002), Art. 1.348, que diz:

"Compete ao síndico: (...)

V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores." (...)

Para isso, é dever submeter aos conselheiros e à assembleia as aprovações das obras e manutenções necessárias, no que compete à fachada da edificação, assim como ao telhado e tudo o que compreenda as áreas comuns.

Afinal, para fazer obras e manutenções, requer-se "dinheiro", que é o rateio das cotas condominiais, aprovadas previamente em assembleias pelos condôminos.

Em regra, a maioria simples dos presentes em assembleia aprova essas despesas, pois são consideradas necessárias. Porém, há situações em que dependendo da "urgência" (exemplo, um cano que estoura ou o telhado que se perde), o síndico ou qualquer morador deve providenciar apenas e tão somente os reparos "emergenciais", convocando imediatamente a assembleia para confirmar os gastos "inesperados", sob pena de responder com o seu próprio bolso.

Isto está previsto em:

"Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - Se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - Se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4º. o condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum."

A pergunta que sempre se faz é: Quem é o culpado pelos vazamentos ou infiltrações?

Antes, devemos identificar a "causa" do problema, ou seja, o que deu "origem" àquela infiltração ou vazamento. Pois, achando-se a causa, se acha o responsável que responderá pelos prejuízos causados.

Existem, basicamente, dois tipos de redes de encanamento nos condomínios:

A rede vertical (prumadas), também conhecida como coluna central, localizada nas áreas comuns do condomínio, sendo de uso geral dos condôminos, conduzindo a água e o esgoto da via pública até os andares.

Desse modo, havendo danos ou vazamentos oriundos dessa rede, a responsabilidade pelo conserto e pelos prejuízos causados será do condomínio. Até mesmo se for necessário realizar obras dentro das unidades dos condôminos, para corrigir problemas originados na rede geral, será responsável o condomínio.

Já a rede horizontal (canos ramais), que liga a coluna à unidade, será responsável pelos reparos o condômino da unidade que faz uso individual que tiver origem na parte interna da sua unidade, a saber, os canos ramais e outros equipamentos de uso exclusivo e individualizado, como é exemplo o vaso sanitário e sua válvula hidra.

Problema muito comum é o vazamento proveniente da unidade vizinha superior à unidade prejudicada, sendo o síndico acionado muitas vezes para tentar resolver o problema.

Logo, antes de se falar em responsabilização, deve-se primeiro contratar um profissional para identificar a origem do vazamento, de modo que o seu responsável seja identificado e adotadas as providências necessárias. Assim, havendo um vazamento no teto do banheiro, decorrente de problemas na rede horizontal, o responsável pelos reparos será o condômino.

No caso de ser necessário entrar na unidade para realizar os reparos e os profissionais danificarem a parede ou a pintura (ainda que o morador não tenha dado causa), ou, ainda, nos casos em que deverá ser quebrada a parede ou piso para efetuar algum reparo ou vazamento, o condomínio deverá devolver o imóvel nas mesmas condições originais que os proprietários receberam o imóvel.

E para a hipótese do material de revestimento original (azulejo ou cerâmica) não mais existir (produto fora de linha), o condomínio deverá buscar o produto mais próximo do original que existir no mercado, no que diz respeito à sua cor, tonalidade e qualidade.

É bom ressaltar que o condomínio não se responsabilizará por refazer uma parede com outro revestimento, limitando-se ao dever de entregar o local (ou o valor correspondente em dinheiro) no padrão do prédio. Da mesma forma deve proceder o morador aos reparos que levem a algum tipo de intervenção que danifique a parede do hall do andar, por exemplo, devendo devolver o ambiente da forma como se encontrava anteriormente.

De fato, caso essa alteração realizada pelo condômino na área comum implique em prejuízos aos demais condôminos, problemas com a vazão da água, por exemplo, o que também deverá ser comprovado por meio de avaliação por profissional, poderá o síndico notificar o condômino para que seja refeita a obra e recuperada a coluna no estado originário da edificação, sob pena de não o fazendo ser penalizado conforme as multas previstas na Convenção.

E caso o condômino não realize os reparos ou dificulte o acesso à unidade, poderá o condômino prejudicado demandar judicialmente para fins de obter uma medida judicial que autorize a reparação civil do condomínio.

Vale colacionar um julgado recente do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:

"PERÍCIA. Ação indenizatória. Ocorrência de vazamento em unidade condominial, que danificou elevadores. Condômino demandado pelo condomínio. Pedido de realização de prova pericial para demonstrar a causa do sucedido: reforma na parte hidráulica da coluna do condomínio que teria propiciado maior pressão da água, fragilizando, assim, o encanamento interno da unidade. Imputação da responsabilidade ao condômino, pelo condomínio, por ter o primeiro procedido a má instalação de um filtro de água em sua unidade, e assim teria dado causa ao vazamento. Indeferimento do pedido de realização de prova pericial. Necessidade, todavia, de esclarecimentos técnicos. Decisão que indefere a produção da perícia, reformada. Agravo provido. (TJ-SP. Agravo de Instrumento nº 2115938-24.2014.8.26.0000. Relator: João Carlos Saletti; Comarca: São Vicente; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 10/03/2015)". [Grifamos]

Arremate-se dizendo que existem muitas empresas de "caça vazamentos" ou até mesmo "desentupidoras" prometendo descobrir a causa dos problemas e se arriscam ainda em dar opiniões sobre os responsáveis, quando na maioria das vezes o problema do entupimento ou vazamento é solucionado no início, mas torna a acontecer senão tomada uma providência em definitivo para a "solução' do caso, sempre se recomendam a consulta a um profissional habilitado que é o engenheiro ou arquiteto.

Com efeito, visto acima algumas medidas a serem adotadas para fins de solucionar o problema de vazamento e infiltrações, mas, certamente, cada caso pode ter suas peculiaridades e ser necessário consultar um profissional ou especialista para achar a causa dos vazamentos e infiltrações, recomendando-se sempre a "conciliação" entre as partes, mas não surtindo efeito, poderá ser demando na Justiça após a consulta a um advogado ou administradora de condomínios.


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Alexandre Callé

Advogado Especializado em condomínios e loteamentos. Sócio fundador do Escritório de Advocacia Callé. Foi Assessor Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Palestrante, professor e articulista em jornais, sites e revistas especializadas.
Mais informações: www.advocaciacalle.com.br / alexandre@advocaciacalle.com.br.


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