Quinta, 15 Março 2018 00:00

Principais conflitos em condomínios podem ser resolvidos pelo bom senso

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Brigas provocadas pela presença de animais, vagas de garagem, barulho, rebeldia de crianças e adolescentes, consumo de drogas, entre muitas outras situações, precisam ser solucionadas através do diálogo e das normas internas, antes que gerem discussões judiciais.

A vida em condomínio é pautada por percalços, que no mais das vezes são pequenos problemas causados por um dos condôminos em relação ao outro condômino.

Os principais que constantemente aparecem, são: (i) animais domésticos (cachorro); (ii) brincadeira de crianças; (iii) canos que apresentam vazamentos; (iv) carros mal estacionados, parados em local proibido ou colisões; e (v) inadimplência.

A solução apresentada para resolver essas situações e problemas é simples, e caminha numa única direção: o da conversa franca, aberta, respeitosa e direta.
Cabe, entretanto, ressaltar que até o ano de 2002, com o antigo Código Civil Brasileiro, apenas a Lei Federal n° 4.591/1964 (a famosa Lei de Condomínios e Incorporações), determinava as normas para a relação dentro de um mesmo condomínio.

A partir do ano de 2003, com a entrada em vigor do novo Código Civil Brasileiro, foram criados mais de 20 novos artigos para resolver ou amenizar os problemas surgidos nos condomínios.

É bem verdade que tais normas, como as anteriores, tratam o assunto de forma genérica, mas, de qualquer forma, representam um avanço em relação ao que antes estava estabelecido, lembrando que é da convenção do condomínio especificar as regras internas, que regem o próprio condomínio.

Reconhecido, pois, que as novas normas, aliadas às antigas, representam uma sensível melhora do processo, não se deve acreditar que os problemas irão se resolver de vez, até porque entre os juristas alguns pontos ainda são bastante polêmicos, o que dirá entre os condôminos e demais moradores.

Não há saída para resolver as questões que não passe pela criação e aplicação regras, medidas e sanções, pormenorizadas que venham para disciplinar a vida condominial com o único objetivo de trazer harmonia.

Assim, as maiores fontes de reclamações e problemas existentes em condomínios são adiante esmiuçadas e reveladas para tornar a vida condominial mais harmoniosa e alegre.

Animais em condomínio

A questão dos animais domésticos em condomínio (principalmente os cães) é considerada a campeã de reclamações. Eles eram proibidos pelas legislações e decisões (dos tribunais e dos próprios condomínios) de viverem na comunidade condominial.

Depois de tantos e tantos problemas surgidos com a permissão dos animais em condomínios, nada supera o detalhamento quando da criação da regra do regulamento interno para este tema.

Não é demais existir expressa disposição no sentido de permitir que o animal possa ou não circular pela garagem com ou sem coleira, no colo ou no chão, altura, peso e periculosidade e assim por diante.

Quanto mais as normas condominiais (que devem ser obrigatoriamente aprovadas em assembleia, não se permitindo que sejam aplicadas sem esse ato) detalharem esse convívio, maior será o resultado positivo no sentido de acabar com a confusão.

Todavia, existem situações que ultrapassam qualquer limite (animal que constantemente é deixado sozinho e não para de latir, por exemplo), que devem caracterizar como quebra de regulamento a exigir providências primeiro do condômino da unidade correspondente e, depois, se nada se resolver por esse meio, pela aplicação das normas internas.

A tentativa de se dar uma chance ao condômino para resolver o problema sempre valerá para se evitar futuro conflito na aplicação das normas condominiais e discussão judicial; existem casos julgados nos quais ficou determinada a expulsão do animal do condomínio.

Crianças

O segundo dos problemas, o das crianças, é bem mais sensível. O primeiro ponto é saber se o condomínio tem condições de criar área de lazer, onde as crianças possam se divertir e brincar.

Criança que não brinca certamente vai gerar problemas de convivência no condomínio e uma área de lazer para elas brincarem é saudável em todos os aspectos.

O problema surge quando o condomínio não tem espaço disponível, fazem surgir a necessidade de se utilizar a criatividade. Alguns espaços nos condomínios estão ociosos e podem usadas como locais de brincadeiras para os menores, para salão de jogos e demais atividades que os entretenham de forma saudável.

Inadimplência

Quanto à inadimplência, cabe dizer que no ano de 2003, quando entrou em vigência o novo Código Civil Brasileiro, a legislação deixou a desejar quando estabeleceu que a multa para os devedores das taxas condominiais seria de 2% a ser cobrada sobre o valor da taxa condominial (antes de 2003, esse patamar atingia 20%).

Com isso, sempre existe um condômino que é contumaz devedor, mas que paga ao final de algum tempo, porque essa multa é menor que outras multas de outras obrigações, e o condômino prefere deixar de pagar a taxa condominial em dia a deixar de pagar outras dívidas.

Vazamentos

Os encanamentos representam um problema à parte, primeiro porque estão dentro das paredes e pilares do condomínio e, segundo, porque podem facilmente gerar os maiores e piores problemas.

Há duas situações aqui: se o vazamento ou infiltração se situar nos domínios do condomínio (distribuição e eliminação de água e esgoto), os reparos serão sempre do próprio condomínio, existindo disposição legal obrigando o síndico a atuar para corrigir esses problemas; se o vazamento ou infiltração se situar dentro da unidade habitacional do condômino, o conserto ou reparo é deste último.

Veículos

Quanto aos veículos, o ato de dirigir um veículo dentro dos condomínios deve obedecer às regras de trânsito que, inclusive, são aplicáveis mesmo dentro do condomínio.

Não se pode criar, nesse tema, regras que objetivamente firam ou alteram as disposições emanadas do Código Nacional de Trânsito sob pena de nulidade absoluta.

Portanto, ao se criar as regras de condução veicular dentro dos condomínios, estas devem ser claras e se direcionar pelo Código.

Quanto à construção dos locais de estacionamento dos veículos, a prevenção e adequação dos espaços devem ser levados em conta. Não podemos imaginar que um proprietário de um veículo de grande porte poderia estacionar numa vaga destinada a um carro pequeno.

As vagas devem contemplar vários tamanhos para abrigar os mais variados veículos, mas, também é verdade que caminhões não podem estacionar nas vagas. O bom senso sempre deve prevalecer.

Agora, quando falta espaço, impera a criatividade e a adaptação do estacionamento do condomínio que comporta várias atitudes (sempre procurando solucionar), desde a contratação de manobristas, elevadores hidráulicos de garagens e, até aluguel de vagas em estacionamento externo.

Acessibilidade

Quanto à questão da acessibilidade nos condomínios, inclusive para os deficientes físicos (que devem observar e cumprir o Decreto Federal 5.296, de 2004), todos os edifícios, privados ou públicos, devem ser adaptados para que pessoas portadoras de alguma deficiência física possuam livre acesso ao edifício.

Barulho

O barulho gerado por condôminos são os principais alvos de discussões nos condomínios.

Quando não é o salto da condômina do andar superior que provoca incômodo, são as crianças ou a altura da música do vizinho ou, quiçá, o cheiro da cozinha do apartamento contíguo. Há Lei Federal que determinar os períodos para o silêncio, o limite máximo de decibéis e as punições para quem infringir tais normas.

Consumo de drogas

Uma preocupação que figura na maioria dos condomínios é a presença de entorpecentes.

Somente portar maconha para consumo próprio, por exemplo, não é crime no País. No entanto, é possível que este porte acarrete inconvenientes para os outros condôminos.

A solução passa por saber se o consumo ocorre dentro do imóvel do condômino, o que limita a atuação do condomínio ou fora.

O ato de se acionar a polícia deve acontecer somente quando o consumidor de drogas incomodar ou colocar outros condôminos e moradores em risco. Se o uso ocorre nas áreas comuns do prédio, pode-se enquadrar o indigitado na conduta antissocial.

No caso de cigarro, as regras são claras permitindo o consumo de cigarros e análogos em condomínios somente ao ar livre, exceto em ambientes que estejam fechados por tetos ou paredes, ainda que estas estejam lateralmente dispostas.

Atividade profissional ou comercial

O chamado home office (ou mais precisamente Comércio), atendendo à crescente expansão do mercado profissional, principalmente de autônomos e de projetos de trabalho remoto, tornou-se comum e até mesmo o atendimento de clientes em suas próprias residências.

Apesar dos benefícios para os profissionais, esta prática se caracteriza por acarretar riscos de segurança para os demais moradores.

Flagrantemente, se o condomínio é exclusivamente residencial, operar uma atividade comercial nesse edifício é irregular pela própria definição da instituição do condomínio e da convenção respectiva.

A solução, mais uma vez pacífica e longe de trazer conflitos ao seio condominial, é cada vez mais identificar com segurança quem visita, e não permitir o ingresso de pessoas desconhecidas.

Sustentabilidade

Finalmente, no quesito sustentabilidade, não é necessário ou muito menos é tarefa do condomínio se ativar com extrema atitude ambiental, sendo suficiente o pensamento de que naquela pequena parcela da sociedade, deve existir uma visão social e cidadã.

Por isso, atitudes como coleta seletiva do lixo e uma política de reaproveitamento da água pelos funcionários podem ser adotadas, podendo atingir até a individualização dos hidrômetros e talvez a instalação de painéis solares. A conscientização dos condôminos deve permear a vida em condomínio.


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Antonio Artêncio Filho

Advogado com experiência de quase 30 anos nas áreas contenciosas e consultivas. Pós-graduado em Processo Civil e Direito Civil com ênfase em Contratos, possuindo o certificado de Especialista em Administração de Condomínios pela Universidade Secovi-SP. É síndico profissional e foi membro efetivo da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB-SP em 2018.
Mais informações: aaf@aaf.adv.br.