Sexta, 07 Fevereiro 2020 00:00

Modelo disruptivo do Airbnb ao redor do mundo. Os problemas são os mesmos, mas e as soluções?

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O termo Airbnb deriva da nomenclatura "BnB" conhecida como a abreviatura "bed and breakfast". A empresa foi fundada em 2008 por Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Blecharzvk, com sede em São Francisco (EUA), reconhecida como uma plataforma para busca e reserva de hospedagem nos moldes da economia compartilhada. Permite alugar casas, apartamentos ou acomodações separadas, em imóveis espalhados em aproximadamente 192 países.

Reconhecido como um dos maiores sites de "locação a curto prazo", não dispõe de quaisquer propriedades e, tampouco, da estrutura que, por exemplo, os hotéis e pousadas necessitam para operarem no mercado.

É incontestável que o modelo é disruptivo. Ou seja, segundo o conceito desenvolvido por Clayton M. Christensen, a inovação disruptiva é aquela que permite que uma nova população de consumidores acesse um produto ou serviço, que anteriormente não acessavam, desconstruindo um modelo e inovando oportunidades. É um fenômeno de inovação que transforma um mercado fundado em conceitos de simplicidades e acessibilidade.

A plataforma tem provocado impactos positivos na economia em diferentes perspectivas no mercado de turismo. Por outro lado, também tem gerado muitas polêmicas que envolvem direito imobiliário, civil, trabalhista, do consumidor, entre outros. O Airbnb sofre resistências e necessita de adaptações comportamentais e legais.

Em breve análise, vejamos o que aconteceu na cidade de Toronto (Canadá), conforme reportagem de Samantha Edwards (disponível em https://nowtoronto.com/lifestyle/real-estate/airbnb-condo/).

De acordo com o relatório Fairbnb ( Fair rules for short terms rents; disponível em https://fairbnb.ca/), o Airbnb cresceu 30% de 2017 para 2018, ressaltando que 72% da receita do Airbnb em Toronto é procedente de anfitriões investidores, os quais sublocam, pois ganham mais dinheiro no mercado de aluguel de curto prazo do que no de longo prazo.

Porém, as reclamações são constantes de moradores, como acerca de barulho, festas fora do horário permitido, lixos pelos corredores, uso indevido das áreas comuns (como estacionamento), enfim, em muitas ocasiões a polícia precisa ser acionada.

Alguns condomínios estabelecem notificações e "multas" de $ 500 a $ 600, porém, assim que os proprietários pagam a taxa, retomam a locação a curto prazo.

Os regulamentos e estatutos dos condomínios estão sendo adaptados na medida do possível, mas ainda há muito que fazer.

Um condomínio em Fort York implementou o Programa de hospedagem amigável (informação disponível em https://www.airbnb.ca/help/article/1195/whats-the-airbnb-friendly-buildings-program), que permite aos moradores saberem quais unidades estão hospedando, quantos hóspedes estão hospedados e quando fazem check-in e check-out. O programa também oferece seguro de propriedade para os anfitriões em até $ 1 milhão, e o condomínio fica com uma porcentagem da receita da reserva.

Segundo informa Samantha, em seu texto:

"(...) Em dezembro de 2017, o conselho da cidade aprovou novos regulamentos que só permitiriam aluguel de curto prazo se fosse a residência principal do anfitrião. Em 19 de novembro de 2019, o Tribunal de Apelação de Planejamento Local da província (LPAT) rejeitou apelação dos proprietários do Airbnb e decidiu em favor das emendas ao estatuto de zoneamento, que foram originalmente aprovadas pelo conselho da cidade em dezembro de 2017. Sob as novas emendas ao estatuto de zoneamento, o aluguel de curto prazo só será permitido nas residências principais, o que significa que os proprietários não poderão listar suítes secundárias, como apartamentos no porão. Proprietários de imóveis ou inquilinos podem alugar até três quartos o ano todo, a curto prazo - definido como menos de 28 dias - ou uma casa ou apartamento inteiro por até 180 noites por ano. O Fairbnb, que é formado por advogados de inquilinos, grupos comunitários e trabalhadores de hotéis sindicais, estima que 5 mil dos mais de 20 mil imóveis cadastrados no Airbnb em Toronto possam ser devolvidos ao mercado de aluguel de longo prazo. A cidade planeja aplicar as novas regras através de um Estatuto de Licenciamento. As pessoas que alugam suas casas a curto prazo devem pagar à cidade uma taxa de inscrição de $ 50, além de um imposto municipal sobre acomodações (MAT) de quatro por cento em todas as locações inferiores a 28 dias consecutivos. Enquanto isso, plataformas como o Airbnb devem pagar uma taxa de solicitação de licença única de $ 5.000, mais $ 1 por cada noite reservada. Mas não está claro quando essas novas regras entrarão em vigor."

Em arremate, há muito que se flexibilizar e adaptar o conceito e o modelo de reserva e locação inovado pelo Airbnb ao redor do mundo. O ideal será encontrar uma maneira com segurança jurídica que atenda aos interesses dos usuários consumidores desse serviço, proprietários dos imóveis, vizinhos, anfitriões responsáveis pelo aluguel e a plataforma.

Leia também:

- Locação de temporada por aplicativos: À espera de jurisprudência
- Airbnb e demais formas de locação temporária no condomínio: Argumentos contra e a favor

- Matérias complementares:

- Lei protege locação por curta temporada nos condomínios
Por Cristiano De Souza Oliveira (Advogado e consultor de condomínios)
- Locação para temporada, locação, hospedagem e o Direito de propriedade
Escrito por Walter Trebitz (Advogado e assessor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo/Aabic)
- A legalidade da locação por diária ou hospedagem nos condomínios residenciais
Por Rodrigo Karpat (Advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial)

Matéria complementar da edição - 253 - fevereiro/2020 da Revista Direcional Condomínios

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Celeida M. C. Laporta

Mestre em Direito, advogada, bacharel na área e em outros cursos de nível superior, como Matemática Pura e Análise de Sistemas, tendo publicado livros nesses segmentos. Hoje atua no Direito, com pós-graduação em Direito do Trabalho e Direito Tributário, como mediadora judicial/extrajudicial e árbitra. Fez vários cursos internacionais em resolução de conflitos, é professora em curso de pós-graduação e palestrante. Instaurou e credenciou a Câmara CS Views de Mediação e Arbitragem junto ao TJ SP, organizou e patrocinou o livro "Mediação de conflitos na prática - Estudos de casos concretos" (pela Editora Lumen Juris, 2019), obra coorganizada também por Sabrina Nagib de Sales Borges. No mês de março de 2020 Celeida M. C. Laporta irá lançar obra inédita sobre Resolução de Conflitos em plataforma online: "ODR Resolução de Conflitos online" (Editora Lumen Juris, 2020). Mais informações: advogada@celeidalaporta.adv.br; www.csviews.com.br.