Sou Síndico e fui destituído, e agora?

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Eleger-se como síndico representa assumir um cargo de muita confiança e, para que não existam contratempos, é preciso ter em mente que isso não significa tornar-se dono do prédio, mas tão somente representante daquela comunidade. E para que isso funcione em harmonia, o eleito deverá:

- prestar contas sempre que necessário; - zelar pela conservação das áreas comuns;

- realizar obras;

- submeter decisões importantes à assembleia, e com o conhecimento e respaldo do conselho; e,

- cumprir e zelar pelo atendimento ao Regimento Interno e à Convenção, dentre outras funções inerentes ao cargo.

Porém, nem sempre estas situações são observadas pelo síndico, o que muitas vezes culminam em sua destituição. Conforme dispõe o Artigo 1.349 do Código Civil, o síndico que não prestar contas, praticar irregularidades, ou não administrar o condomínio de forma conveniente, poderá, por maioria simples de votos, ser destituído.

Nos dois primeiros casos - não prestar contas e praticar irregularidades – as motivações para destituição são mais precisas, mas a terceira hipótese é mais subjetiva, pois o que seria “não administrar o condomínio de forma conveniente”? Por isso o síndico deve estar sempre alinhado com os interesses da sua comunidade, já que poderá ser tirado do cargo por motivos que a coletividade julgue impróprios para a gestão, mesmo que não sejam ilegais ou irregulares.

Apelando a justificativas precisas ou subjetivas, o fato é que ¼ dos condôminos poderá convocar assembleia e propor a medida (baseando-se no Art. 1.355 do C.C.), procedimento este que deverá ser feito através de documento subscrito apenas pelos proprietários. Em assembleia, caberá ao plenário analisar os fatos, conceder ao síndico o direito de defesa e deliberar pela sua manutenção ou destituição (esta terá que ser justificada). Se destituído, o síndico deverá, de forma imediata, entregar ao seu sucessor todos os documentos que recebeu na posse, além de ficar à disposição do condomínio para a transição da gestão.

No caso de a destituição ter sido motivada por falta de prestação de contas, o ex-síndico deverá solicitar formalmente ao novo titular e conselho (também renovado), prazo para justificar as despesas que estiverem sendo questionadas e solicitar outra assembleia para aprová-las. Quando há divergência na forma da prestação de contas, o ideal é a contratação de uma auditoria objetivando a identificação e solução das pendências, com vistas à aprovação final do balancete. Pois contas em aberto costumam desorganizar os processos de cobrança no condomínio, assim, se as pendências não forem muito graves, sugere-se aprová-las com ressalvas.

O síndico destituído poderá inclusive sofrer processo judicial face aos problemas na prestação de contas e, posteriormente, ação de ressarcimento dos prejuízos. O ideal é que ele se coloque à disposição do condomínio para auxiliar no deslinde do caso, evitando o processo judicial. A tentativa de acordo deverá ocorrer ainda com relação à destituição motivada por irregularidades como falta de controle da folha de pagamento, onerando a taxa condominial; ausência de manutenções necessárias e/ou de obras emergenciais, deixando o condomínio abandonado; ou pelo abono de multas dos inadimplentes. Em todas essas situações cabem ressarcimentos.

Claro que há situações de irregularidades causadas por omissões do próprio condomínio, quando este não aprova, por exemplo, os investimentos necessários para renovação ou obtenção do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Caso o síndico seja destituído sob a justificativa da falta do AVCB, considerando-a injusta, ele poderá voltar ao cargo através de medida judicial. Também poderá reverter na Justiça a cassação gerada por quaisquer outras situações, mas nem sempre o que é possível do ponto de vista jurídico, é aconselhável do ponto de vista moral.

Portanto, a fim de evitar tantos transtornos, a saída é prevenir, administrando o condomínio sempre em conjunto com o corpo diretivo e submetendo as decisões importantes à assembleia, seja para aprovar alguma medida ou apenas para se proteger.

 

*Rodrigo Karpat é advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. Email para contato: O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo.

 

 

Matéria publicada na edição - 183 de set/2013 da Revista Direcional Condomínios

Rodrigo Karpat

Advogado, especialista em Direito Imobiliário e administração condominial e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados. É coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP, palestrante e ministra cursos em todo País, além de colaborar para diversas mídias especializadas. É colunista de sites e mídias impressas, além de consultor da Rádio Justiça de Brasília e do Programa "É de Casa", da Rede Globo. Apresenta os programas "Vida em Condomínio", da TV CRECI, e "Por Dentro dos Tribunais", do Portal Universo Condomínio.
Mais informações: rodrigo@karpat.adv.br