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Prédios marcados por um histórico de protelação de obras acabam, eventualmente, gerando prejuízos e incômodo às unidades, como, por exemplo, nas infiltrações oriundas de uma fachada sem conservação ou da falta de impermeabilização na cobertura. Em entrevista à Direcional Condomínios, o advogado Cristiano de Souza Oliveira mostra como os condôminos podem resolver esses problemas.

Em condomínios, já está consolidada a noção de que os condôminos possuem por obrigação, nos termos do Art. 1.336, Inciso I do Código Civil (CC – Lei Federal 10.406/2002), contribuir para as despesas comuns na proporção das suas frações ideais, salvo disposição contrária na Convenção.

A Direcional Condomínios aborda nesta edição a ferramenta da inspeção nas edificações, diante da necessidade de se planejar a manutenção, garantir a segurança estrutural e o patrimônio dos condôminos. Em complemento ao tema, o advogado Cristiano De Souza Oliveira fala em entrevista abaixo sobre as responsabilidades dos síndicos perante a manutenção predial.

Não há dúvidas quanto ao dever do síndico em administrar os condomínios, uma vez escolhido pela assembleia. Muito se questiona se seus deveres de administrador estariam restritos às áreas comuns, não podendo interferir nas privativas, tampouco em seu cotidiano e, por consequência, não podendo fiscalizá-las.

Alguns condomínios costumam realizar em uma mesma noite, na sequência, assembleia ordinária e extraordinária. E fazem a convocação em um único edital, situação que, de acordo com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, é irregular.

A locação do salão de festas em muitos prédios não dá direito ao uso da piscina, playground e brinquedoteca pelos convidados, entre outras áreas comuns reservadas aos moradores. O acesso também costuma ser vetado às visitas das unidades. Mas nem sempre é possível administrar esses casos. Confira abaixo as orientações do advogado Cristiano De Souza Oliveira sobre o assunto.

Conforme a legislação da área, a intermediação imobiliária somente pode ser feita, quando envolver terceiros, por corretores de imóveis devidamente portadores de CRECI, pois esta é uma atividade regulamentada.

O síndico orgânico e morador de um prédio de 48 unidades se contratou como vigia noturno do condomínio, depois da dispensa do funcionário que exercia a função. O gestor recebe isenção de taxa de condomínio, além de uma ajuda de custo mensal. A seguir, o advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa a legalidade ou não da situação.

Muito se fala em proibir as locações por temporada em unidades residenciais, feitas por aplicativos, tendo como motivação uma suposta alteração de destinação, implicações sobre a segurança do prédio ou mesmo sobre sua manutenção. Mas a principal questão a ser pensada pelos síndicos e demais condôminos é: Nossa legislação permite tais proibições?

O advogado Cristiano De Souza Oliveira orienta, a seguir, como os síndicos devem proceder mediante o uso privilegiado de vagas de garagem excedentes, consolidado pelos usos e costumes de um prédio ou mesmo pela sua Convenção.

O novo Código de Processo Civil (CPC) prevê a possibilidade de que intimações e citações judiciais possam ser feitas por cartas e entregues a “funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência”.

Dúvida persistente entre os síndicos, a questão dos honorários advocatícios em medidas que envolvem o combate à inadimplência ou a cobrança de boletos atrasados é analisada abaixo pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Três situações relatadas aqui aconteceram recentemente em condomínios residenciais de São Paulo. O advogado Cristiano De Souza Oliveira aponta qual a melhor maneira de o síndico agir, ressaltando que “a inércia ou o desleixo em tais questões poderá gerar responsabilidade ao condomínio e pessoal do gestor”.

Vivemos um momento no País em que a interpretação das leis tem ocorrido sob o calor do anseio popular. Esquecemos, por vezes, que o Brasil possui regras claras, assim como outros países, sobre locação, em especial aquela por temporada.

Infelizmente, somente com imposição de leis se iniciou uma preocupação em se adotar a perspectiva do desenho universal na arquitetura e engenharia no tocante à construção civil.

Durante 14 anos ininterruptos, uma síndica esteve à frente da gestão de um residencial com 12 apartamentos e uma loja comercial. Mas, por motivos pessoais, ela não pôde continuar ao término de seu último mandato.

É possível encontrar o piso da quadra, dos halls, áreas de piscina e playground danificados pelo uso de patins, skate e até de tênis de rodinha, moda atual entre crianças e adolescentes. Responsáveis pelo patrimônio dos moradores, síndicos sentem a necessidade de proibir a presença desses equipamentos nos ambientes comuns, medida que só pode ser adotada por assembleia, segundo avalia, nesta seção, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa, a seguir, as medidas que o síndico deverá providenciar mediante a decisão de se ocupar o ático do prédio como área de uso comum, para lazer, confraternização ou descanso de moradores.

Desde 2014 está em vigor a norma da ABNT NBR 16.280, a qual a propõe a normalização das reformas em condomínios, tanto nas áreas privativas quanto comuns.

Empurrões, esbarrões, bullying, expropriação de brinquedos, humilhações: Como o síndico pode agir mediante os pais de crianças e adolescentes que praticam atos deste tipo nas áreas comuns? A questão é analisada pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira, especialista em condomínios e mediação de conflitos.

Conhecida como AirBnB, a locação de acomodações residenciais para temporadas está em alta no mundo e possui diversos aplicativos para reservas. No Brasil, observam-se ofertas em prédios de apartamentos especialmente nas grandes cidades, situação analisada abaixo pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Decisão recente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal considerou um condomínio como “parte passiva de processo” relativo à queda de objetos da fachada, condenando-o a pagar indenização de R$ 5 mil a dois pedestres. A sentença poderá ser replicada em casos semelhantes, diz abaixo o advogado Cristiano de Souza Oliveira.

Condomínios devem conceder direito de dois votos às unidades que pagam em dobro a taxa condominial, caso das coberturas. E se um desses condôminos possui mais de uma unidade no edifício, ele terá direito ao número equivalente de votos em uma assembleia, conforme analisa o advogado Cristiano de Souza Oliveira.

A ocupação de varandas, especialmente gourmet, e a utilização de cortinas podem comprometer a proposta estética da fachada dos edifícios. Seria possível regular esse tipo de uso e ocupação? O advogado Cristiano de Souza Oliveira analisa abaixo a questão.

O condomínio é um campo fértil para ocorrências fora de hora e que surpreendem síndicos e moradores nos momentos mais indesejáveis, como o final da noite ou feriados prolongados. É o caso de um vazamento de unidade que aconteceu por volta das 23h, atingiu o apartamento de baixo e causou curto circuito. O morador afetado queria cobrar responsabilidades do condomínio, situação analisada a seguir pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Neste segundo texto sobre a influência do novo Código de Processo Civil sobre os condomínios, abordaremos o uso de meios de solução de conflitos autocompositivos processuais, ou seja, já com o processo instaurado.

Muito vem se falando sobre o novo Código de Processo Civil, mas em que implicaria esta nova legislação na vida dos condomínios? Seria só no tema inadimplência? Outros assuntos do cotidiano do condomínio também seriam afetados? Uma obrigação de fazer, uma garantia de obra, como ficariam? Estes e outros temas abordaremos semanalmente para os nossos leitores, nesta coluna.

Ao tratarmos de administração condominial, um ponto que causa grande transtorno e debate é a prestação de contas. Por lei, diz o Art. 1.348, Inciso VIII, do Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002), que compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. Mas o que é uma prestação de contas?

Competem aos síndicos três grupos de atribuições distintas: as diretas, indiretas e aquelas relativas ao exercício da função

O fechamento das sacadas através do envidraçamento gera dúvidas não apenas quanto à capacidade de o prédio comportar a nova estrutura (tema tratado em nossa edição anterior, de setembro), quanto pela forma como o serviço deve ser regulamentado pelo condomínio. Essa questão é avaliada a seguir pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira. Recente decisão judicial em São Paulo acatou o pleito de uma única unidade contra o padrão de envidraçamento definido pelo prédio, que fora aprovado por 95% dos demais apartamentos. O reclamante alegou que alteração de fachada só pode ser feita com decisão unânime, o que não seria este o caso, diz o advogado.

"A simplicidade com que foi tratada a questão (...) não inibirá, infelizmente, novos acidentes.(..) Triste, assim, ver que uma questão complexa que envolve vidas humanas passe a ser meramente protocolar."

Um dos problemas mais recorrentes em condomínios é a inadimplência. O que leva a este problema? Existem meios de prevenção? O Judiciário ainda é a única saída? O que fazer se o caos for instaurado e a situação fugir ao controle?

Quando falamos sobre condomínios, muitos temas podem ser objeto de conflitos envolvendo a coletividade, entre eles, vagas de garagem. E dentro deste assunto, um em especial é bem delicado, porque demanda compreensão documental e legal, além de bom senso e respeito: é o uso irregular da vaga, seja por causa do tamanho dos veículos ou pela forma como são estacionados (fora dos limites).

Entre as principais dúvidas que os síndicos apresentam sobre contratos e, principalmente, contratos de elevadores, está a chamada “venda casada”, fato que, se ocorrer, desequilibra a contratação e a relação jurídica entre as partes.

Administrar um condomínio, assim como qualquer entidade ou associação, carece de conhecimento; não profundo, mas de um domínio minimamente razoável de certos assuntos. Não se defende aqui que um gestor detenha conhecimentos especializados, mas uma visão geral que possa auxiliar as negociações dos contratos, por exemplo.

É preciso garantir água a todos, o que exige responsabilidade nas decisões que os condomínios venham a adotar diante da escassez. O pior cenário possível é o síndico estimular cada morador a armazenar água ao fechar as torneiras, avalia a seguir o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Árvores de grande porte trazem bem-estar aos condomínios, mas muitas delas, em estado precário, acabam provocando insegurança pelos riscos de queda. A poda e o corte de árvores em São Paulo são regulamentados pela Lei 10.365/1987 e em todo País há restrições impostas pela legislação. Muitas vezes a Prefeitura veta a remoção de árvores em situação do risco, deixando os síndicos com as mãos atadas. O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa a seguir medidas que eles podem adotar nessas situações.

Por um dos temas mais problemáticos em condomínios é a presença de animais nas unidades condominiais.

Um síndico trocou as esquadrias das janelas dos halls de seu prédio, mas não colocou a obra em votação de assembleia, tampouco pagou o fornecedor pelos serviços. Endividado, o condomínio convive com a insatisfação de seus moradores, situação analisada a seguir pelo advogado Cristiano de Souza Oliveira.

Com os advogados Cristiano De Souza Oliveira e Michel Rosenthal Wagner.

Nossa legislação é clara quando no artigo 1331 define a composição da propriedade em condomínios. Diz o Código Civil:

Uso das áreas comuns não pode prejudicar terceiros e deve zelar pela convivência pacífica entre condôminos. Conforme a lei federal antidrogas, síndico pode ser penalizado e responsabilizado “nas mesmas penas que o infrator”.

A legislação brasileira reconhece a possibilidade da coletividade condominial se autorregulamentar por meio de uma Convenção, visando a uma convivência pacífica de todos (artigo 9º da Lei nº 4.591/1964 e artigos 1.333 e 1.334 do atual Código Civil). Referido documento tornou-se desde 1964 essencial à constituição do condomínio.

Todo condomínio necessita, ao longo de sua vida útil, de constante manutenção. Por vezes, utilizando a área comum, amplia, reduz e até mesmo promove a alteração de sua estrutura original. Mas seriam tais ações de livre iniciativa do síndico? Quem indicaria tal necessidade? Uma assembleia pode deliberar sobre isto? Estas e outras questões sempre vêm à tona ao tratarmos do tema.

Estabelecida em 18 de abril de 2014, a NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, tem gerado inúmeros debates acerca de sua aplicabilidade junto aos condomínios. Entre os parâmetros definidos pela NBR, está a de se obter autorização prévia para reformas nas unidades internas dos edifícios. Mas o alcance da norma é muito maior, conforme analisa, a seguir, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira costuma dizer que "nem sempre o que é legal pode parecer moral". E nem sempre as soluções que parecem razoáveis ao senso comum encontram o mesmo entendimento na lei. Desta maneira, um indivíduo com restrições no nome pode ser candidato a síndico, dívida de rateio não deve ser executada e melhorias que incomodem um único condômino devem ser readequadas. Confira.

Mesmo que a lei paulistana exija a manutenção periódica das fachadas das edificações e a valorização imobiliária pressione os condomínios a manterem seu patrimônio conservado, é comum observar situações de desleixo com a limpeza de janelas, vidraças e parapeitos das varandas dos apartamentos. Novamente aqui, o advogado Cristiano De Souza Oliveira orienta os síndicos quanto àquilo que eles podem ou não exigir dos condôminos para a preservação dos imóveis.

Recentemente, uma síndica foi questionada pelos condôminos ao ceder a casa do zelador a um funcionário da portaria, pouco antes da promoção deste ao novo cargo. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a síndica agiu de acordo com a Convenção do Trabalho na Capital Paulista, que possibilita a qualquer funcionário residir no “imóvel do zelador”. Confira.

Os condomínios pagaram durante muito tempo 25% de ICMS relativos ao consumo de energia nas áreas comuns, pois até 2010 eram considerados unidades residenciais. Porém, uma resolução editada em setembro de 2010 pela Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) mudou essa categorização, sem que alguns distribuidores de energia tivessem atualizado a alíquota de cobrança, de 25% para 18%, como seria o correto. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, é possível cobrar um ressarcimento pelos valores pagos a mais desde 2010, conforme explica a seguir.

Entre as várias dificuldades que o síndico enfrenta na administração de um condomínio, estão aquelas relacionadas à prestação de serviços pelos órgãos públicos ou concessionárias. E muitos desses problemas nem podem ser solucionadas pelo condomínio, mas somente pela relação particular entre o condômino e a concessionária, cabendo a ele, individualmente, a abertura de um chamado.

Os cadastros das administradoras e condomínios costumam anotar apenas o nome do proprietário titular dos imóveis, os quais acabam recebendo convocações e tendo o direito natural de voto nas assembleias. Mas o advogado Cristiano De Souza Oliveira diz que os demais coproprietários das unidades podem participar e votar na ausência do principal. Confira.

Recentemente, um condômino, em contato com o serviço fale conosco (O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo. ), do site da revista Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios.com.br), perguntou se é ilegal uma construtora ou incorporadora deixar de pagar a taxa condominial das unidades ainda não comercializadas. Essa é certamente uma situação que prejudica o balanço dos condomínios, e para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a construtora se torna devedora como qualquer outro condômino nos casos de atrasos. Abaixo, suas explicações.

Sempre que lembramos do Novo Código Civil, pensamos nas questões mais polêmicas, as mais divulgadas. Porém, existe um tema tão importante quanto qualquer outro que é por vezes esquecido, qual seja, a transferência de deveres e responsabilidades do síndico.

Em contato com o serviço fale conosco (faleconosco@grupodirecional. com.br), do site da revista Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios. com.br), uma condômina do Rio de Janeiro relatou que o síndico retirou “o livro preto de reclamações da portaria” e implantou o sistema de “folhas avulsas”. Ela disse que não há qualquer protocolo que confirme a queixa feita pelo morador, nem garantia de que as folhas sejam devidamente arquivadas. Entretanto, neste caso, o advogado Cristiano De Souza Oliveira afirma que o síndico tem autonomia para adotar a melhor forma de gerir sua administração, desde que isso não afete o princípio da “boa-fé”, o qual rege o atual Código Civil. Leia abaixo.

Entre as várias atribuições de um síndico, creio que a de ouvir seja a mais importante. A tarefa não é fácil, pois opiniões podem ser boas ou ruins, mas é certo que são sempre opiniões, e pelo fato de o síndico ser o representante de um grupo, nada mais justo que este coletivo venha a se expressar. O próprio Código Civil tem como objetivo desestimular o individualismo e agregar uma noção coletiva de administração, representada pelo síndico, cujas atribuições são, vide Art. 1.348, inciso V:

No dia a dia da administração condominial, é comum encontrar síndicos que se deparam com alguns dilemas cujas soluções não se encontram registradas em atas, normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), ou mesmo pela nossa legislação. E agora, como resolver esses impasses?

A sociedade, como um todo, é sempre regrada por proibições. Dificilmente temos normas positivas, que permitam fazer algo. Nossa Constituição diz de forma clara que ninguém fará ou deixará de fazer algo, senão em virtude da lei. Mas seria esta concepção de vida o melhor?

Quando tratamos sobre propriedade, principalmente imobiliária, sempre nos é transmitida a ideia do caráter absoluto do conceito de propriedade.

Conforme já deve ser de conhecimento de todos, até 30/06/2012 os condomínios que possuem funcionários próprios deverão obter a devida Certificação Digital (e-CNPJ) para que, a partir de 2012, possam cumprir com as exigências e obrigações tributárias acessórias no tocante a folha de pagamento.

Uma das grandes dúvidas na administração de um condomínio é como proceder na classificação das despesas para consequentemente ter rateios diferenciados em Rateio Ordinário e Rateio Extraordinário.

Como em qualquer palco que imita a vida, também algumas decisões judiciais merecem aplausos ou vaias.

No caso que trataremos, ainda não sabemos os reflexos que ocorreram no cotidiano dos condomínios para podermos aplaudir ou vaiar, no entanto temos certeza que não foi, juridicamente falando, uma decisão de debate vertical, passando ao longe de detalhar as razões jurídicas com que os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ, adotaram a postura de interpretar em julgado de 18 de agosto de 2011, a legislação civil para condomínios, agora no que concerne a prescrição para cobrança dos condôminos das suas obrigações de participar do rateio de despesas condominiais.

Não muito distante da realidade dos condomínios está a vontade dos moradores ou proprietários em alterar as áreas comuns da edificação, não só no tocante a sua utilização, mas também na sua forma ou disponibilidade.

Conforme anunciado na mídia especializada, no dia 25/05/2011, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) julgou procedente a arguição de inconstitucionalidade em um processo que analisava a validade da Lei Paulista 13.160/2008, para um protesto em contrato de locação.

A partir de 2004, com a alteração do Código Civil trazida pela Lei 10.931 de 02/08/2004, muitos operadores do direito, administradores e síndicos se confundem com a questão sobre o quórum para se alterar o Regimento Interno dos Condomínios Edilícios, antes chamados de Regulamento Interno.

Inaugurando a coluna que escreverei para o site Direcional Condomínios, trago em poucas palavras uma informação polêmica, que poderá por vezes fazer alguns condomínios repensarem suas ações e atitudes.

Os condomínios que possuem geradores têm sempre uma preocupação extra além da sua manutenção periódica: como fazer para que o equipamento não prejudique terceiros quando acionado? A facilidade e segurança de ter um gerador são sempre lembradas em época de chuva, quando aumenta a probabilidade de queda de energia. Mas ao mesmo tempo em que o equipamento evita de ficarmos sem elevador ou luz nas áreas comuns, somos obrigados a nos preocupar com os incômodos que ele possa trazer se instalado sem uma preparação técnica adequada.

A calçada é destinada ao trânsito de pedestres nas vias públicas e, apesar de ser um espaço do município, o cidadão que faz frente a ela deve mantê-la em perfeito estado de conservação, acesso e mobilidade. Em São Paulo, por exemplo, existe toda uma estrutura montada para que o munícipe, incluindo o condomínio, mantenha, corrija ou até refaça a calçada, quando necessário.