E-mail: O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo.

Esse texto apresenta, de forma didática, o ciclo de vida das edificações, a vida útil de seus sistemas e as ações de reparo, recuperação, restauro, retrofit e reforço. Seu objetivo é orientar os síndicos, demais gestores e condôminos em relação ao planejamento das medidas de preservação das edificações e do patrimônio imobiliário.

1 - Vida Útil

As edificações, assim como qualquer outro produto, têm um prazo de durabilidade, o qual chamamos de vida útil, que segundo a NBR 15575-1 (ABNT, 2013) é a “capacidade da edificação ou de seus sistemas de desempenhar satisfatoriamente suas funções ao longo do tempo, sob condições de uso e manutenção especificadas”.
Isso significa que mesmo com as atividades de manutenção haverá um momento no qual a edificação ou parte dela precisará ser restaurada, reabilitada ou demolida, conforme demonstra a Figura 1.

Figura 1 : Ciclo de Vida de Edificações

Devido a isso, é imprescindível que o gestor da edificação planeje, além das atividades de manutenção, também as de restauro e reabilitação. Porém, tal tarefa é bastante complexa até mesmo para os profissionais da área, pois envolve aspectos da ciência dos materiais que às vezes ainda não são bem compreendidos pelos profissionais (CIB, 2014) e é um assunto relativamente recente, trazido pela NBR 15575-1 (ABNT, 2013) que entrou em vigência para edificações com projetos protocolados em prefeitura depois de 19 de julho de 2013. Essa norma indica os prazos de vida útil de projeto mínimos, conforme mostra a Tabela 1.
Vale ressaltar que tais prazos são teóricos, e podem não coincidir com a realidade, uma vez que dependem de diversas variáveis de exposição e uso não controláveis e, principalmente, dependem da periodicidade e processos de manutenção.

Tabela 1 : Vida útil de projeto


Sistema
Vida Útil de Projeto

Estrutura

≥ 50

Pisos internos

≥ 13

Vedação vertical externa

≥ 40

Vedação vertical interna

≥ 20

Cobertura

≥ 20

Hidrossanitário

≥ 20

Fonte: NBR 15575-1 (ABNT, 2013)

2- Anomalias

Os prazos de vida útil comentados na seção anterior indicam o desgaste natural dos materiais e elementos da edificação, considerando que eles se comportem de maneira adequada, porém, muitas vezes nos deparamos com anomalias construtivas que surgem muito antes do desgaste natural dos materiais, sendo normalmente decorrentes de erros no processo de execução da edificação. Em termos gerais, as principais causas de anomalias estão associadas a fatores humanos e naturais, conforme mostra a Tabela 2, e irão diminuir a durabilidade dos sistemas associados se não reparados corretamente.
Tabela 2 : Causas gerais de manifestações patológicas em edificações

Causas

Tipo

Agente

Ações humanas

Projeto

Método de cálculo errado ou inadequado, insuficiente informação técnica e/ou nível
de detalhamento, considerações/premissas de projeto inadequadas (cargas, uso, exposição, condições locais, compatibilidade entre diferentes aspectos funcionais, etc.)

Execução

Uso de materiais de má qualidade, pessoal sem capacitação ou experiência, ausência de fiscalização/controle, interpretação errada dos projetos, máquinas e equipamentos não calibrados etc.

Uso

Uso inadequado, ausência ou falha na manutenção, mudanças na utilização, carga excessiva, reformas etc.

Ações excepcionais

Incêndio, explosão, impacto etc.

Ações naturais

Físicas

Efeitos do vento e da chuva, neve, fluência, movimentos pela variação térmica ou de umidade etc.

Químicas

Oxidação, carbonatação, chuva ácida, sais etc.

Biológicas

Vegetação (raízes, fungos, algas etc.), animais (cupim, formiga, insetos, etc.)

Desastres

Terremoto, ciclone, furacão, avalanche, inundação, erupção vulcânica etc.

Fonte: Adaptado de PAIVA (1985)

3 - Inspeção Predial

Como apresentado, a edificação está sujeita a defeitos decorrentes de falhas humanas, agentes externos naturais ou desgaste natural, os quais necessitam ser identificados logo no início de sua manifestação, para que não comprometam grandes áreas ou afetem outros elementos da edificação.
Tal atividade é de responsabilidade do gestor, porém, requer o conhecimento técnico de engenharia que muitas vezes ultrapassa a qualificação até de profissionais graduados, por isso, é de extrema importância que sejam realizadas inspeções prediais periódicas na edificação, por profissional especialista, para que sejam identificados logo no início da vida útil da edificação, trazendo muitas vantagens para todos os envolvidos.
Outra vantagem da inspeção predial é a eventual identificação de alguns vícios não manifestos, que podem comprometer o desempenho da edificação e, se identificados tardiamente, tornar inviável a reparação, muito onerosa (Figura 1), ou estar fora do prazo de garantia, como por exemplo:

  • O diâmetro de um cabo da malha do SPDA, inferior ao estabelecido pela norma, conforme demonstra a Figura 2 abaixo; e,
  • A fixação de antenas na laje de cobertura, perfurando a impermeabilização sem calafetação adequada (confira na Figura 3), que só se manifestará após algum período de ocorrência de chuvas e consequente infiltração de água.

Figura 2 : Vista de antena de TV aterrada ao SPDA com cabo de bitola inferior ao permitido pela NBR5419 (ABNT, 2005)

Fonte: Eng.º Marcus Vinícius Fernandes Grossi

 

Figura 3 : Vista de elemento de fixação do mastro da haste Franklin possivelmente furando a manta de impermeabilização.

Fonte: Eng.º Marcus Vinícius Fernandes Grossi

4 - Restauro / Reabilitação / Reparo / Retrofit/ Reforço

Apesar de não haver norma técnica que trate do assunto, as atividades de reabilitação de edificações são inevitáveis, tanto pela obsolescência dos sistemas, como nas edificações antigas que não possuem eletrodutos para os sistemas de dados (internet) ou até mesmo o sistema elétrico ( o qual não previa tantos equipamentos eletroeletrônicos que possuímos hoje), como pelo desgaste natural da edificação como mencionado anteriormente. As definições dos termos envolvidos nas atividades de reparação são importantes para entender o objetivo de cada uma delas.

  • Reparo: Atividade de conservação / reparação em locais ou ambientes pontuais da edificação;
  • Restauro: Atividade de conservação / reparação que tem por objetivo manter a integridade física e desempenho originais da edificação, respeitando ao máximo as características e materiais originais. Aplicado obrigatoriamente em edificação tombadas, com valor ao patrimônio histórico;
  • Reabilitação: Atividade de reparação que tem por objetivo recuperar o desempenho da edificação, normalmente visando à valorização do imóvel e aumento da vida útil;
  • Retrofit: Atividade de modernização/atualização da edificação ou de algum sistema, através da incorporação de novas tecnologias e conceitos, normalmente visando à valorização do imóvel, mudança de uso, aumento da vida útil e/ou eficiência operacional e energética (adaptado ABNT NBR15575-1, 2013);
  • Reforço: Atividade de reparação que tem por objetivo o aumento do desempenho, ou características funcionais de determinado sistema da edificação, podendo visar à preservação da integridade física (reforço estrutural), ao aumento do conforto (reforço da isolação acústica) etc.

5 - Conclusão

Assim, podemos concluir que todo gestor de edificações deve planejar as atividades de reabilitação, e o quanto antes fizer isso, menos impacto haverá aos envolvidos, principalmente o impacto financeiro, pois os custos são bastante elevados. Sempre tendo como base as atividades de inspeção predial periódicas, que irão identificar a urgência e quais sistemas precisam de maior atenção e urgência.

Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575-1: Edificação Habitacional – Desempenho. Parte 1: Requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2013.
CIB - International Council for Research and Innovation in Building and Construction. Defects in Masonry Walls. Guidance on Cracking: Identification, Prevention and Repair”. Netherlands. 2014. 79 p.
JESUS, C.R.M.; BARROS, M.M.S.B. Reabilitação de edifícios: a importância dos sistemas prediais. Téchne Pini: São Paulo, ed. 156, 2010.
PAIVA, V.; et al. Patologia da Construção. 1º Encontro sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios de Habitação, Documentos Introdutórios, LNEC, Lisboa, Portugal, 1985.

Manifestações patológicas devem ser avaliadas e/ou monitoradas para que não se agravem nem tragam perda de desempenho, o que comprometeria a segurança, habitabilidade ou durabilidade do sistema.

O revestimento cerâmico de uma fachada possui diversas camadas, aderidas umas às outras (parede, chapisco, emboço, argamassa colante e revestimento cerâmico).

As edificações devem ser projetadas de modo a permitir o uso seguro e adequado a todas as pessoas, com ou sem limitações físicas, conforme requisitos normativos de acessibilidade para edifícios residenciais e/ou comerciais.

Dos requisitos mínimos necessários para garantia do atendimento às necessidades dos usuários. No País, existem 1047 normas técnicas aplicáveis à construção, segundo levantamento do Sinduscon-MG.

Como proceder quando da identificação de umidade em seu condomínio?

Relação dos principais itens que devem ser analisados em guarda-corpos, platibandas, desníveis e correlatos, para garantia de solidez e segurança de edificações.

Esse artigo apresenta os requisitos normativos para garantia da segurança, acessibilidade e ergonomia de equipamentos de recreação.

Requisitos normativos para a garantia da segurança, durabilidade e acessibilidade de playgrounds.

Recentemente abordamos a situação do ático das edificações, na questão da ancoragem, no artigo: Sistema de ancoragem para manutenção das fachadas das edificações.

As fachadas fazem parte do sistema de vedações verticais de uma edificação e devem ser tratadas de forma bastante rigorosa pelo síndico, devido ao grande impacto que elas trazem na vida dos usuários no desempenho da edificação.

Sugestões e viabilidade de ações que combatem desperdícios e ajudam a economizar água.

Descrição das características do sistema de fachada que afetam seu desempenho.

Uma fachada de prédio residencial situado em São Paulo, caracterizada por soluções mistas – argamassa coberta com tinta, revestimento cerâmico e concreto aparente – passou recentemente pela vistoria do engenheiro civil Marcus Vinícius Fernandes Grossi, que ali identificou diferentes manifestações patológicas.

É preciso atenção aos reparos e à substituição e/ou manutenção de sistemas de impermeabilização em áreas como piscinas, superfícies planas etc.

Uma análise técnica das consequências geradas nos condomínios que postergam reparos e não realizam manutenções preventivas.

É muito importante a gestão do síndico durante o período de garantia da edificação, de forma a assegurar seu desempenho, conservação e valor patrimonial.

Cuidados no uso e manutenção das instalações da rede de água fria e quente, bombas, pressurizador de pressão, válvula redutora de pressão, água pluvial, esgoto e ventilação do esgoto

A percepção que o meio técnico tem é de que houve um período em que o desconforto acústico em edifícios começou a aumentar. Isso se deu na crise da construção da década de 90, período em que foi necessário fazer edificações mais "enxutas", para redução de custos.

Como tomar decisões sustentáveis desde a concepção de projeto até o descarte de resíduos

Metodologias adequadas de execução e reparo, para uma manutenção durável e eficiente.

Relação das etapas, documentos e responsabilidades que o síndico e executor devem estar cientes para fazer uma boa gestão de reformas.

O objetivo da vistoria de recebimento das áreas comuns pelo síndico, e das unidades pelo proprietário, é identificar vícios aparentes, sobre os quais não se poderia provar a posteriori responsabilidade do construtor, por serem suscetíveis de aparecimento devido à ação durante o uso, operação ou a exposição ao meio ambiente.