Segunda, 07 Março 2016 00:00

O síndico anterior fez uma gestão temerária, e agora?

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Ao tratarmos de administração condominial, um ponto que causa grande transtorno e debate é a prestação de contas. Por lei, diz o Art. 1.348, Inciso VIII, do Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002), que compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. Mas o que é uma prestação de contas?

Costumeiramente se faz em condomínios uma simples aprovação de contas, com apresentação de conciliações bancárias e praticamente só.

Na verdade, a exigência da lei é para que seja realizada uma prestação de contas em sentido amplo, configurando esta uma resposta do gestor à sociedade que o escolheu para gerir um investimento comum, o condomínio.

Cabe assim, para uma prestação de contas condominial, a regra geral de administração pública, onde o gestor deve expor o que fez, como fez, por que fez, quanto gastou e qual seria a necessidade futura, com vistas a facilitar uma previsão orçamentária futura de despesas e receitas. Não se trata, portanto, de promover somente uma prestação de contas numérica, mas sim uma espécie de checklist da própria gestão. Ou seja, uma auto avaliação, justificando inclusive o que não foi feito, apesar de previsto anteriormente. Trata-se de um conceito muito mais ético do que contábil.

Tal medida, ainda que prevista por lei como uma ação anual, conforme o Art. 1.350 do Código Civil, se feita com mais frequência, poderá resultar em inúmeros benefícios ao condomínio: além de elevar a transparência da gestão, ajudará a evitar que esta se torne uma administração temerária, até porque, se faltar uma prestação de contas, o síndico poderá ser destituído como penalidade administrativa (Art. 1.349 do Código Civil).

Outra penalidade administrativa, um pouco mais branda, seria a convocação do síndico por ¼ dos condôminos, exigindo-lhe a prestação de contas.

Mas se o mesmo não prestar contas, for destituído ou sair, e uma nova gestão vier a apurar irregularidades ou temeridades em seu período de sindicância, o que fazer?

Nestes casos, se os indícios estiverem bem comprovados, não restará outra atitude ao condomínio senão, por meio de uma deliberação de assembleia, verificar se o síndico anterior deverá responder por tais atos. Inicialmente, isso poderá ocorrer pelo princípio da ampla defesa de forma administrativa e, posteriormente, judicialmente, se a própria assembleia (local adequado da prestação de contas) não se convencer durante a defesa da fase administrativa.

A responsabilidade seria civil e penal, dependendo da gravidade da atitude assumida pelo síndico anterior em sua gestão.

Fica, no entanto, uma pergunta importante que cada coletividade deverá fazer, antes de qualquer deliberação: seria a gestão considerada temerária ou mesmo irregular, se a coletividade, quando procurada, se omitiu e os atos foram em benefício da coletividade?

Não se trata de uma argumentação de defesa, mas de um alerta para se exigir a correta prestação de contas, mas também, uma correta participação de todos.

Matéria publicada na edição - 210 - mar/2016 da Revista Direcional Condomínios

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Cristiano De Souza Oliveira

Advogado, consultor jurídico condominial, Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP e presidente da Comissão de Direito Administrativo da OAB de Santo André. É Conciliador e Mediador Privado, palestrante no setor condominial, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação, autor do Livro editado pelo Grupo Direcional "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições". Faz parte de Grupo de Excelência de Estudos Condominiais (GEAC) do Conselho Regional de Administração de SP. É Conselheiro da Associação Comercial de SP - Distrital Centro. Na entidade, atua ainda como membro do Conselho de Estudos de Resolução de Conflitos Empresariais e do Conselho do Setor de Serviços. É colunista de sites e revistas especializadas.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br