Segunda, 18 Dezembro 2017 00:00

Condômino faz locação por temporada via aplicativos (Airbnb), e agora?

Escrito por 

Muito se fala em proibir as locações por temporada em unidades residenciais, feitas por aplicativos, tendo como motivação uma suposta alteração de destinação, implicações sobre a segurança do prédio ou mesmo sobre sua manutenção. Mas a principal questão a ser pensada pelos síndicos e demais condôminos é: Nossa legislação permite tais proibições?

A Constituição Federal diz ser inviolável o direito à propriedade e, garantido este direito, a propriedade deve atender à sua função social; e a nossa Carta diz ainda, em seu Art. 170, Inciso II, que a ordem econômica será fundada na livre iniciativa, observado o princípio da propriedade privada.

Ora, a propriedade representa a união do domínio mais a posse e, conforme o Código Civil, é exercida por aquele que usa e goza do imóvel (Art. 1.196 c/c 565), com o direito de fruir e dispor livremente de suas unidades (Art. 1335, I). De outro lado, é dever deste proprietário perante o condomínio, com ou sem locação, preservar a salubridade, segurança, sossego e bons costumes (Art. 1336, IV).

Em termos estritos de locação, a Lei pertinente a este assunto permite o aluguel por temporada quando o imóvel é destinado à residência temporária do locatário, motivada por lazer, participação em cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel, entre outros fatores que decorrem tão e somente de determinado tempo. Esta locação não pode ser contratada por prazo superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel (Lei de Locação, Art. 48), diferente do que determina a Política Nacional de Turismo, quando define meios de hospedagem. Esta, em relação aos condomínios, os define como empreendimentos tipo Flat a partir do momento que tenham 60% ou mais de suas unidades destinadas à hospedagem (Art. 24, II, b da Lei 11.771/08).

Inexiste, portanto, na legislação brasileira, qualquer base para restrição à locação por temporada feita através de aplicativos, sequer nos limites em que o condomínio pode disciplinar em Convenção, previstos no Art. 1334 do Código Civil, pois ainda que as assembleias sejam soberanas, é certo que as deliberações não podem ser ilegítimas ou ilegais. Considero, com base neste entendimento, que o condomínio sequer pode proibir o uso pelo condômino de aplicativos gratuitos como o couchsurfing, pois não há como separar ou diferenciar o visitante dos familiares nem de locatários por temporada.

Isto posto, resta ao condomínio prevenir eventuais transtornos gerados por esse tipo de locação, preservando o patrimônio de todos, através de normas que responsabilizem o proprietário por danos em áreas comuns; exijam a comunicação prévia sobre os hóspedes para acesso na portaria; e, por fim, com base um cadastro sempre atualizado, possam identificar se o uso do aplicativo resulta de iniciativa de proprietários e não de locatários que sublocam as unidades (Este caso é irregular perante a lei e terá que ser denunciado ao proprietário/locador). Morar em condomínio representa compartilhar um investimento, ou seja, todos rateiam despesas pela garantia do uso da propriedade, sempre dentro da preservação do interesse coletivo, o qual, entretanto, não pode se sobrepor à legislação.


Matéria publicada na edição - 230 - janeiro/2018 da Revista Direcional Condomínios

Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.

Cristiano De Souza Oliveira

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 22 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP), Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br