Terça, 30 Junho 2020 00:00

Não é só por lei que condomínio deve fazer manutenção em época de pandemia

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Inicialmente, o PL 1.179/2020, que teve origem no Senado e foi aprovado pelos legisladores, trazia uma confortável autorização ao síndico de que obras de natureza estrutural ou de benfeitorias necessárias poderiam ser livremente executadas nesta época de pandemia. Mas, ao ser promulgada a Lei 14.010/20, com base no anterior PL 1.179, verificamos que o Art. 11, que trazia em seu parágrafo único o texto referente à autorização das obras, foi vetado.

Os síndicos questionam, e agora?? Posso liberar obras em áreas privativas e executar obras em áreas comuns?

A questão pode causar grande controvérsia, principalmente em condomínios que adotaram uma quarentena e distanciamento mais rígidos, inclusive sem manter uma comunicação entre a coletividade no tocante às questões administrativas.

É certo ainda que em condomínios onde a população esteja em home office, ou com grande parte de jovens em estudos on line, a problemática dobra. Não se trata de somente, por questões sociais, o condomínio respeitar as regras do governo local e auxiliar no #fiqueemcasa. Trata-se, isto sim, de gerir um bem comum, observando os anseios da coletividade, respeitando o sossego, salubridade e segurança, inclusive dos colaboradores/funcionários que mantém o condomínio.

Isto em nada se confunde com a flexibilização dos setores econômicos, pois como já escrevemos anteriormente, condomínio é o lar e não pode, neste momento, ser visto como um setor econômico quando tratamos da relação condômino X condomínio. Mas se trata de avaliar, planejar e entender as necessidades coletivas e individuais.

Áreas privativas

Nos casos relacionados às obras ou demais serviços em áreas privativas, os tribunais, por exemplo, proferiram decisões para todos os gostos, porém, as mais sensatas, definem como sendo possível as obras necessárias, mas de caráter emergencial, o que não se confunde, nos termos da lei, com obras de reforma ou embelezamento, mas sim, aquelas que visam a manter o bem imóvel em face de um problema que somente se resolve de forma emergencial, tais como entupimentos, curtos circuitos, vazamentos ou risco de machucar alguém, como desplacamento de gesso, acabamentos ou janelas, todos apenas à título de exemplo e não de forma exaustiva (conforme Art. 96, §3º c/c Art. 1.341, §2º, todos do Código Civil)

Quanto aos horários de sua execução, os tribunais vêm, da mesma forma, aceitando uma diminuição de dias da semana e horas, para possibilitar os serviços sem uma perturbação, respeitando os trabalhos e estudos dos moradores. Nessas obras, demais obrigações da ABNT NBR 16.280/2015 devem ser seguidas.

Áreas comuns

Já as obras em áreas comuns, da mesma forma, devem ser inicialmente classificadas como necessárias e urgentes, sendo executadas em dias e horas reduzidas, respeitadas as exigências da ABNT 16.280.

Com isso, o gestor (síndico) deve conhecer a coletividade, saber como está a população no condomínio, se comunicar por enquetes e comunicados e informativos, on line ou impressas, para saber o melhor dia e hora, traçando estratégias eficazes e assertivas no autorizar e executar uma obra.

Questionamentos sempre irão ocorrer, por isso, a transparência obtida no ato de se transmitir e receber informação entre gestores e condôminos pode auxiliar o síndico na tomada de decisão e, principalmente, na reserva de documentos e esclarecimentos. Assim, quando e se questionado, ele poderá apresentar as razões que o levaram a adotar tais procedimentos.

Uma boa dica é se empregar aquela sigla que costumamos recomendar em nossos cursos, a CEPA ou o “PDCA dos condomínios”, que consiste em Conhecer – Escutar – Planejar – Agir. É uma ferramenta essencial, a mais importante neste momento, lembrando que a sua aplicação é constante e cíclica, para que o síndico sempre possa adotar posturas coerentes com os anseios da coletividade, sem deixar de lado sua responsabilidade, quando planejar para agir.

O condomínio é um ente sistêmico, vivo, que não pode, quando possui uma necessidade emergente, ser paralisado, sob risco de danos materiais e financeiros. Desta forma, cabe ao síndico, sem regras prontas previstas em tabelas, entender o próprio condomínio que administra, que difere de outros que possa vir administrar ou já administre, e aplicar a melhor estratégia, compartilhada com a coletividade e preservando o patrimônio de todos, incluindo a vida, o bem mais precioso.  


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Cristiano De Souza Oliveira

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP), Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br