Terça, 28 Julho 2020 00:00

Conflitos no condomínio: Multas ou mediação?

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O síndico, diuturnamente, tem que gerir, além das questões administrativas e financeiras do condomínio, os conflitos interpessoais, bem como conflitos envolvendo terceiros. Como administrador e representante do condomínio, ao síndico não cabe mediar em si tais problemas, mas observá-los e, após análise, adotar posturas em prol do condomínio e em proteção ao patrimônio de todos.

Assim, compete ao síndico, frente a um problema no condomínio, fazer a gestão de conflitos, que acabará levando a uma negociação, mediação ou a um julgamento pelo Poder Judiciário ou por Arbitragem. No primeiro caso, o síndico, de forma inerente à função, por representar e conhecer o condomínio e sua coletividade, deverá identificar: a) O problema e seus envolvidos (incluindo o próprio condomínio, se o caso); b) Os efeitos do problema, e; c) A melhor ferramenta e forma de resolução que existe em nosso ordenamento jurídico para o caso, entre outros pontos que podem ser mais detalhados conforme a situação.

Nesse sentido, dentro do contexto dos condomínios, destaco duas modalidades de resolução de conflitos, a negociação e a mediação. A primeira cabe às situações em que o condomínio entra como parte/ator do problema/conflito, quando o síndico pode negociar uma solução mais viável e segura aos interesses coletivos. Já a segunda pode ser promovida, seja o condomínio parte ou não do conflito, através de um profissional capacitado que auxiliará, conforme a causa apresentada, as partes a se recomporem. A mediação representa um instituto legal de resolução de conflitos regulamentada pela Lei Federal 13.140/15. É uma prática a ser exercida por um “terceiro imparcial” em relação às partes envolvidas com o problema. Desta forma, jamais o próprio síndico deverá ser o mediador, formal ou informal, inclusive por vedação legal (Art. 6º da Lei de Mediação).

Advertência & Multas

A parte das advertências e multas, por sua vez, independe da negociação ou mediação. O síndico não deverá deixar de aplicá-las ou, ainda, quando for o caso, de buscar o Poder Judiciário. A advertência e multa são meios previstos em Convenção e representam o ato de comunicar que um condômino ou possuidor não está respeitando as normas condominiais. Advertir ou multar não é (e nunca foi) a forma de resolver os problemas, e sim de alertar, tanto que, por vezes, o condomínio busca o Judiciário para sanar a questão não só da cobrança, mas para fazer cessar a repetição de um determinado desvio de comportamento.

É certo que, ao conhecer a coletividade e espelhar um determinado padrão de conduta, o síndico, quando identificar um problema, interpessoal, por exemplo, poderá tentar o diálogo, notadamente quando houver uma resistência à sociabilidade condominial (consciente ou inconscientemente) ou quando ocorrer o desvio de comportamento (danoso ou não). Mas, se com as informações obtidas em torno do conflito, o gestor observar que o problema persiste, não restará a ele outra saída que não adotar as posturas administrativas que lhe cabem, inclusive levando a questão ao Poder Judiciário (tanto para problemas que envolvem o morador/condômino e o condomínio, ou o condomínio e um terceiro).

Tais condições não impedem que, a qualquer tempo, se possa buscar uma recomposição através da mediação, uma vez que a legislação é aberta em seu objetivo de respeitar modalidades não litigiosas de resolução de conflitos. O importante é que a solução encontrada preserve o direito de propriedade dos demais condôminos, pois a gestão do condomínio deve promover as posturas mais adequadas à sua harmonização, pacificação e à segurança jurídica da coletividade.


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Cristiano De Souza Oliveira

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 24 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP), Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br