Quinta, 30 Junho 2022 12:25

Multas por infração devem constar no boleto condominial?

Escrito por

No segmento de condomínios sempre pairam dúvidas sobre cobranças. Não é diferente, portanto, quando se torna necessário cobrar uma multa aplicada por infração. O valor da mesma deve ou não ser incluído no boleto mensal de rateio condominial?

O tema foi objeto de uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) em agosto de 2021. Na ocasião, em julgamento de um Recurso de Agravo, assim decidiu-se:

Condomínio. Multa em razão de suposta infração condominial cometida pelo habitante da unidade. Cobrança conjunta da penalidade e dos encargos ordinários do condomínio. Autora que pretende discutir a multa, mas que, pela emissão de boleto único, não logra pagar exclusivamente os encargos condominiais regulares. Verossimilhança da postulação da condômina, ante o expediente do credor claramente voltado a impor o adimplemento forçado de ambas as verbas. Decisão agravada reformada para determinar a separação das cobranças e, após o pagamento da despesa regular, também determinar a retirada da anotação da unidade como devedora no demonstrativo mensal de despesas condominiais. Agravo de instrumento da autora provido. (Agravo de Instrumento nº 2176914-50.2021.8.26.0000 – Rel. Fábio Tabosa)

Não parece lógico ao nosso ordenamento jurídico, o qual preserva os princípios constitucionais da ampla defesa, que a multa seja cobrada juntamente com o rateio condominial mensal, não permitindo que haja as devidas defesas administrativas do infrator.

Por mais errado que tenha sido a transgressão, o condomínio deve se ater ao fato de que a quantia proveniente da punição, não antevista no planejamento orçamentário de gastos, se enquadra em valor extraordinário à previsão aprovada, não podendo comprometer a segurança jurídica de receitas previamente calculadas para cobertura das despesas.

Caso a cobrança venha a ser unificada no mesmo boleto, há duas opções para o condômino: ou ele paga e depois contesta a aplicação da multa ou lhe é permitido ir ao judiciário, depositar em juízo e discutir a questão já na esfera jurídica, pulando as fases administrativas internas do condomínio.

O depósito judicial, ou mesmo extrajudicial, acaba por ser acatado, pois na cobrança unificada, em uma eventual discussão da multa aplicada, há a impossibilidade de o condômino continuar a cumprir com sua obrigação de ratear as despesas condominiais mensais.

Em certos condomínios, os reflexos financeiros podem comprometer a execução administrativa prevista e aprovada em assembleia, carecendo assim de melhor análise quanto à inclusão de multas infracionais junto às cotas do mês.

Por sua vez, a separação oferece maior segurança no recebimento da receita prevista ao condomínio e obriga a administração a ficar atenta com a cobrança da multa – mesmo que seja um valor mais baixo que o rateio mensal, ou a unidade esteja em dia com a despesa mensal, o gestor deve cobrá-la, ainda que seja nas vias judiciais.

Outra questão que não se pode esquecer é que toda multa por infração deve ser aplicada nos termos da convenção, além de estar bem fundamentada e comprovada, para que não se paire dúvidas da sua aplicação, evitando-se assim desgastes desnecessários, seja internamente, seja no judiciário.


Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.


Cristiano De Souza Oliveira

Bacharel em Direito pela FDSBC - Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 26 anos, Mestrando em Resolução de Conflitos e Mediação pela universidade espanhola Uneatlantico, Pós-graduando em Direitos Humanos, Responsabilidade Social e Cidadania Global pela PUCRS, Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ e TJSP - Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial, Imobiliário e Empresarial - Capacitado como Mediador e Conciliador Social pela PUCSP - Multiplicador em Certificação de Mediadores pela CBMAE-CACB / SEBRAE - Capacitação em Resolução de Conflitos para Representante de Empresas pelo ENAM - Min. da Justiça, Certificado Profissional em Neurociência pela PUCRS e Certificação  Liderança, Capacidade de Aprender e Resiliência pela PUCRS, Vice-Presidente da Associação dos Advogados do Grande ABC, Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP – gestão 2019/2021), Atual Membro da Comissão de Direito Condominial do Conselho Federal da OAB, Membro da Comissão da Advocacia Condominial da OAB/SP, Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, Mediação e Arbitragem, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012), Sócio-diretor do Grupo DS&S e Diretor Administrativo do Instituto Encontro das Cidades-IEC Mais informaçõescdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br.


Anuncie na Direcional Condomínios

Anuncie na Direcional Condomínios