Terça, 20 Setembro 2011 00:00

Aplausos ou vaias: Prescrição de 5 anos para dividas de condomínios

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Como em qualquer palco que imita a vida, também algumas decisões judiciais merecem aplausos ou vaias.

No caso que trataremos, ainda não sabemos os reflexos que ocorreram no cotidiano dos condomínios para podermos aplaudir ou vaiar, no entanto temos certeza que não foi, juridicamente falando, uma decisão de debate vertical, passando ao longe de detalhar as razões jurídicas com que os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ, adotaram a postura de interpretar em julgado de 18 de agosto de 2011, a legislação civil para condomínios, agora no que concerne a prescrição para cobrança dos condôminos das suas obrigações de participar do rateio de despesas condominiais.

O STJ mais uma vez, demonstra que para assuntos condominiais, a formalidade necessária e exigida por lei, bem como a prática na administração de condomínios são vistas bem distantes, se lembradas.

Decidiu o STJ que a prescrição para cobranças de condomínios é de 5 anos, uma vez que o mesmo é detentor de 2 requisitos necessários para o referido prazo, qual seja: a) dívida líquida; e b) definida em instrumento privado ou público.

Nos termos do relatório que recebeu aprovação unânime esclarece o tribunal que cabe ao caso a prescrição prevista no artigo 206, § 5o do Código Civil, que diz:

Art. 206. Prescreve:

Em cinco anos:

I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;


Interpreta o STJ que: “A expressão “dívida líquida” deve ser compreendida como obrigação certa, com prestação determinada.” e “a palavra “instrumento” deve ser interpretada como documento formado para registrar um dever jurídico de prestação.” logo “A pretensão de cobrança das cotas condominiais prescreve, portanto, em cinco anos, a partir do vencimento de cada parcela condominial.” Esclarecendo ainda que “Isso porque apenas quando o condomínio define o valor das cotas condominiais, à luz da convenção (art. 1.333 e 1.334 do CC/02) e das deliberações das assembleias (art. 1.350 e 1.341 do CC/02), é que o crédito passa a ser líquido, tendo o condômino todos os elementos necessários para cumprir a obrigação a ele imposta.”


Lembramos que a liquidez interpretada pelo STJ em nada se confunde com a liquidez e certeza exigida para execução de um título, devendo ainda ser proposta ações de cobrança, mas se verifica que agora, mais do que nunca, deve o condomínio considerar muito mais a previsão orçamentária anual ou periódica, sendo esta ata mais importante que a ata de prestação de contas para instrumentalizar uma ação de cobrança de condomínios.

Por outro lado, vemos que o mais preocupante da decisão é a questão do cadastro do condomínio, pois conforme a decisão a prescrição inicia-se no vencimento da obrigação, ou seja, no vencimento do boleto de condomínio e deve ser cobrada judicialmente em até 5 anos.

Parece muito tempo, mas não é, pois a propositura da ação não interrompe a contagem de prazo e sim a citação válida, ou seja, a localização e “intimação” do condômino devedor e réu na ação para que ele possa se defender, sendo a obrigação da localização do condomínio autor.

Condomínios com cadastros precários, ou mesmo novos que não tenham recebido da construtora a relação correta, correm bastante risco nestes casos, uma vez que, na maioria das vezes, juízes de primeira instância são muito reticentes em fazer a citação por edital.

Deixamos então o lembrete, não só a rapidez na cobrança é necessário, o cadastro sempre atualizado é tão ou mais necessário e útil que a própria cobrança.

São Paulo, 20 de setembro de 2011

 

Cristiano De Souza Oliveira

Advogado e consultor jurídico condominial há mais de 22 anos. Mediador Judicial e Privado cadastrado perante o CNJ. Integra o quadro de Câmaras de Mediação e Arbitragem no campo de Direito Condominial. É Secretário-Geral da Associação dos Advogados do Grande ABC e Presidente da Comissão de Direito Condominial da 38ª Subseção da OAB/SP (Sto. André/SP), Membro do Grupo de Excelência em Administração de Condomínios - GEAC do CRA/SP, palestrante e professor de Dir. Condominial, autor do livro "Sou Síndico, E agora? Reflexões sobre o Código Civil e a Vida Condominial em 11 lições" (Editado pelo Grupo Direcional em 2012). Sócio-diretor do Grupo DS&S - Condomínios e Imóveis.

Mais informações: cdesouza@aasp.org.br | cdesouza@adv.oabsp.org.br