E-mail: O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo.

Texto oficial do Governo de São Paulo define que "condomínios também devem seguir a regra [de uso obrigatório de máscaras) nas áreas comuns de circulação de moradores e visitantes".

Inicialmente, o PL 1.179/2020, que teve origem no Senado e foi aprovado pelos legisladores, trazia uma confortável autorização ao síndico de que obras de natureza estrutural ou de benfeitorias necessárias poderiam ser livremente executadas nesta época de pandemia. Mas, ao ser promulgada a Lei 14.010/20, com base no anterior PL 1.179, verificamos que o Art. 11, que trazia em seu parágrafo único o texto referente à autorização das obras, foi vetado.

Há 30 anos atrás, quando eu me sentava pela primeira vez nos bancos acadêmicos da Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, aprendia que na elaboração de uma lei o legislador deveria abranger e regulamentar todos os ângulos de uma condição que a norma disciplinaria, evitando abusos ou interpretações diversas.

Depois de decretar estado de pandemia, com a adoção da quarentena e funcionamento apenas dos serviços essenciais, o Estado de São Paulo definiu uma retomada gradual das atividades a partir de 01/06/2020. Das cinco fases estabelecidas pelo governo estadual (vermelha, laranja, amarela, verde e azul), a cidade de São Paulo ficou na laranja, com possibilidade de reabertura do comércio a partir de segunda-feira. Os demais municípios da Grande São Paulo permaneceram na fase vermelha, de maior restrição. Como ficam os condomínios? Como, onde e quando os síndicos poderão liberar o uso das áreas comuns e reformas nas unidades, entre outros?

Incluída de forma transitória no PL 1.179, aprovado pelo Congresso Nacional e à espera de sanção presidencial, a assembleia em ambiente virtual é uma modalidade que já encontrava respaldo jurídico no Código Civil brasileiro. De qualquer forma, e mesmo tendo sido já realizada em inúmeras ocasiões anteriores a esta pandemia do novo Coronavírus (Covid-19), a assembleia em ambiente virtual deixa ainda muitas dúvidas entre síndicos e condôminos. Neste artigo, avaliaremos duas delas.

Este artigo analisa dois projetos de lei em trâmite no Congresso Nacional: O PL 1.179/2020 (aprovado dia 14/05) pela Câmara e que voltou ao Senado; e o PL 2.370/2020, que pretende aumentar o quórum para reajuste da taxa condominial.

Nos próximos dias 27 e 29 de abril, 4 e 6 de maio, realizaremos o curso online de Direito Condominial, com esclarecimentos de questões práticas dentro do condomínio durante 30 minutos ao final de cada encontro. As aulas serão transmitidas ao vivo e poderão ser acompanhadas de qualquer lugar do País.

O mundo vive momentos de excepcionalidade em função da pandemia do novo Coronavírus (Covid-19), que impactam profundamente sobre aquilo que conhecemos como normalidade na aplicação de regras e leis. No condomínio não poderia ser diferente.

Os condomínios, assim como muitos outros setores da sociedade, não estavam preparados para a pandemia que hoje vivemos. Pela primeira vez, os condomínios no mundo se deparam com enfrentamento de questões jurídicas, comportamentais, sociais e, principalmente, políticas, que pedem para a população deixar as ruas e permanecer dentro de casa. E, na maior parte das vezes, a casa fica em “verdadeiras cidades” como se caracterizam inúmeros condomínios.

Diante da necessidade de prevenção à pandemia do Coronavírus (Covid-19), e adotando medidas para evitar aglomerações, os condomínios estão fechando espaços de uso coletivo (como academias e salões de festas) e adiando a realização de assembleias. Ou, ainda, promovendo assembleias virtuais (online) – quando é preciso contratar a ata notarial para garantia da sua validade (para isso, elas terão que ser gravadas e o material apresentado ao cartório).

O Grupo DS&S, por meio de seu programa "Encontros da Cidade", recomenda como orientação geral as reflexões abaixo aos gestores condominiais.

Essas orientações têm como base informações médicas (como as do Dr. Jatene, quanto às questões administrativas em hospitais; e Antony Wong, quanto à reprodutibilidade do vírus Covid-19), além das legislações vigentes e decisões governamentais tomadas sobre o caso, como:

- Art. 1.348 (competências do síndico) do Código Civil, em consonância com os Art. 1.335 e 1.336 (direitos e deveres dos condôminos) da mesma legislação;

- Art. 267 a 269 do Código Penal, relativos aos Crimes contra a Saúde Pública - Epidemia, Infração de medida sanitária preventiva e Omissão de notificação de doença;

- Portarias do Ministério da Saúde 204 e 205 de 2016, que possibilitam a Comunicação de Doença infecciosa à autoridade da saúde por qualquer cidadão; e, por fim,

- No Estado de SP e demais Estados da Federação (e ainda alguns municípios), a proibição de eventos a partir de certo número de pessoas.
Isto posto, os síndicos devem:

Sobre as assembleias

Cancelar a sua realização, especialmente em condomínios com número de unidades compatível com o limite máximo de pessoas que os decretos estaduais ou municipais adotam para a não autorização de eventos. Ainda que a participação em assembleia seja baixa, esta é um ato de todos, portanto, pressupõe-se que o número de presentes poderá ser maior que o esperado e contrariar as orientações oficiais.

Nesse sentido, os condomínios que tiverem dificuldade para realizar pagamentos pela falta da retificação dos investimentos através da assembleia, poderão recorrer a instituições financeiras (quando no prazo de mandato) para obter os esclarecimentos e prorrogações de autorizações bancárias em face de ser este um caso fortuito, o qual vem impedindo a autorização para a execução de deveres previstos.

Em condomínios com menos unidades, é aconselhável, sob protocolo, uma consulta para verificar se há ou não interesse em se fazer a assembleia, salvo se houver registro de quarentena por suspeita ou caso confirmado, o que autorizaria o cancelamento do ato por força maior. Aconselha-se ainda que essa consulta seja registrada em ata de Conselho, para que haja um registro histórico condominial.

Em condomínios menores, pode haver assembleias virtuais (através do uso de aplicativos de reuniões online), porém, pela ausência de uma padronização junto às Corregedorias dos Tribunais Estaduais, não é recomendado que sejam deliberados assuntos que requerem registro de atas (efeito para terceiros, tais como escolha de síndico); propõe-se então o adiamento dos atos que seriam deliberados nesse encontro até a próxima assembleia possível.

Limpeza de áreas comuns

É princípio da gestão condominial zelar por tal condição, devendo intensificar tais procedimentos. Por exemplo:

Áreas comuns de uso coletivo: Academias, salões de jogos, brinquedoteca, saunas. Exceto pelas saunas (cuja limpeza é difícil após cada uso), se não houver registro de quarentena, as demais áreas poderão ser liberadas com as orientações para que cada usuário faça sua higienização, sendo disponibilizado o álcool gel pelo condomínio, em vários locais. Já se houver registro de quarentena no prédio, é preciso fechar esses ambientes, além de higienizá-los;

Áreas comuns de uso restrito: São os espaços cuja utilização é feita após reserva de condômino, como churrasqueira, salões de festas e afins. Da mesma forma, não havendo quarentena, não há como se controlar. Mas o condomínio pode restringir as churrasqueiras (por exemplo, se há 4 churrasqueiras, se libera 2) e, nos salões de festas, a partir da conscientização das pessoas, propor um número reduzido de usuários, em ambos os casos para evitar aglomerações.

De forma geral, essas orientações são sempre de grande valia para a não disseminação de qualquer doença infectocontagiosa em grau de epidemia local. Por fim, é aconselhável que cada gestor busque orientações especificas com seu Jurídico Condominial e da Administradora, para avaliar demais medidas conforme as particularidades de cada condomínio.


Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.


"A possibilidade ou não de os adolescentes liberarem a entrada de visitantes no condomínio representa uma das dúvidas mais comuns e relevantes dos gestores e da própria comunidade condominial.

Em condomínio edilício, podemos aplicar, sem medo, as palavras contidas na Exposição de Motivos do Supervisor da Comissão Revisora e Elaboradora do Código Civil, Prof. Dr. Miguel Reale (Tópico – Necessidade da Atualização do Código Civil), que assim diziam:

"Superado de vez o individualismo, que condicionara as fontes inspiradoras do Código vigente, reconhecendo-se cada vez mais que o Direito é social em sua origem e em seu destino, impondo a correlação concreta e dinâmica dos valores coletivos com os individuais, para que a pessoa humana seja preservada sem privilégios e exclusivismos, numa ordem global de comum participação, não pode ser julgada temerária, mas antes urgente e indispensável, a renovação dos códigos atuais, como uma das mais nobres e corajosas metas de governo."

Desta forma, aliado ao conceito maior da Constituição Federal de que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer senão em virtude de lei (Art. 5, II), o atual Código Civil brasileiro (Lei Federal 10.406/2002) nasceu com a possibilidade de os condomínios se auto regulamentarem (conforme seu Art. 1334) no tocante às regras administrativas e comportamentais.

Reforça esta ideia da auto regulamentação outro artigo do Código Civil, o 1.341, segundo o qual, para assuntos relacionados a obras em áreas comuns condominiais, tem-se o primado da participação da coletividade em debates e deliberações, desde que atendidos os quóruns qualificados.

No entanto, ao se auto regulamentar, a coletividade não pode fugir dos limites que outras normas jurídicas impõem, prejudicando ou impondo condições que afrontem a dignidade ou os direitos fundamentais de cada morador ou condômino, o que, por si só, se encontra garantido por lei.

Assim, o que fazer quando em obras nas áreas comuns, se privilegia o atendimento às necessidades das crianças em detrimento do sossego dos idosos? Ou se restringe os espaços de lazer em favorecimento do sossego e acessibilidade, sendo que todos esses públicos envolvidos (crianças, idosos e pessoas com mobilidade reduzida) possuem uma proteção estatal por lei?

A resposta está no bom senso e no interpretar a legislação de forma técnica. A própria interpretação do Código Civil induz e garante ao gestor condominial (síndico), na qualidade de representante da coletividade (conforme os Art. 1.347 e 1.348), a prerrogativa de buscar o equilíbrio das deliberações, informando a coletividade de todos os pontos positivos e negativos de cada tomada de decisão, considerando ainda que:

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns;
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - Convocar a assembleia dos condôminos;
II - Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – (...)
IV - Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – (...);
II - Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III – (...)
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – (...)
II – (...)
III – (...)
IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

A regra não é única, cabem divergências e protecionismos, porém, para cada decisão devem ser considerados o conceito imobiliário e arquitetônico da edificação; os espaços comuns existentes; o interesse real atual e futuro dos ocupantes e proprietários; e as normas legais. Não há uma tabela ou prevalência de leis entre Estatuto do Idoso, Estatuto da Criança e Adolescentes ou Lei da Acessibilidade.

Cabe assim a cada condomínio deliberar conforme um caso concreto, avaliando os pareceres técnicos (incluído jurídico), com bom senso e sem individualismo, primando pela inclusão e respeito a todos os direitos protegidos, em um conceito de harmonização de ideais e pertencimento de cada condômino e morador, que levará a uma pacificação de conflitos e confrontos, uma vez que os direitos não se excluem, mas se compõem para uma sociedade evoluída, pela preservação patrimonial.


Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.


A nova lei paulistana (Lei 17.267/20), que altera a legislação existente (Lei municipal 10.365/87), a qual trata sobre a regulamentação de cortes e podas de árvores, ao tempo que parece facilitar aos condomínios o manuseio para tais procedimentos, exige, na sutileza legal, uma preocupação maior do administrador (síndico) quando necessitar podar ou cortar uma árvore, ainda que por emergência dentro das áreas particulares do condomínio (áreas comuns).

A locação por temporada ou por curta temporada, hoje popularizada pelo suporte dos aplicativos de internet, mas que já acontecia antes com menos alarde por meio de imobiliárias e anúncios de jornais, encontra amparo na legislação brasileira.

Uma situação com a qual síndicos já se depararam foi a de encontrar, ao assumirem a administração de um condomínio, membros do Corpo Diretivo na lista de inadimplentes contumazes do prédio.

Uso inadequado de vaga da garagem, prejudicando manobras do carro do vizinho ou mesmo a higiene e salubridade do ambiente, barulho e demais infrações às regras comuns do prédio demandam do síndico o papel de gestor de conflitos, assunto abordado pelo advogado e mediador Cristiano De Souza Oliveira no texto a seguir, a partir de alguns exemplos cotidianos.

Não é de hoje que os condomínios edilícios enfrentam um debate sobre a sua personalidade jurídica, nos termos da lei.

Síndicos e prestadores de serviços têm enfrentado demora ou até resistência de alguns moradores para acessar as varandas das unidades ou áreas de cobertura e finalizar obra na fachada. Confira a seguir a orientação repassada aos leitores da Direcional Condomínios pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Administrar um condomínio já há tempos representa uma atividade qualificada que agrega conhecimentos diversos.

Uma das preocupações do síndico é, sem dúvida, manter a segurança da edificação, conservando os seus projetos em arquivo. Tais documentos deveriam ser entregues pela construtora assim que constituído o condomínio, ou seja, serem integrantes do manual de operações de manutenções das áreas privativas e comuns da edificação, não só por exigência do Código de Defesa do Consumidor (CDC – § único do Art. 50), mas, principalmente, por responsabilidade social.

Prédios marcados por um histórico de protelação de obras acabam, eventualmente, gerando prejuízos e incômodo às unidades, como, por exemplo, nas infiltrações oriundas de uma fachada sem conservação ou da falta de impermeabilização na cobertura. Em entrevista à Direcional Condomínios, o advogado Cristiano de Souza Oliveira mostra como os condôminos podem resolver esses problemas.

Em condomínios, já está consolidada a noção de que os condôminos possuem por obrigação, nos termos do Art. 1.336, Inciso I do Código Civil (CC – Lei Federal 10.406/2002), contribuir para as despesas comuns na proporção das suas frações ideais, salvo disposição contrária na Convenção.

A Direcional Condomínios aborda nesta edição a ferramenta da inspeção nas edificações, diante da necessidade de se planejar a manutenção, garantir a segurança estrutural e o patrimônio dos condôminos. Em complemento ao tema, o advogado Cristiano De Souza Oliveira fala em entrevista abaixo sobre as responsabilidades dos síndicos perante a manutenção predial.

Não há dúvidas quanto ao dever do síndico em administrar os condomínios, uma vez escolhido pela assembleia. Muito se questiona se seus deveres de administrador estariam restritos às áreas comuns, não podendo interferir nas privativas, tampouco em seu cotidiano e, por consequência, não podendo fiscalizá-las.

Alguns condomínios costumam realizar em uma mesma noite, na sequência, assembleia ordinária e extraordinária. E fazem a convocação em um único edital, situação que, de acordo com o advogado Cristiano De Souza Oliveira, é irregular.

A locação do salão de festas em muitos prédios não dá direito ao uso da piscina, playground e brinquedoteca pelos convidados, entre outras áreas comuns reservadas aos moradores. O acesso também costuma ser vetado às visitas das unidades. Mas nem sempre é possível administrar esses casos. Confira abaixo as orientações do advogado Cristiano De Souza Oliveira sobre o assunto.

Conforme a legislação da área, a intermediação imobiliária somente pode ser feita, quando envolver terceiros, por corretores de imóveis devidamente portadores de CRECI, pois esta é uma atividade regulamentada.

O síndico orgânico e morador de um prédio de 48 unidades se contratou como vigia noturno do condomínio, depois da dispensa do funcionário que exercia a função. O gestor recebe isenção de taxa de condomínio, além de uma ajuda de custo mensal. A seguir, o advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa a legalidade ou não da situação.

Muito se fala em proibir as locações por temporada em unidades residenciais, feitas por aplicativos, tendo como motivação uma suposta alteração de destinação, implicações sobre a segurança do prédio ou mesmo sobre sua manutenção. Mas a principal questão a ser pensada pelos síndicos e demais condôminos é: Nossa legislação permite tais proibições?

O advogado Cristiano De Souza Oliveira orienta, a seguir, como os síndicos devem proceder mediante o uso privilegiado de vagas de garagem excedentes, consolidado pelos usos e costumes de um prédio ou mesmo pela sua Convenção.

O novo Código de Processo Civil (CPC) prevê a possibilidade de que intimações e citações judiciais possam ser feitas por cartas e entregues a “funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência”.

Dúvida persistente entre os síndicos, a questão dos honorários advocatícios em medidas que envolvem o combate à inadimplência ou a cobrança de boletos atrasados é analisada abaixo pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Três situações relatadas aqui aconteceram recentemente em condomínios residenciais de São Paulo. O advogado Cristiano De Souza Oliveira aponta qual a melhor maneira de o síndico agir, ressaltando que “a inércia ou o desleixo em tais questões poderá gerar responsabilidade ao condomínio e pessoal do gestor”.

Vivemos um momento no País em que a interpretação das leis tem ocorrido sob o calor do anseio popular. Esquecemos, por vezes, que o Brasil possui regras claras, assim como outros países, sobre locação, em especial aquela por temporada.

Infelizmente, somente com imposição de leis se iniciou uma preocupação em se adotar a perspectiva do desenho universal na arquitetura e engenharia no tocante à construção civil.

Durante 14 anos ininterruptos, uma síndica esteve à frente da gestão de um residencial com 12 apartamentos e uma loja comercial. Mas, por motivos pessoais, ela não pôde continuar ao término de seu último mandato.

É possível encontrar o piso da quadra, dos halls, áreas de piscina e playground danificados pelo uso de patins, skate e até de tênis de rodinha, moda atual entre crianças e adolescentes. Responsáveis pelo patrimônio dos moradores, síndicos sentem a necessidade de proibir a presença desses equipamentos nos ambientes comuns, medida que só pode ser adotada por assembleia, segundo avalia, nesta seção, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa, a seguir, as medidas que o síndico deverá providenciar mediante a decisão de se ocupar o ático do prédio como área de uso comum, para lazer, confraternização ou descanso de moradores.

Desde 2014 está em vigor a norma da ABNT NBR 16.280, a qual a propõe a normalização das reformas em condomínios, tanto nas áreas privativas quanto comuns.

Empurrões, esbarrões, bullying, expropriação de brinquedos, humilhações: Como o síndico pode agir mediante os pais de crianças e adolescentes que praticam atos deste tipo nas áreas comuns? A questão é analisada pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira, especialista em condomínios e mediação de conflitos.

Conhecida como AirBnB, a locação de acomodações residenciais para temporadas está em alta no mundo e possui diversos aplicativos para reservas. No Brasil, observam-se ofertas em prédios de apartamentos especialmente nas grandes cidades, situação analisada abaixo pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Decisão recente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal considerou um condomínio como “parte passiva de processo” relativo à queda de objetos da fachada, condenando-o a pagar indenização de R$ 5 mil a dois pedestres. A sentença poderá ser replicada em casos semelhantes, diz abaixo o advogado Cristiano de Souza Oliveira.

Condomínios devem conceder direito de dois votos às unidades que pagam em dobro a taxa condominial, caso das coberturas. E se um desses condôminos possui mais de uma unidade no edifício, ele terá direito ao número equivalente de votos em uma assembleia, conforme analisa o advogado Cristiano de Souza Oliveira.

A ocupação de varandas, especialmente gourmet, e a utilização de cortinas podem comprometer a proposta estética da fachada dos edifícios. Seria possível regular esse tipo de uso e ocupação? O advogado Cristiano de Souza Oliveira analisa abaixo a questão.

O condomínio é um campo fértil para ocorrências fora de hora e que surpreendem síndicos e moradores nos momentos mais indesejáveis, como o final da noite ou feriados prolongados. É o caso de um vazamento de unidade que aconteceu por volta das 23h, atingiu o apartamento de baixo e causou curto circuito. O morador afetado queria cobrar responsabilidades do condomínio, situação analisada a seguir pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Neste segundo texto sobre a influência do novo Código de Processo Civil sobre os condomínios, abordaremos o uso de meios de solução de conflitos autocompositivos processuais, ou seja, já com o processo instaurado.

Muito vem se falando sobre o novo Código de Processo Civil, mas em que implicaria esta nova legislação na vida dos condomínios? Seria só no tema inadimplência? Outros assuntos do cotidiano do condomínio também seriam afetados? Uma obrigação de fazer, uma garantia de obra, como ficariam? Estes e outros temas abordaremos semanalmente para os nossos leitores, nesta coluna.

Ao tratarmos de administração condominial, um ponto que causa grande transtorno e debate é a prestação de contas. Por lei, diz o Art. 1.348, Inciso VIII, do Código Civil Brasileiro (Lei Federal 10.406/2002), que compete ao síndico prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. Mas o que é uma prestação de contas?

Competem aos síndicos três grupos de atribuições distintas: as diretas, indiretas e aquelas relativas ao exercício da função

O fechamento das sacadas através do envidraçamento gera dúvidas não apenas quanto à capacidade de o prédio comportar a nova estrutura (tema tratado em nossa edição anterior, de setembro), quanto pela forma como o serviço deve ser regulamentado pelo condomínio. Essa questão é avaliada a seguir pelo advogado Cristiano De Souza Oliveira. Recente decisão judicial em São Paulo acatou o pleito de uma única unidade contra o padrão de envidraçamento definido pelo prédio, que fora aprovado por 95% dos demais apartamentos. O reclamante alegou que alteração de fachada só pode ser feita com decisão unânime, o que não seria este o caso, diz o advogado.

"A simplicidade com que foi tratada a questão (...) não inibirá, infelizmente, novos acidentes.(..) Triste, assim, ver que uma questão complexa que envolve vidas humanas passe a ser meramente protocolar."

Um dos problemas mais recorrentes em condomínios é a inadimplência. O que leva a este problema? Existem meios de prevenção? O Judiciário ainda é a única saída? O que fazer se o caos for instaurado e a situação fugir ao controle?

Quando falamos sobre condomínios, muitos temas podem ser objeto de conflitos envolvendo a coletividade, entre eles, vagas de garagem. E dentro deste assunto, um em especial é bem delicado, porque demanda compreensão documental e legal, além de bom senso e respeito: é o uso irregular da vaga, seja por causa do tamanho dos veículos ou pela forma como são estacionados (fora dos limites).

Entre as principais dúvidas que os síndicos apresentam sobre contratos e, principalmente, contratos de elevadores, está a chamada “venda casada”, fato que, se ocorrer, desequilibra a contratação e a relação jurídica entre as partes.

Administrar um condomínio, assim como qualquer entidade ou associação, carece de conhecimento; não profundo, mas de um domínio minimamente razoável de certos assuntos. Não se defende aqui que um gestor detenha conhecimentos especializados, mas uma visão geral que possa auxiliar as negociações dos contratos, por exemplo.

É preciso garantir água a todos, o que exige responsabilidade nas decisões que os condomínios venham a adotar diante da escassez. O pior cenário possível é o síndico estimular cada morador a armazenar água ao fechar as torneiras, avalia a seguir o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

Árvores de grande porte trazem bem-estar aos condomínios, mas muitas delas, em estado precário, acabam provocando insegurança pelos riscos de queda. A poda e o corte de árvores em São Paulo são regulamentados pela Lei 10.365/1987 e em todo País há restrições impostas pela legislação. Muitas vezes a Prefeitura veta a remoção de árvores em situação do risco, deixando os síndicos com as mãos atadas. O advogado Cristiano De Souza Oliveira analisa a seguir medidas que eles podem adotar nessas situações.

Por um dos temas mais problemáticos em condomínios é a presença de animais nas unidades condominiais.

Um síndico trocou as esquadrias das janelas dos halls de seu prédio, mas não colocou a obra em votação de assembleia, tampouco pagou o fornecedor pelos serviços. Endividado, o condomínio convive com a insatisfação de seus moradores, situação analisada a seguir pelo advogado Cristiano de Souza Oliveira.

Com os advogados Cristiano De Souza Oliveira e Michel Rosenthal Wagner.

Nossa legislação é clara quando no artigo 1331 define a composição da propriedade em condomínios. Diz o Código Civil:

Uso das áreas comuns não pode prejudicar terceiros e deve zelar pela convivência pacífica entre condôminos. Conforme a lei federal antidrogas, síndico pode ser penalizado e responsabilizado “nas mesmas penas que o infrator”.

A legislação brasileira reconhece a possibilidade da coletividade condominial se autorregulamentar por meio de uma Convenção, visando a uma convivência pacífica de todos (artigo 9º da Lei nº 4.591/1964 e artigos 1.333 e 1.334 do atual Código Civil). Referido documento tornou-se desde 1964 essencial à constituição do condomínio.

Todo condomínio necessita, ao longo de sua vida útil, de constante manutenção. Por vezes, utilizando a área comum, amplia, reduz e até mesmo promove a alteração de sua estrutura original. Mas seriam tais ações de livre iniciativa do síndico? Quem indicaria tal necessidade? Uma assembleia pode deliberar sobre isto? Estas e outras questões sempre vêm à tona ao tratarmos do tema.

Estabelecida em 18 de abril de 2014, a NBR 16.280, da Associação Brasileira de Normas Técnicas, tem gerado inúmeros debates acerca de sua aplicabilidade junto aos condomínios. Entre os parâmetros definidos pela NBR, está a de se obter autorização prévia para reformas nas unidades internas dos edifícios. Mas o alcance da norma é muito maior, conforme analisa, a seguir, o advogado Cristiano De Souza Oliveira.

O advogado Cristiano De Souza Oliveira costuma dizer que "nem sempre o que é legal pode parecer moral". E nem sempre as soluções que parecem razoáveis ao senso comum encontram o mesmo entendimento na lei. Desta maneira, um indivíduo com restrições no nome pode ser candidato a síndico, dívida de rateio não deve ser executada e melhorias que incomodem um único condômino devem ser readequadas. Confira.

Mesmo que a lei paulistana exija a manutenção periódica das fachadas das edificações e a valorização imobiliária pressione os condomínios a manterem seu patrimônio conservado, é comum observar situações de desleixo com a limpeza de janelas, vidraças e parapeitos das varandas dos apartamentos. Novamente aqui, o advogado Cristiano De Souza Oliveira orienta os síndicos quanto àquilo que eles podem ou não exigir dos condôminos para a preservação dos imóveis.

Recentemente, uma síndica foi questionada pelos condôminos ao ceder a casa do zelador a um funcionário da portaria, pouco antes da promoção deste ao novo cargo. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a síndica agiu de acordo com a Convenção do Trabalho na Capital Paulista, que possibilita a qualquer funcionário residir no “imóvel do zelador”. Confira.

Os condomínios pagaram durante muito tempo 25% de ICMS relativos ao consumo de energia nas áreas comuns, pois até 2010 eram considerados unidades residenciais. Porém, uma resolução editada em setembro de 2010 pela Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) mudou essa categorização, sem que alguns distribuidores de energia tivessem atualizado a alíquota de cobrança, de 25% para 18%, como seria o correto. Segundo o advogado Cristiano De Souza Oliveira, é possível cobrar um ressarcimento pelos valores pagos a mais desde 2010, conforme explica a seguir.

Entre as várias dificuldades que o síndico enfrenta na administração de um condomínio, estão aquelas relacionadas à prestação de serviços pelos órgãos públicos ou concessionárias. E muitos desses problemas nem podem ser solucionadas pelo condomínio, mas somente pela relação particular entre o condômino e a concessionária, cabendo a ele, individualmente, a abertura de um chamado.

Os cadastros das administradoras e condomínios costumam anotar apenas o nome do proprietário titular dos imóveis, os quais acabam recebendo convocações e tendo o direito natural de voto nas assembleias. Mas o advogado Cristiano De Souza Oliveira diz que os demais coproprietários das unidades podem participar e votar na ausência do principal. Confira.

Recentemente, um condômino, em contato com o serviço fale conosco (O endereço de e-mail address está sendo protegido de spambots. Você precisa ativar o JavaScript enabled para vê-lo. ), do site da revista Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios.com.br), perguntou se é ilegal uma construtora ou incorporadora deixar de pagar a taxa condominial das unidades ainda não comercializadas. Essa é certamente uma situação que prejudica o balanço dos condomínios, e para o advogado Cristiano De Souza Oliveira, a construtora se torna devedora como qualquer outro condômino nos casos de atrasos. Abaixo, suas explicações.

Sempre que lembramos do Novo Código Civil, pensamos nas questões mais polêmicas, as mais divulgadas. Porém, existe um tema tão importante quanto qualquer outro que é por vezes esquecido, qual seja, a transferência de deveres e responsabilidades do síndico.

Em contato com o serviço fale conosco (faleconosco@grupodirecional. com.br), do site da revista Direcional Condomínios (www.direcionalcondominios. com.br), uma condômina do Rio de Janeiro relatou que o síndico retirou “o livro preto de reclamações da portaria” e implantou o sistema de “folhas avulsas”. Ela disse que não há qualquer protocolo que confirme a queixa feita pelo morador, nem garantia de que as folhas sejam devidamente arquivadas. Entretanto, neste caso, o advogado Cristiano De Souza Oliveira afirma que o síndico tem autonomia para adotar a melhor forma de gerir sua administração, desde que isso não afete o princípio da “boa-fé”, o qual rege o atual Código Civil. Leia abaixo.

Entre as várias atribuições de um síndico, creio que a de ouvir seja a mais importante. A tarefa não é fácil, pois opiniões podem ser boas ou ruins, mas é certo que são sempre opiniões, e pelo fato de o síndico ser o representante de um grupo, nada mais justo que este coletivo venha a se expressar. O próprio Código Civil tem como objetivo desestimular o individualismo e agregar uma noção coletiva de administração, representada pelo síndico, cujas atribuições são, vide Art. 1.348, inciso V:

No dia a dia da administração condominial, é comum encontrar síndicos que se deparam com alguns dilemas cujas soluções não se encontram registradas em atas, normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), ou mesmo pela nossa legislação. E agora, como resolver esses impasses?

A sociedade, como um todo, é sempre regrada por proibições. Dificilmente temos normas positivas, que permitam fazer algo. Nossa Constituição diz de forma clara que ninguém fará ou deixará de fazer algo, senão em virtude da lei. Mas seria esta concepção de vida o melhor?

Quando tratamos sobre propriedade, principalmente imobiliária, sempre nos é transmitida a ideia do caráter absoluto do conceito de propriedade.

Conforme já deve ser de conhecimento de todos, até 30/06/2012 os condomínios que possuem funcionários próprios deverão obter a devida Certificação Digital (e-CNPJ) para que, a partir de 2012, possam cumprir com as exigências e obrigações tributárias acessórias no tocante a folha de pagamento.

Uma das grandes dúvidas na administração de um condomínio é como proceder na classificação das despesas para consequentemente ter rateios diferenciados em Rateio Ordinário e Rateio Extraordinário.

Como em qualquer palco que imita a vida, também algumas decisões judiciais merecem aplausos ou vaias.

No caso que trataremos, ainda não sabemos os reflexos que ocorreram no cotidiano dos condomínios para podermos aplaudir ou vaiar, no entanto temos certeza que não foi, juridicamente falando, uma decisão de debate vertical, passando ao longe de detalhar as razões jurídicas com que os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ, adotaram a postura de interpretar em julgado de 18 de agosto de 2011, a legislação civil para condomínios, agora no que concerne a prescrição para cobrança dos condôminos das suas obrigações de participar do rateio de despesas condominiais.

Não muito distante da realidade dos condomínios está a vontade dos moradores ou proprietários em alterar as áreas comuns da edificação, não só no tocante a sua utilização, mas também na sua forma ou disponibilidade.

Conforme anunciado na mídia especializada, no dia 25/05/2011, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) julgou procedente a arguição de inconstitucionalidade em um processo que analisava a validade da Lei Paulista 13.160/2008, para um protesto em contrato de locação.

A partir de 2004, com a alteração do Código Civil trazida pela Lei 10.931 de 02/08/2004, muitos operadores do direito, administradores e síndicos se confundem com a questão sobre o quórum para se alterar o Regimento Interno dos Condomínios Edilícios, antes chamados de Regulamento Interno.

Inaugurando a coluna que escreverei para o site Direcional Condomínios, trago em poucas palavras uma informação polêmica, que poderá por vezes fazer alguns condomínios repensarem suas ações e atitudes.

Os condomínios que possuem geradores têm sempre uma preocupação extra além da sua manutenção periódica: como fazer para que o equipamento não prejudique terceiros quando acionado? A facilidade e segurança de ter um gerador são sempre lembradas em época de chuva, quando aumenta a probabilidade de queda de energia. Mas ao mesmo tempo em que o equipamento evita de ficarmos sem elevador ou luz nas áreas comuns, somos obrigados a nos preocupar com os incômodos que ele possa trazer se instalado sem uma preparação técnica adequada.

A calçada é destinada ao trânsito de pedestres nas vias públicas e, apesar de ser um espaço do município, o cidadão que faz frente a ela deve mantê-la em perfeito estado de conservação, acesso e mobilidade. Em São Paulo, por exemplo, existe toda uma estrutura montada para que o munícipe, incluindo o condomínio, mantenha, corrija ou até refaça a calçada, quando necessário.