Quinta, 22 Outubro 2020 00:00

Pirâmide condominial: Conflito de normas legais dentro do condomínio

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O que é a pirâmide condominial, para que serve e como preenchê-la corretamente?

pirâmide condominial

Arte Diego Reis

A pirâmide condominial é apenas um desenho ilustrativo que ajuda a compreender de forma clara a hierarquia das normas legais, aplicando-as dentro dos condomínios.

Assim como ocorre na sociedade, dentro de um condomínio há a necessidade do respeito a certas legislações.

Hierarquicamente, a primeira legislação que devemos observar dentro de um condomínio é a Constituição Federal de 1988, que dentre os seus direitos, fundamentais, prevê a garantia à liberdade, à inviolabilidade da intimidade e da vida privada e, principalmente, o direito à propriedade, ambos previstos em seu Art. 5º.

A Constituição Federal, aliás, é a norma suprema dentro do ordenamento jurídico brasileiro, ou seja, independente da área, seja ela condominial, penal, civil, tributária e etc., as legislações e normas devem sempre se atentar ao disposto na Constituição, preservando os seus dispositivos sob risco de ser declarada inconstitucional.

Abaixo da Constituição Federal, teremos as legislações federais, estaduais e municipais.

As duas legislações federais com maior aplicação na área condominial são as leis 4.591/64 (que dispõe sobre as edificações e incorporações imobiliárias) e a Lei 10.406/02 (Código Civil). Com o advento do Código Civil de 2002, a Lei 4.591/64 foi parcialmente revogada com relação à cobrança de multa sob o débito vencido, limitando-a em 2% (§1º do Art. 1.336).

Após esses dois dispositivos, deve-se respeitar as legislações estaduais e municipais.

Como exemplo de legislações estaduais que devem ser observadas dentro dos condomínios, podemos citar a Lei 8.070/18 do Estado do Rio de Janeiro, que dispõe sobre a necessidade de profissional habilitado (personal trainer) dentro dos condomínios que dispuserem de espaços de academias. Há também a Lei 13.514/09 do Estado de São Paulo, que proíbe o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbo ou qualquer outro produto fumígeno, derivado do tabaco ou não, nas áreas comuns dos condomínios.

Como exemplo de legislações municipais que devem ser observadas dentro dos condomínios, podemos citar a Lei 12.751/98, que dispõe sobre a obrigatoriedade de afixação de placas informativas contendo normas de segurança em todos os elevadores dos prédios comerciais e residenciais localizados no Município de São Paulo, e dá outras providências.

Findadas as normas legais que regem a matéria condominial, precisamos nos atentar à hierarquia das leis, de forma com que a legislação superior não seja atingida/contrariada pela legislação inferior.

Até o momento temos a seguinte pirâmide:

hierarquia da pirâmide

Arte Diego Reis

Mas dentro de um condomínio, as legislações bastam para a convivência pacífica entre os condôminos?

A resposta é não. Dentro dos condomínios se formam novos ciclos sociais, com particularidades e necessidades específicas para aquele local e que muitas vezes não refletem a realidade do município ou estado onde o condomínio se localiza.

A legislação permite que cada condomínio crie a sua Convenção e o seu Regimento/Regulamento Interno, que são normas criadas pela coletividade que buscam atender às necessidades do condomínio. Senão vejamos:

 - Convenção condominial: Na convenção do condomínio estarão estipuladas a discriminação e individualização de cada unidade, determinação de fração ideal, modo de cobrança dos condôminos inadimplentes, forma de administração do condomínio, competência das assembleias ordinárias e extraordinárias, a finalidade do condomínio (residencial, hoteleiro ou comercial) etc. A convenção está prevista no Art. 1.333 do Código Civil;

- Regimento/Regulamento Interno: É parte integrante da Convenção do condomínio. Conterá condutas que são aceitas ou não pelos condôminos e proibições aplicáveis às áreas comuns do condomínio.

O Regimento Interno está previsto no Art. 1.334, Inciso V, do Código Civil.

Tanto a Convenção como o Regimento Interno do condomínio, apesar de serem elaborados e aprovados em assembleia, pela maioria dos condôminos, buscando reger a vida dentro do condomínio, não podem, de forma alguma, contrariar as legislações pertinentes ao direito condominial.

Como exemplo de norma ilegítima, prevista em Convenção condominial, podemos citar a proibição de animais dentro dos condomínios ou, ainda, de participação de condômino inadimplente no sorteio de vaga de garagem. Ambas as normas contrariam o direito de propriedade previsto na Constituição Federal, rompendo a hierarquia estabelecida pela pirâmide condominial.

Por fim, respeitada a hierarquia das legislações e normas dentro do condomínio, teremos a seguinte pirâmide condominial:

hierarquia das legislações

Arte Diego Reis


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Diego Victor Cardoso Teixeira dos Reis

Advogado atuante nas áreas de Direito Condominial, Imobiliário e Recuperação de Crédito, sócio fundador do escritório Teixeira e Reis Advogados Associados. Pós-graduando em Direito Processual Civil pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie. Pós-graduado em Direito Imobiliário, Notarial e Registral pela Faculdade Legale. Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da 56ª Subseção da OAB Osasco. Mais informações: diego@teixeiraereis.com.br.