Terça, 26 Março 2019 00:00

Como estão as obras nos condomínios cinco anos após a NBR 16.280?

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"A função de síndico passou por uma rápida transformação. Exigências fizeram com que o segmento buscasse se não profissionais, responsáveis. A conscientização dessa responsabilidade não ficou restrita a pedidos isolados de moradores, mas privilegiou o todo. Aqui pode estar o segredo pelo largo cumprimento dessa norma específica."

Não foi por acaso que a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) editou a NBR 16.280, norma que regulou o trâmite da aprovação das obras e reformas dentro das unidades condominiais. A regulação decorreu frente à necessidade de se evitar acidentes de maior ou menor gravidade oriundos de obras. O assunto merece destaque, já que estamos falando de alterações que podem afetar a estrutura física e, portanto, a segurança da edificação, comprometendo, inclusive, vidas.

O histórico que temos por aqui nos revela o tamanho da preocupação. No dia 25 de janeiro de 2012, três edifícios desabaram no centro do Rio de Janeiro, um de 20 andares, outro de 10 andares e um terceiro, construção anexa ao Teatro Municipal. Pelo menos dezenove pessoas morreram. Após o acidente, o local foi vistoriado pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Rio de Janeiro (CREA-RJ) e a perícia revelou que havia obras irregulares no maior edifício, o que levou ao seu desabamento, bem como ao das demais construções.

A tragédia alertou e pode até ter apressado a edição da norma da ABNT, estabelecendo etapas e requisitos antes, durante e depois de uma obra ou reforma nos condomínios e suas unidades autônomas.

A regulação tem como importante objetivo dar fim nos eternos quebra-galhos e amadorismos até então praticados em muitos condomínios, privilegiando a técnica e o compromisso com a segurança. Para isso, a norma estabelece que o plano de reforma deve ser encaminhado para o síndico com a assinatura do responsável técnico pela obra - engenheiro ou arquiteto (ART o RRT) -, de forma a assegurar a "parte técnica" e eliminar riscos indesejáveis, garantindo ainda o controle dos materiais e da circulação dos prestadores de serviço da obra, o que ajuda também a preservar a segurança dos demais moradores.

Inicialmente, na NBR 16.280 a responsabilidade técnica caía somente ao responsável pela edificação, no caso o síndico, incumbido pela aprovação final. Obviamente, tal incumbência era injusta. Precisava ser reparada, o que aconteceu em 2015, quando a norma alterou essa determinação.

De lá para cá, o síndico manteve a tarefa de receber e acompanhar as etapas da obra, mas sob a responsabilidade do técnico que assina o projeto. É esse profissional que deve avalizar documentação e conferir a obra não mais pelo projeto em si.

A norma, de fato, funciona bem. Tem sido muito respeitada, o que nos traz até a seguinte dúvida: o que fez com que a mesma fosse tão largamente aceita e cumprida? O que a diferencia das demais? Aliás, há tantas outras que afetam igualmente o dia a dia nos condomínios e que são ignoradas - algumas sequer chegam ao conhecimento dos síndicos e moradores-, como a ABNT 9.077, que trata das saídas de emergência; a NR 23, sobre formação de brigada de incêndio; e a NR 10, que determina laudo das instalações elétricas, dentre outras de elevada importância.

A resposta não é nada simples, ainda mais sendo evidente que inexiste qualquer possibilidade de o poder público fiscalizar todas as obras que ocorrem nos prédios, ou o cumprimento de todas as obrigações. O que se conhece e se noticia são as omissões de ações que ocorrem e dos acidentes que se tornam consequência, como a tragédia na Boate Kiss, no Rio Grande do Sul, em 2013, com a morte de 242 pessoas e, mais recentemente, o incêndio no alojamento do Flamengo, no Rio de Janeiro, que provocou a morte de 10 jovens.

Por tudo isso, é fato: a função de síndico passou por uma rápida transformação. Exigências fizeram com que o segmento buscasse se não profissionais, responsáveis. A conscientização dessa responsabilidade não ficou restrita a pedidos isolados de moradores, mas privilegiou o todo. Aqui pode estar o segredo pelo largo cumprimento dessa norma específica. Na mão oposta, o desconhecimento das demais normas e a falta da mesma conscientização pode ser o motivo para ignorá-las.

Como força de argumento, basta verificar a ampla divulgação que a mídia fez a partir de março de 2014, quando a primeira edição dessa norma surgiu. A sua relevância na sociedade e a clara necessidade de sua disciplina fez total diferença.

Não resta dúvidas que o grande contingente daqueles que habitam as edificações compreendeu essa necessidade. Com raríssimas exceções, o seu cumprimento é amplo. Isso mostra que a edição de normas, leis e decretos pode resolver a nossa convivência e garantir nossa segurança, desde que sejam atendidas em sua plenitude. E para que isso aconteça, é necessária sua divulgação efetiva. Toda a sociedade deve participar desse processo, legisladores, órgãos fiscalizadores, a mídia e, especialmente, os gestores condominiais.

O cumprimento às leis não deve se dar apenas pelo receio às penalidades, mas pelo entendimento de sua importância, a tomada de consciência dos riscos e da importância das ações preventivas.

Várias ações levam a essa tomada de consciência da importância de cumprir todos os procedimentos que regulam a segurança física dos que vivem nos condomínios e patrimonial das edificações.

Uma dessas ações é a realização de assembleias. Elas representam o fórum de discussão e processo de adaptação, com informações que ajudam a "formar" uma nova geração de condôminos e a transformar os demais, eliminando vícios antigos e disponibilizando informações precisas e claras sobre riscos e benefícios no cumprimento das regras.

Além da realização das assembleias, a divulgação constante dos regramentos necessários e a exigência de seu cumprimento explicitando a responsabilidade de todos para o bem geral faz sim toda a diferença. A NBR 16.280 é um claro exemplo de que isso é possível.


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Gabriel Karpat

Formado em economia pela PUC/SP e em Mediação e Arbitragem pela FGV, é diretor da GK Administração de Bens. Coordena o curso de síndicos profissionais da Gabor RH.
Mais informações: diretoria@gk.com.br.