Quarta, 22 Julho 2020 00:00

Desconto ou abono por pontualidade no combate à inadimplência condominial: Uma “faca de dois gumes”

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Muitos perguntam:
- "Posso deixar de pagar o condomínio? O síndico pode dar desconto por pontualidade? Posso pedir desconto?"

Sempre destaco que pagar o condomínio em dia é uma obrigação da coletividade que segue uma previsão orçamentária aprovada anualmente em assembleia. Qualquer desvio nesta previsão pode gerar reflexos negativos para o condomínio e desequilíbrio de caixa, impedindo-o até de honrar os seus compromissos financeiros.

O referido desconto ou /abono por pontualidade são medidas que, apesar de à primeira vista parecer interessantes para o condomínio, pois incentivariam o bom pagador e, com isso, diminuiriam a inadimplência, acabam, na verdade, provocando o efeito contrário. Ao se estabelecer, por exemplo, que pagamentos antecipados possam ter um "desconto de 5% a 10%", na prática, isso se converterá em "multa de 5% a 10%" para todos os demais que vierem a quitar sua cota na data do vencimento (portanto, sem usufruírem do chamado "desconto de pontualidade").

A legislação (Art. 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil) determina que as multas incidentes sobre atraso no pagamento da taxa condominial não devem ultrapassar 2%. Assim, essas medidas "engenhosas" de antecipação da cota carregam uma ideia de punição, ou seja, a percepção para o bom pagador, que realiza suas obrigações no dia do vencimento, de que ele está sendo penalizado. Isso acaba gerando contrariedade e até desestímulo ao pagamento em dia.

Portanto, caso o seu condomínio ainda tenha esse procedimento, recomendamos alteração da Convenção ou Regulamento Interno para a sua regularização dentro dos parâmetros do Código Civil; caso essa definição esteja expressa em assembleia, em uma próxima convocação torna-se salutar a retificação.

Em relação aos inadimplentes, o desconto também não é recomendado, pois esse procedimento pode recair sobre o síndico, que tem a obrigação de realizar o orçamento prevendo a arrecadação (Art. 1.348 do Código Civil) e aplicar, além da multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária (Art. 1.336) sobre os atrasos. Vale destacar que, após entrar em processo judicial, o inadimplente ainda arca com as custas processuais e honorários advocatícios, os quais giram em torno de 10% do valor atualizado. Portanto, deixar de honrar com a taxa condominial não é tão barato como se imagina.

Com a atualização do Código de Processo Civil (Lei Federal 13.105, de 16 de março de 2015), a taxa condominial passou a ser um título executivo extrajudicial, ou seja, é configurada como uma obrigação certa, líquida e exigível, podendo resultar na penhora de bens, inclusive do próprio imóvel, mesmo sendo bem de família, por se tratar de débitos que do próprio bem decorrem. Importante lembrar ainda que o valor da taxa condominial, assim como a previsão orçamentária, deve estar aprovado em assembleia geral e obrigatoriamente acompanhar a petição inicial, sob pena de indeferimento ou extinção do feito.

Sabemos que neste momento de pandemia muitas famílias tiveram diminuição de seus proventos e arcar com as despesas não está sendo fácil. Caso você esteja nessa situação, procure o síndico e tente chegar a um acordo de postergação ou parcelamento de uma forma que não comprometa as finanças de ambos, condômino e condomínio. A conciliação amigável é sempre o melhor caminho.


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Helio Souza

Bacharel em Ciências Contábeis e pós-graduado em Administração e Finanças pela FGV, é CEO da Imersa Auditoria de Condomínio, representante do grupo TECO (Empretec-Sebrae São Paulo) na área de condomínios e "practitioner" pela Sociedade Brasileira de Programação Neurolinguística. É também diretor para assuntos empresariais na Associação Comercial de São Paulo – Distrital Nordeste. Mais informações: helio@imersaauditoria.com.br