Quinta, 29 Janeiro 2015 13:47

Implantação de condomínio sem segredo

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Saiba os passos que um síndico deve dar para que não haja problemas no momento de estabelecer um novo empreendimento

Quando se pensa na figura do síndico, é normal que imaginemos um condomínio já em funcionamento, com questões cotidianas bastante comuns nas quais a atuação deste profissional é fundamental e necessária. No entanto, antes mesmo do conjunto de moradias ser devidamente estabelecido, o síndico tem extrema importância e deve saber exatamente como proceder para que a implantação do condomínio resulte em um fluxo de convívio e trabalho totalmente proveitoso para a comunidade.

O processo de nascimento do condomínio inicia com a expedição do Habite-se e passa por fases importantes, como a elaboração da Convenção e do Regimento Interno, a convocação da primeira assembleia, a eleição do síndico e a inscrição do condomínio no CNPJ. E é neste momento, após a inscrição do CNPJ, que o síndico deve começar a implantação propriamente dita.

Em primeiro lugar, ao tomar posse, é importante solicitar os seguintes documentos:

  • - O Habite-se (expedido pela prefeitura, ele garante que a edificação está aprovada para moradia);
  • - Alvará de aprovação e execução da construtora;
  • - Alvará para instalação de elevadores;
  • - O AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, válido neste caso apenas para um ano);
  • - Os projetos executivos de instalação de elétrica, de para-raios e paisagismo (se houver);
  • - O manual do proprietário (fornecido pela construtora/incorporadora);
  • - O certificado de garantia de equipamentos  (elevadores, interfones, circuitos de televisão, portões etc.);
  • - Além, é claro, das notas ficais e manuais técnicos dos referidos equipamentos.

Importante lembrar que estes documentos devem ser arquivados no memorial do condomínio para que um futuro gestor possa exercer seu trabalho sem dificuldades.

Convenção e Regimento
Antes de colocar a mão na massa, o síndico deve estudar detalhadamente a Convenção e o Regimento Interno do condomínio, pois são estes dois documentos que nortearão a vida dos condôminos e servirão como base para futuras decisões em conjunto. No momento desta análise, o profissional deve determinar se a Convenção e o Regulamento refletem de fato a vontade dos moradores da comunidade e fazer alterações para que as regras sejam adequadas ao panorama do novo condomínio.

Cota condominial
Além das regras pré-estabelecidas para o condomínio, é de fundamental importância que o síndico revise também o valor da cota condominial. Muitas vezes, no momento da venda das unidades, a administradora indicada pela construtora fixa um parâmetro abaixo do valor real e das necessidades do condomínio. Isso acontece para não frustrar a expectativa dos futuros moradores, mas deve ser imediatamente revisto pelo síndico para não gerar problemas de caixa e indisposições com a comunidade.

Vistoria
Feitas estas análises, chega a hora de formar uma comissão de moradores para avaliar todo o empreendimento. Como serão muitas as responsabilidades e as novidades, existe a possibilidade de se contratar uma empresa especializada para fazer essa constatação. A comissão de vistoria deve verificar se as áreas comuns do condomínio estão de acordo com o que foi prometido em contrato. Ter o memorial do local em mãos vai facilitar o trabalho!

Entre as verificações feitas nesta vistoria, o grupo irá checar se o condomínio foi pintado corretamente, se oferece condição de estacionamento em todas as vagas, se equipou as áreas comuns (playground, área gourmet, academia), se as instalações elétrica e hidráulica da edificação estão em boas condições, bem como todos os itens do condomínio.

Caso a comissão constate que são vários os problemas de entrega, é necessário que o síndico contrate um perito e elabore um laudo, que deve ser enviado à construtora, em carta registrada, para que a empresa possa se posicionar e fazer as devidas correções.

Custos de implantação
Paralelamente a este processo, o síndico deve expor em uma assembleia os custos referentes ao material necessário para a implantação do condomínio (capachos, carrinhos, tapetes, máquinas para lavar as áreas comuns, escadas, ferramentas etc.), visto que a construtora não contempla em seu memorial descritivo tudo o que o condomínio vai necessitar em termos de equipamento.

Com estes itens votados e aprovados em assembleia, a vida em condomínio começa a acontecer. Dados estes passos iniciais, o trabalho cotidiano do síndico poderá ser realizado com mais tranquilidade e o relacionamento com os condôminos certamente será positivo e engrandecedor para o condomínio e sua comunidade.

Hugo Leonardo Ribeiro

Advogado e síndico profissional. Atua, por exemplo, no Condomínio Nova Leopoldina, que reúne o Tribeca (complexo habitacional) e Soho Office.
Mais informações: hugo.ribeiro.adv@gmail.com