Terça, 24 Setembro 2019 00:00

A nova era das assembleias virtuais nos condomínios

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Aprovação de Projeto de Lei em discussão no Congresso Nacional irá agilizar decisões de matérias que exigem quórum qualificado.

Condomínios de todo Brasil estão prestes a encontrar mais agilidade e menos burocracia para aprovar pautas fundamentais para o bom funcionamento dos empreendimentos. O Projeto de Lei 548, recém-aprovado pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) do Senado, abre espaço para a votação eletrônica em assembleias quando as matérias exigirem quórum qualificado. Não será mais imprescindível um número mínimo de moradores presentes e aptos a votar para garantir a aprovação dessas pautas. O projeto ainda aguarda análise na Câmara dos Deputados, mas já traz boas perspectivas de adequação dos condomínios a uma realidade cada vez mais tecnológica.

De autoria da Senadora Soraya Thronicke, o PL acrescenta um novo artigo ao chamado Código Civil dos condomínios (Lei nº 10.406/2002). O artigo determina que, quando o quórum especial porventura exigido em lei não for alcançado nas convocações presenciais, a deliberação poderá ser tomada posteriormente, mediante votação eletrônica dos condôminos. O projeto abre espaço para um modelo híbrido de escolha em assembleias, mesclando o voto eletrônico e o presencial, alternativa mais democrática para atender todos os perfis de condôminos, dos mais conservadores e tradicionais aos mais abertos à tecnologia.

A medida cria uma alternativa para facilitar decisões em situações que dependem de quórum qualificado, como mudanças na convenção do condomínio ou realização de obras voluptuárias, aquelas que servem para mera recreação e que não aumentam o valor do bem. A maioria qualificada é um número mínimo de votos para aprovação de matérias especiais, previstas na lei ou na convenção de cada empreendimento.

Segundo o PL, moradores terão até 30 dias após a reunião para manifestar decisão de voto, seja por meio eletrônico ou não. Essa flexibilização servirá para destravar matérias que hoje não saem do lugar. Atualmente, o índice de ausência de moradores em assembleias varia, em média, entre 75% e 80%, o que impossibilita o andamento dos assuntos que dependem do quórum qualificado. Cabe dizer ainda que o voto eletrônico em assembleias não é impositivo ou obrigatório. Os empreendimentos que optarem por seguir com o modelo 100% presencial podem fazê-lo, bastando não alterar a convenção.

Mas vale uma dose extra de atenção ao incorporar as novas regras caso o projeto seja aprovado. Segundo o PL, o voto virtual só poderá ser considerado caso o condomínio explicite essa possibilidade no instrumento de convocação da assembleia. A administração também fica obrigada a disponibilizar um meio idôneo para coleta dos votos, com senha de acesso para evitar, por exemplo, que pessoas votem em nome de terceiros. Os moradores também devem ter a possibilidade de justificar o teor do voto e visualizar a justificativa dos demais condôminos, identificados por seu nome e pela respectiva unidade imobiliária.

A possibilidade de realizar assembleias virtuais já vem sendo debatida pelas administradoras há alguns anos. As empresas já estão bem evoluídas e preparadas para essa mudança. Muitas já haviam firmado parcerias com empresas de tecnologia e, portanto, possuem softwares para colocar em prática a nova modalidade de assembleia.

O desafio agora é adequar as ferramentas às regras do Projeto de Lei, criando uma rotina para convocação das reuniões, exposição dos temas, discussão entre os moradores e votação. Para o morador que vota será fácil, mas a estrutura por trás da tecnologia é complexa e minuciosa.


Matéria publicada na edição - 250 - outubro/2019 da Revista Direcional Condomínios

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José Roberto Graiche Júnior

Advogado e presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic).
Mais informações: info@aabic.org.br.