No dia a dia da administração condominial, é comum encontrar síndicos que se deparam com alguns dilemas cujas soluções não se encontram registradas em atas, normas internas do condomínio (Convenção e Regimento Interno), ou mesmo pela nossa legislação. E agora, como resolver esses impasses?
Cabe ao bom senso encontrar uma saída, orientando-se pelos usos e costumes da própria coletividade condominial e buscando uma solução harmônica ao problema. Um desses casos é quando um condomínio necessita fazer manutenções na rede de distribuição de água e esgoto do edifício (colunas), que geralmente está na parte interna da unidade condominial, por detrás da parede que possui acabamentos diversos ou mesmo armários.
Tal manutenção é de responsabilidade do próprio condomínio, pois se trata de uma parte comum, nos termos do Código Civil (Art. 1331, § 2º.). Mas e o acabamento da parede, de quem é a responsabilidade por refazer essa parte?
Ainda que as áreas comuns sempre devam estar com acesso livre, justamente para que o condomínio faça sua parte na manutenção predial, teria o condomínio a obrigação de recolocar todo o acabamento da parede, da forma como encontrou, mesmo tendo que utilizar material raro ou de valor excessivo?
Como já mencionamos, a lei nada fala sobre esse problema, portanto, dificilmente as normas internas do condomínio trarão uma solução. Sobra então a alternativa de que se busque um acordo firmado em assembleia, para que cada coletividade adote uma medida adequada, podendo ou não limitar a recolocação do acabamento a determinados limites máximos de custos ao condomínio.
Outros problemas comuns vinculados à troca de coluna são a existência de armários na parede, a não autorização da entrada dos responsáveis e/ou prepostos do condomínio nas unidades, ou a troca não autorizada pelo próprio condômino.
São situações em que o síndico deve analisar caso a caso. Por exemplo: quando existe a necessidade de remover armários para os reparos na coluna, devem-se observar os mesmos critérios do acabamento citados acima, podendo, no entanto, ficar a responsabilidade da sua retirada para o condômino. Já no caso de não autorização da entrada dos responsáveis e/ou prepostos do condomínio, se realmente uma conversa não resolver, apenas uma liminar judicial será possível sanar o problema, devendo o síndico adotar as medidas cabíveis. Já quanto à troca não autorizada, terá o síndico que apurar as situações que envolvem o caso, verificar se houve danos e, junto com o conselho, tentar algo amigável. Porém, se não for possível, a assembleia deverá ser comunicada e o síndico terá que adotar as medidas judiciais protetivas cabíveis.
Fica assim a principal dica ao síndico: se houver um vazio na legislação ou nas normas internas, ele deve buscar o apoio da coletividade para administrar de forma clara e sem exceções.
São Paulo, 13 de março de 2013
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