Quarta, 07 Novembro 2018 00:00

Coparticipação do Conselho e moradores na modernização de condomínio em SP

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O Código Civil Brasileiro, de 2002 (Lei Federal 10.406), além excluir a figura do subsíndico, que, aliás, sempre foi opcional, tornou optativa a formação do Conselho Fiscal. Embora sempre tenha sido o único responsável pelo condomínio, o síndico talvez se sinta hoje mais solitário, sem a companhia do subsíndico, eventualmente do Conselho Fiscal, e do Conselho Consultivo.

É fato que, hoje em dia, se já é difícil conseguir que uma parcela significativa dos condôminos frequente as assembleias, que dirá a participação deles no Conselho Fiscal.

Mas, no caso de síndicos mais receptivos, o problema tem solução, já que, afinal, compartilhar é o termo da moda.

Apesar de a lei determinar que as atribuições do Conselho Fiscal se limitem a "examinar as contas do síndico e emitir um parecer sobre elas", os conselheiros realmente participativos podem e devem auxiliar o síndico na obtenção de orçamentos e comparação de preços.

Além disso, embora não haja previsão legal, nada impede que a assembleia nomeie comissões de obras, por exemplo, para ajudar o síndico em determinadas tarefas mais complexas, como a escolha de fornecedores, cotações, pesquisa de materiais e verificação da situação financeira, legal e fiscal das empresas envolvidas nas concorrências.

A isso se pode dar o nome de gestão compartilhada, lembrando que a responsabilidade final, indivisível, é sempre exclusiva do síndico.

É assim que administramos o Condomínio Fernão Dias, em São Paulo (Capital), com um Conselho Fiscal atuante e alguns condôminos muito interessados e solícitos, dentre os quais um engenheiro e um arquiteto, que sempre auxiliam o síndico em questões técnicas e na tomada de decisões, bem como na escolha de materiais e na inspeção das obras.

Com um caixa sadio, um fundo de reserva robusto e um fundo de obras, os condôminos nunca são surpreendidos por rateios extras, nem mesmo no caso de rescisões trabalhistas.

Em 2017, ouvindo a demanda de diversos moradores que já quase "imploravam" pela reforma do hall social, me reuni com o que chamo de "conselho ampliado", composto pelos conselheiros fiscais e outros condôminos mais interessados nas questões do condomínio. Pedimos então orçamentos de projetos a quatro escritórios de arquitetura e design de interiores, dois dos quais indicados por condôminos, e levamos as integrantes de um deles à assembleia, onde elas apresentaram sugestões de modificações um tanto radicais, que acabaram assustando os participantes. Como o pessoal do "conselho ampliado" já havia conversado com os outros arquitetos e designers, a assembleia autorizou um valor de contratação do projeto, deixando a escolha do profissional a cargo do síndico, do conselho e de uma comissão de obras formada por três condôminos.

Concluído, o projeto foi apresentado a uma nova assembleia, que o aprovou por unanimidade, ainda que os custos superassem em 100% a previsão de gastos original.

Daí em diante o síndico, o conselho e os participantes da comissão de obras passaram a colher orçamentos independentes daqueles apresentados pela profissional contratada para fazer o projeto, mas não necessariamente para executá-lo. O resultado foi uma significativa redução de custos; inclusive com a alteração de algumas características do projeto.

A obra civil foi concluída em apenas 45 dias por uma empresa escolhida conjuntamente pela comissão de obras, o Conselho e o síndico, restando apenas a escolha dos móveis, tapetes e elementos de decoração, feita pelo conselho e pelos membros da comissão de obras, com o acompanhamento do síndico, cuja opinião foi levada em conta, mas não foi decisiva. Assim, a reforma do hall social foi feita às claras, da forma mais democrática possível, e agradou a todos.

Seguimos trabalhando desta forma, que já havia sido adotada deste o início da atual gestão, nas obras de adequação para a obtenção do AVCB, na reforma do barrilete e da rede de horizontal de esgotos, na recente aquisição do gerador, na restauração do piso de granilite das escadas e halls de serviço e, agora, na mais emocionante e trabalhosa de todas, que será a reforma da entrada social, com a troca dos gradis, a construção de uma nova guarita, blindada, e a substituição do piso. O projeto, o levantamento dos custos e as discussões serão feitos em equipe, para posterior apresentação à assembleia, em janeiro de 2019.

Mesmo as obras necessárias ou emergenciais são sempre discutidas com o "conselho ampliado", que tem acesso a todos os custos envolvidos, aprovando-os ou apresentando orçamentos adicionais, obtidos sem a participação do síndico.

Dessa forma, os condôminos sentem confiança na administração e tendem a participar cada vez mais da administração do condomínio, com sugestões e novas ideias. E para que isso aconteça, é preciso que o síndico ouça a todos com atenção e interesse. Além disso, não basta simplesmente enviar as convocações para as assembleias; é preciso chamar e lembrar pessoalmente cada condômino para participar delas.

É assim, com muito diálogo, contas claras e abertas, ouvindo e lembrando constantemente a todos quão importante é a participação dos moradores nas decisões e no dia a dia do condomínio, que se torna possível uma gestão compartilhada bem-sucedida.


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Luiz Leitão da Cunha

Síndico profissional, Luiz Leitão da Cunha já atuou como jornalista, tradutor, revisor e operador da Bolsa de Valores. Em São Paulo (SP), realiza a gestão de condomínios localizados nos bairros de Jardins/Cerqueira César, Pinheiros e Itaim-Bibi.
Mais informações: luizmleitao@gmail.com; https://luizleitaosindicoprofissional.wordpress.com/