Quinta, 27 Junho 2019 00:00

Padronizando licitações: A experiência de um condomínio em SP

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Grandes variações de preços em orçamentos para condomínios costumam ocorrer com alguma frequência, seja em grandes obras ou em serviços simples, como os de dedetização, limpeza de caixas d'água e outros. Como ninguém faz milagres, deve-se desconfiar de preços muito abaixo da média das cotações.

A equalização dos orçamentos através de planilhas contendo exatamente os mesmos itens, quantidades e especificações é indispensável para uma comparação justa (Confira no anexo disponibilizado ao final deste texto). E, para que possa fazer isso, o síndico precisa ter ou adquirir algum conhecimento do serviço ou produto a ser comprado, ou cercar-se de profissionais que possam orientá-lo a respeito de detalhes técnicos.

No Fernão Dias, um condomínio de 60 unidades residenciais e sete lojas, localizado em São Paulo (SP), o síndico conta com a constante colaboração de um engenheiro civil e um arquiteto, ambos condôminos que o orientam a respeito de detalhes técnicos e no acompanhamento das obras.

Para a correta equalização das cotações, o engenheiro condômino criou uma detalhada planilha orçamentária em Excel contendo quantidades, que, inclusive, facilitou a vida dos participantes das concorrências. Assim, todos puderam cotar exatamente os mesmos serviços, produtos e quantidades, num processo ágil e claro.

Com um fundo de obras e melhorias criado em uma assembleia, em 2012, e um robusto fundo de reserva formado pela arrecadação mensal de um valor correspondente a 10% das despesas ordinárias, não há necessidade de rateios extras para a execução das obras e melhorias, evitando surpresas no orçamento mensal dos condôminos.

Desde então, sempre com planilhas orçamentárias equalizadas, foram feitos as reformas das tubulações horizontais de esgotos, do barrilete, os serviços de troca das mantas de impermeabilização de lajes, a reforma do hall social, a aquisição de um grupo gerador, a execução do projeto de Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) e a recuperação do piso de granilite das áreas comuns. Em junho deste ano, tiveram início as obras de construção de uma nova guarita, blindada, e a reforma das entradas social e de serviço, com a substituição dos gradis e portões de ferro.

A reforma da fachada, já orçada, e que consiste na recuperação e pintura das duas torres com tintas e procedimentos gratuitamente especificados por um fabricante desses produtos, foi postergada por decisão da assembleia, pois os condôminos deram prioridade à construção da guarita blindada e à troca de gradis e portões.

As planilhas de orçamentos equalizados facilitam não só o trabalho de decisão, mas também a fiscalização pelo conselho fiscal e a exposição dos orçamentos aos participantes das assembleias.

Para além da ajuda de profissionais, sejam eles contratados ou colaboradores, o síndico pode se valer dos serviços de orientação e especificação oferecidos gratuitamente por alguns fabricantes e deve, também, inteirar-se das particularidades que envolvem aqueles serviços ou produtos dos quais seus colaboradores voluntários não têm conhecimentos técnicos, como foram os casos da aquisição do gerador e da execução do projeto de adequações para a obtenção do AVCB.

A título de exemplo de orçamentos "sem pé nem cabeça", os fornecedores de geradores especificaram tanques de combustível de capacidades diversas, além de potências muito díspares, que variavam entre 100 KVA e 140 KVA. Ao cabo de muita prospecção e conversas, o síndico acabou descobrindo que a potência de 100 KVA proposta por dois dos concorrentes não atendia às necessidades da edificação.

Vale lembrar que os preços excessivamente fora da média, tanto para cima quanto para baixo, devem ser desconsiderados. No caso do Fernão Dias, ao analisar uma das propostas, de preço exageradamente inferior ao das demais, o conselho concluiu que o custo dos materiais, sem impostos, atingia 75% do valor orçado, sem considerar a mão de obra, que pesa bastante em obras civis, de sorte que o fornecedor, muito provavelmente, não teria fôlego para terminar a obra.

Para baixar o modelo da planilha orçamentária, acesse Memorial Descritivo da construção de guarita blindada e reforma de adjacências do Condomínio Edifício Fernão Dias (SP/SP).


Matéria complementar da edição - 247 - julho/2019 da Revista Direcional Condomínios

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Luiz Leitão da Cunha

Síndico profissional, Luiz Leitão da Cunha já atuou como jornalista, tradutor, gestor de empresas e operador da Bolsa de Valores. Em São Paulo (SP), realiza a gestão de condomínios localizados nos bairros de Jardins/Cerqueira César, Pinheiros e Itaim-Bibi. Mais informações: luizmleitao@gmail.com; https://luizleitaosindicoprofissional.wordpress.com/