Quarta, 31 Agosto 2016 00:00

Manutenção de sistemas hidrossanitários nos condomínios

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Cuidados no uso e manutenção das instalações da rede de água fria e quente, bombas, pressurizador de pressão, válvula redutora de pressão, água pluvial, esgoto e ventilação do esgoto

O sistema hidrossanitário de uma edificação residencial pode ser subdivido pelos subsistemas de água fria, água quente, água pluvial, esgoto e água de combate a incêndio. Sendo esse, sem dúvida, um dos sistemas de maior importância na edificação, tanto pela questão do abastecimento de água, quanto pela sanitária, requerendo maiores cuidados de preservação e manutenção.
Para facilitar a identificação das tubulações para uma eventual intervenção ou manutenção, é de suma importância que todas aquelas aparentes sejam identificadas por cores, conforme determina a ABNT NBR 6493/1994, de acordo com sua finalidade:

SUBSISTEMA

COR

Água Fria

VERDE EMBLEMA

Incêndio

VERMELHO

Elétrica

CINZA ESCURO

Esgoto

PRETO

Águas pluviais

MARROM

Gás

AMARELO

Água de reuso

LILÁS

Ventilação

BRANCO  

Normalmente, os locais de entrada e saída dos líquidos numa edificação são de fácil observação pelos usuários, facilitando a identificação visual e eventuais indícios de problemas. Porém, a maior parte do sistema fica oculta e, quando ocorre algum tipo de problema, como um vazamento, nem sempre é uma tarefa de fácil determinar seu ponto de origem. 

Desta forma, serão apresentados a seguir tópicos contendo recomendações de uso e manutenção, para prevenir ou sanar eventuais anomalias.

1. Rede de água fria e quente

Na maioria dos casos, o abastecimento de água fria da edificação entra pelo hidrômetro principal e, através de tubulações, é levada a um reservatório inferior, sendo daí então recalcada (bombeada) para um superior.  Depois, desce através de uma ou mais prumadas de distribuição, derivando-se pelos ramais até os apartamentos, chegando ao seu destino final, tais como: torneiras, pias, aquecedores, lavatórios, tanques, caixas de descarga, chuveiros etc.

Todas as colunas de distribuição têm registro de gaveta bruto independente. Assim como todos os ramais que alimentam os aparelhos sanitários têm registro de gaveta. O que facilita o fechamento da alimentação de água em trechos determinados, sem que se feche a alimentação de toda a edificação.

- Recomendações durante o uso

  1. Evitar apoiar pesos ou utilizar os registros e torneiras como cabides;
  2. Não apertar as torneiras e registros além do necessário;
  3. Não atarraxar com excesso de força ao se instalar filtros, torneiras etc., para evitar vazamentos. 

 - Inspeção periódica

  • Verificar se os registros e torneiras apresentam vazamento;
  • Verificar se há manchas de umidade e mofo nas paredes e tetos, pois podem indicar possíveis vazamentos nas tubulações e conexões embutidas. 

- Manutenções

  • Substituir os elementos de vedação dos registros e torneiras;
  • Fechar o registro geral do ambiente no caso de vazamentos em tubulações;
  • Utilizar profissional habilitado para trocar, por material da mesma marca, os trechos das tubulações e as conexões que apresentarem vazamentos, evitando assim problemas de folga ou dificuldades de encaixe;
  • Nunca aquecer a tubulação, em caso de substituição, pois ocorrerá a deformação do tubo;
  • Não utilizar outros materiais para vedação tais como fios, massa de zarcão, ou outros que provocam excesso de espessura de vedante, podendo causar tensões localizadas e rompimentos por ocasião do aperto ou, o que é pior, quando a instalação já estiver sob pressão. 

- Periodicidade das manutenções

As manutenções corretivas e/ ou preventivas devem ser realizadas por profissionais qualificados ou empresa especializada, no mínimo na periodicidade prevista pela norma técnica ABNT NBR 5674/2012.

2. Bombas de recalque de água fria, pluviais, esgoto, incêndio

A água deve ser recalcada (bombeada) aos reservatórios superiores através de um sistema de bomba principal e uma reserva, podendo ser com funcionamento alternado, para prolongar a vida útil desses equipamentos e diminuir os gastos com manutenções corretivas.

- Principais anomalias apresentadas

  • Ruído excessivo, vibrações ou vazamento;
  • Sobreaquecimento. 

- Recomendações durante o uso

  • Para o escorvamento da bomba (preparo da bomba para funcionamento, para não trabalhar em vazio ou a seco), feche o registro da tubulação de descarga, remova o plug da parte superior do corpo, encha-o completamente com água e recoloque o plug;
  • Realizar rodízio de funcionamento, para garantia de maior durabilidade dos equipamentos. Este deve ser feito a cada três meses, cuidando-se que antes da partida o corpo da bomba esteja cheio de líquido. A operação por mais de 30 segundos a seco provoca danos às faces de contato do selo mecânico resultando em vazamento pelo eixo. Esta prática acarreta a perda da garantia do fabricante e do fornecedor. 

- Inspeção periódica

  • É necessário verificar diariamente a boia para que a bomba não trabalhe a seco.

  - Manutenções

Realizar manutenção com empresa especializada seguindo as recomendações do manual específico. Aqui vale a mesma orientação feita acima quanto ao escorvamento da bomba (preparo da bomba para funcionamento, para não trabalhar em vazio ou a seco). 

- Periodicidade das manutenções

Aqui se repete a orientação feita no item 1: As manutenções corretivas e/ ou preventivas devem ser realizadas por profissionais qualificados ou empresa especializada, no mínimo na periodicidade prevista pela norma técnica ABNT NBR 5674/2012.

3. Pressurizador de água

Essa orientação aplica-se à edificação que possui um sistema de pressurização de água, cuja finalidade é regular a pressão nas tubulações e nos dispositivos hidráulicos dos últimos pavimentos. Este sistema requer manutenção periódica específica para perfeito funcionamento, por meio de empresa especializada, seguindo as recomendações do manual específico. 

4. Válvula redutora de pressão 

Quando a edificação possui um sistema de redução de pressão de água, esse serve para preservar as tubulações e os dispositivos hidráulicos da influência de tensão de grandes pressões. O sistema é ligado automaticamente, isto é, é acionado automaticamente quando ocorrer uma queda de pressão do ramal de abastecimento. A manutenção deverá ser realizada por meio de empresa especializada, seguindo as recomendações do manual específico.

5. Água pluvial

Esse sistema refere-se às águas de chuva coletadas nas coberturas, varandas, jardineiras, telhados, captadas e escoadas através das calhas, ralos ou grelhas que, pelos condutores (prumadas), são destinadas ao subsolo ou térreo e daí para a rede pública. Dependendo da idade da edificação, essas ficam retidas num poço de retardo, que serve para evitar a destinação da água precipitada no condomínio durante o período de chuva. 

- Recomendações durante o uso

  • Não obstruir nem eliminar pontos de captação das águas sem prévia anuência de profissional habilitado, que poderá sugerir mudanças que não afetem o funcionamento do sistema. 

- Manutenções

  • Todas as tubulações, conexões e caixas de passagem que compõem o sistema de captação de águas pluviais devem ser mantidos limpos para garantir a vazão de projeto, evitando retorno das águas captadas com a consequente inundação de áreas nobres da edificação. Isso poderá causar danos materiais ao condomínio e às unidades autônomas.

6. Esgoto

O esgoto sanitário tem origem nos vasos sanitários, pias, bidês, chuveiros, lavatórios, ralos etc. Os ramais que recebem as águas ou detritos destes aparelhos são conectados a uma prumada coletora. As prumadas recolhem as águas residuais de vários pontos do edifício, levando-as por gravidade até os desvios no térreo ou subsolo, de onde seguem para a rede coletora pública.

As prumadas são providas de inspeções, na sua parte inferior ou pontos de desvios. Os esgotos sanitários dos lavatórios lançam direto no ramal primário; já tanques e pias têm sifão junto a estes aparelhos. 

- Recomendações durante o uso

  • Em caso de entupimento, não jogue soda caustica ou similar nos ralos, para não deteriorar as tubulações;
  • Evitar choques com os flexíveis que alimentam os lavatórios, caixas acopladas dos vasos sanitários;
  • Não retirar as grelhas de proteção que evitam detritos maiores na tubulação, gerando entupimento;
  • Não jogar gorduras ou resíduos sólidos nos ralos de pias e lavatórios;
  • Não jogar papéis, fios dentais, cotonetes, fraldas descartáveis, absorventes higiênicos ou quaisquer outros objetos nos vasos sanitários. 

- Manutenções

  • Jogar água limpa no ralo sifonado para evitar mau cheiro se algum ambiente ficar muito tempo sem uso;
  • Limpar os ralos periodicamente, retirando-se quaisquer detritos que possam promover entupimentos do ramal e prumada;
  • Todas as tubulações, conexões e caixas de passagem que compõem o sistema de esgoto devem ser limpos periodicamente (de acordo com o uso), para garantir a vazão de projeto evitando retorno e entupimentos;
  • Não utilizar produtos ácidos ou cáusticos, água muito quente, hastes ou arames.

7. Ventilação do esgoto

A ventilação da rede de esgoto sanitário serve para manter as pressões nas tubulações iguais à pressão atmosférica, para que desta maneira não ocorram contra fluxos ou deterioração nas tubulações, e também para liberar os gases provenientes da biomassa em decomposição. Por este motivo, as prumadas têm saída na parte superior do barrilete e jamais devem ser fechadas, pois causarão risco de explosão.  A sua manutenção deverá ser executada por empresa especializada.

Matéria publicada na edição - 216 - set/16 da Revista Direcional Condomínios

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Marcus Vinícius Fernandes Grossi

Engenheiro Civil, especialista em Excelência Construtiva e Anomalias pelo Mackenzie e mestrando em Habitação: Tecnologia em Construção de Edifícios pelo IPT. Possui extensão em Gestão e Tecnologia da Construção pela POLI-USP/FDTE e certificado em Inspeção de Estruturas de Concreto pela ABECE, IBRACON e ALCONPAT.

Professor universitário de cursos de Engenharia Civil e sócio-gerente da Fernandes & Grossi Engenharia, possui mais de dez anos de experiência na área de construção civil, atuando em empreendimentos do segmento imobiliário nas áreas de execução de obras e gestão de qualidade. Atua ainda com perícias de engenharia, consultoria, inspeção predial, entrega de obras, análise de projetos, normatização técnica, desempenho e qualidade das construções.

Mais informações: marcus@fernandesgrossi.com.br