Segunda, 15 Outubro 2018 00:00

Vistoria, auditoria, inspeção, avaliação e perícias de engenharia para condomínios

Escrito por 

Entendendo cada conceito e os objetivos desses principais tipos de avaliação de uma edificação e de seus subsistemas.

Hoje já sabemos da importância da contratação de profissionais habilitados e capacitados em suas respectivas áreas para realização de certas atividades no condomínio. Porém, muitas delas não têm uma nomenclatura padronizada, assim como seus respectivos escopos. Isso se deve, muitas vezes, pela falta de referências normativas ou legais que norteiem esse processo.

Nesse artigo, tentaremos esclarecer esses aspectos controversos das atividades de vistoria, inspeção, perícias etc., específicos da área de engenharia, para que assim, os responsáveis pelas contratações tenham maior capacidade de análise e comparação de serviços no momento da solicitação de orçamento, contratação etc.

1 - Termos e definições

Como mencionado, as nomenclaturas (termos) não são padronizadas pelo mercado de perícias e engenharia diagnóstica, devido à carência de normas e referências técnicas sobre o tema. Dessa forma, será apresentado um glossário com base em referências mais relevantes legal e tecnicamente.

- Auditoria: Atividade que envolve a obtenção de evidências (registros, fatos ou outras informações) que avalia o atendimento a determinados critérios: políticas, procedimentos, normas técnicas ou requisitos usados como referência (Adaptado da ABNT NBR ISO 19.011/2012);

- Avaliação: Atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou de um empreendimento (ABNT NBR 13.752/ 1996);

- Inspeção Predial: Diversas atividades (processos) de avaliação das condições técnicas da edificação. Fundamenta-se em atividade de anamnese e de vistoria sensorial, podendo ter o apoio de testes e verificações expeditas, apurando as causas da situação, classificação da importância das falhas, anomalias e manifestações patológicas mais significativas, assim como indicação das ações necessárias para assegurar a conservação da edificação (Adaptado da ABNT NBR de Projeto de Norma Inspeção Predial, 2016);

- Inspeção Predial Especializada: A Inspeção Predial Especializada é um processo de menor abrangência e mais aprofundado de inspeção, que visa avaliar as condições técnicas de um sistema ou subsistema específico. Normalmente é desencadeada pela Inspeção Predial, de forma a complementar ou aprofundar o diagnóstico (Adaptado da ABNT NBR de Projeto de Norma Inspeção Predial, 2016);

- Perícia: Atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento, tais como, anomalias, falhas etc. (Adaptado da ABNT NBR 13.752/1996);

- Vistoria: Atividade de constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem (ABNT NBR 13.752/1996).

Com base nas definições acima, podemos resumir e comparar essas atividades, conforme descrito no Quadro 1.

Quadro 1 - Comparativo das atividades de perícias de engenharia

Atividade

Objetivo

Abrangência

Meios

Resultado

Auditoria

Verificar o atendimento a critérios pré-estabelecidos: procedimentos, normas técnicas, leis, etc.

Amostral

Análise documental;
Entrevista pessoas envolvidas;
Vistoria no local

Lista de itens não atendidos de determinados critérios

Avaliação

Verificar o valor de mercado

Amostral, ou
Edificação completa

Vistoria no local;
Pesquisa de mercado;
Análise estatística.

Valor monetário do bem

Inspeção Predial

Avaliar as condições técnicas da edificação

Edificação completa

Análise documental;
Entrevista pessoas envolvidas;
Vistoria no local;
Testes expeditos (opcional)

Lista de irregularidades;
Identificação da causa provável;
Classificação da importância;
Ações / providências necessárias

Inspeção Predial Especializada

Avaliar as condições técnicas de um sistema ou subsistema específico

Sistema / subsistema completo

Vistoria

Constatar e descrever um terminado fato, incidente, anomalia ou irregularidade

Edificação ou subsistema completo

Vistoria no local;

Lista de irregularidades, e/ou
Registro e descrição do fato

Perícia

Apurar causas de um terminado fato, incidente, anomalia ou irregularidade

Edificação ou subsistema completo

Análise documental;
Entrevista pessoas envolvidas;
Vistoria no local;
Testes expeditos (se necessário);
Ensaios, simulação computacional, cálculos, etc. (se necessário).

Lista de irregularidades;
Identificação da causa provável;
Classificação da importância;
Ações de correção;
Estimativa de custos de correção (se necessário)

 

2. Tomada de decisão

No Quadro 2 (Abaixo) serão apresentados alguns exemplos de atividades de perícias de engenharia normalmente requeridas por condomínios (Eles estão enquadrados com base no Quadro 1).

Quadro 2 - Comparativo das necessidades do condomínio com as atividades de perícias de engenharia


Necessidade

Atividade

Auditoria

Avaliação

Inspeção Predial

Inspeção Predial Especializada

Vistoria

Perícia

Recebimento de Obra

X

 

X

 

 

 

Solução de alguma manifestação patológica (Ex.: umidade, trinca, etc.)

 

 

 

 

 

X

Identificação de anomalias de construção ou manutenção

X

 

X

 

 

 

Check-up preventivo da edificação

 

 

X

 

 

 

Check-up preventivo de algum subsistema

 

 

 

X

 

 

Subsídio para plano de de prioridades de manutenções corretivas

 

 

X

 

 

 

Registro cautelar antes de execução de obra ou reforma

 

 

 

 

X

 

Indenização por perdas materiais

 

X

 

 

 

X

3 - Conclusão

Portanto, é imprescindível que esteja claro para contratante e contratado, qual é o escopo de suas atividades e qual será o resultado final delas, a fim de que sejam comparadas as propostas de mesmo escopo, e que não haja frustações ou gastos desnecessários por parte do contratante.

Referências
ASSOCIAÇÂO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 9452: Inspeção de pontes, viadutos e passarelas de concreto – Procedimento. Rio de Janeiro, 2016
______. NBR 13752: Perícias de Engenharia na Construção Civil. Rio de Janeiro, 1996.
______. NBR 15575-1: Edificação Habitacional – Desempenho. Parte 1: Requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2013.
ASSOCIAÇÂO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR ISO 19011: Diretrizes para auditoria de sistemas de gestão. Rio de Janeiro, 2012.


Não reproduza o conteúdo sem autorização do Grupo Direcional. Este site está protegido pela Lei de Direitos Autorais. (Lei 9610 de 19/02/1998), sua reprodução total ou parcial é proibida nos termos da Lei.

Marcus Vinícius Fernandes Grossi

Engenheiro Civil, especialista em Excelência Construtiva e Anomalias pelo Mackenzie e mestrando em Habitação: Tecnologia em Construção de Edifícios pelo IPT. Possui extensão em Gestão e Tecnologia da Construção pela POLI-USP/FDTE e certificado em Inspeção de Estruturas de Concreto pela ABECE, IBRACON e ALCONPAT.

Professor universitário de cursos de Engenharia Civil e sócio-gerente da Fernandes & Grossi Engenharia, possui mais de dez anos de experiência na área de construção civil, atuando em empreendimentos do segmento imobiliário nas áreas de execução de obras e gestão de qualidade. Atua ainda com perícias de engenharia, consultoria, inspeção predial, entrega de obras, análise de projetos, normatização técnica, desempenho e qualidade das construções.

Mais informações: marcus@fernandesgrossi.com.br