Atualização de Condomínios e Valorização Imobiliária

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Síndicos apostam na manutenção e na administração bem cuidada para fazer frente a um mercado imobiliário superaquecido e assegurar a valorização patrimonial. É essencial, entre outros, manterem em bom estado o sistema de segurança contra incêndio e usar equipamentos modernos, de baixo consumo de energia.

Lançamentos imobiliários surgem mesmo nos bairros mais adensados, com suntuosos estandes de vendas. Rapidamente, novos condomínios vão sendo entregues, com áreas de lazer repletas de atrações e apartamentos charmosos, com detalhes como as cobiçadas varandas gourmet. O mercado imobiliário em São Paulo está aquecido desde o final de 2008 e em setembro de 2010 registrou a comercialização de 2.785 imóveis novos residenciais, equivalente ao crescimento de 70% diante das 1.638 unidades novas escoadas em agosto, segundo dados do Secovi, Sindicato de Habitação do Estado.

O indicador Vendas Sobre Oferta (VSO) foi de 26,4% em setembro. O índice mede o desempenho de comercialização e é expresso pela relação entre o número de unidades vendidas e a oferta no mês (unidades remanescentes acrescidas dos lançamentos). Ou seja, temos um mercado em alta, com preços também ascendentes.

Ao lado dessa realidade, porém, São Paulo conta com um estoque imobiliário envelhecido. “Não podemos mais olhar a cidade como se estivéssemos nas décadas de 1960 e 1970, quando quase tudo era construção nova. Hoje, a cidade está envelhecendo e temos que pensar em reformas”, aponta a arquiteta Alejandra Maria Devecchi. Em sua tese de doutorado - “Reformar não é construir - A reabilitação de edifícios verticais: novas formas de morar em São Paulo no século XXI” -, apresentada à Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP), Alejandra defendeu a necessidade das intervenções diante da escassez de moradia na cidade.

Mais do que enfrentar uma realidade em que falta moradia, os síndicos e administradores precisam olhar seus edifícios como construções que necessitam de manutenção constante – sob o risco de verem os imóveis desvalorizados rapidamente. Segundo Luiz Paulo Pompéia, diretor de estudos especiais da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio), estamos assistindo a uma expressiva valorização dos imóveis novos. “Via de regra, percentualmente os imóveis usados de mesmo padrão têm acompanhado a valorização dos novos. Registramos essa tendência especialmente em imóveis com menos de 20 anos de construção, de bom e alto padrão e desde que em bom estado de conservação”, indica.

Alguns itens implicam na desvalorização do imóvel, entre eles a face em relação ao sol, o andar e, novamente, a conservação. Em relação às áreas comuns, o síndico deve propor melhorias e mostrar preocupação com a manutenção predial. “Pode acontecer de não haver verbas e os moradores não aprovarem um rateio. Mas, nesse caso, não se trata de uma decisão que dependa apenas do síndico. O importante é o gestor mostrar a vontade de fazer”, diz. Pompéia aponta como essenciais o bom estado dos sistemas de segurança contra incêndio (especialmente equipamentos de circulação vertical, como elevadores e escadas) e equipamentos que auxiliem na redução de consumo de energia. “Com o uso de tecnologias, o síndico pode diminuir gastos de energia elétrica, água ou sistemas de ar condicionado central, até mesmo reduzindo o valor do condomínio. Outra medida possível para aumentar o caixa é a locação de espaço para antenas”, pondera.

Para Omar Anauate, diretor de condomínios da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), o segredo para não assistirmos a uma desvalorização do patrimônio – enquanto o mercado vive uma supervalorização imobiliária – é jamais descuidar da manutenção. “O prédio fica depreciado quando acumula anos de serviços a serem feitos. É preciso ter em mente que o preço do metro quadrado das construções novas sempre será superior ao das antigas, mas elas têm vantagens, como os cômodos mais amplos e as áreas comuns mais espaçosas”, acredita. Um prédio com manutenção e infraestrutura em ordem, pondera Anauate, é resultado de uma administração planejada, que inclua, por exemplo, o rateio de fundo de obras: “Trabalhar com uma margem muito apertada no caixa impede investimentos em obras e todos perdem na valorização. Da mesma forma, edifício com manutenção ruim tende a aumentar seus custos.”

EXEMPLOS NO CAMPO BELO E NA LIBERDADE

Há síndicos que conseguem manter edifícios antigos em dia – ganhando na valorização. O Condomínio Edifício Maison Du Rhone é um exemplo claro de manutenção bem cuidada. Construído há 34 anos no Campo Belo, o condomínio convive há algum tempo com o boom imobiliário registrado no bairro. Prédios de alto padrão têm atraído até mesmo moradores antigos do condomínio. Mas, alguns já avisaram a síndica Nelza Gava de Huerta: se não se acostumarem aos novos edifícios, voltam para o Maison Du Rhone. “Temos um entrosamento muito bom entre todos e dificilmente um apartamento fica vago por muito tempo. Para se ter uma ideia, temos um inquilino que mora aqui há 27 anos”, conta Nelza, síndica há 13 anos.

Nesse período, ela já fez inúmeras obras, como troca de prumadas, revisão de redes de esgoto e de águas pluviais, construção de poço artesiano, instalação de sistema para reuso de água para lavagem de pisos e rega de jardim, instalação de aquecimento na piscina, impermeabilização da garagem pelo sistema de injeção e sistema de irrigação para o jardim. A área verde, aliás, é um dos destaques do condomínio: são 1300 metros de vegetação exuberante. “Costumamos chamar o prédio de pulmão do Campo Belo”, diz a síndica. A próxima melhoria será a reforma das áreas comuns, aprovada em assembleia, como a construção de churrasqueira e sala de ginástica e troca das pedras do piso. Nelza comenta que o nível de satisfação dos moradores é alto: “Recentemente, uma inquilina me ligou para dizer que estava encantada com a organização do nosso condomínio e o zelo pela segurança. Por isso, acho que quem está aqui não quer vender seus apartamentos.” As 35 famílias moradoras comemoram também o valor justo da taxa condominial: R$ 746 para apartamentos de 150 metros quadrados.

A síndica Cleusa Camillo, há quatro anos no comando do Condomínio Edifício Alvorada, na Liberdade, acredita na manutenção preventiva e no trabalho constante para manter valorizado o edifício de 34 anos e 106 apartamentos. “Com a manutenção preventiva, saímos sempre ganhando”, pondera. Ela dá um exemplo simples: logo após a reforma das cabines dos elevadores, Cleusa mandou executar a pintura dos halls dos andares. “No térreo também já retocamos a pintura. Basta comprar uma lata de tinta, o custo é baixo e tudo fica como novo. Os moradores até comentam que antes tinham vergonha de trazer amigos aqui, e hoje tudo mudou.” As primeiras ações da síndica foram com obras essenciais, como a modernização técnica e estética dos elevadores e a revisão das instalações elétricas do condomínio, que estavam totalmente defasadas. “Nem sempre é fácil aprovar obras. Muitos consideravam desnecessária, por exemplo, a modernização das cabines dos elevadores.” Dificuldades à parte, hoje Cleusa administra um caixa com folga, inclusive com fundo de reserva, e aponta a valorização dos imóveis. Há cerca de oito anos, segundo a síndica, um apartamento de um dormitório era vendido por R$ 40 mil. Hoje, a mesma unidade com garagem chega a valer R$ 200 mil. Já as unidades de dois dormitórios com garagem são comercializadas por até R$ 300 mil. “Estamos próximo ao Metrô e de toda a infraestrutura necessária e temos que cuidar de nosso patrimônio.” 

Matéria publicada na Edição 153 de dez/jan 2011 da Revista Direcional Condomínios.