Muito proteladas, obras de impermeabilização tornam-se inevitáveis com desgaste natural dos materiais dos condomínios

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Eleita há dois anos subsíndica do Bloco 10 do Condomínio Edifício Marajoara Sol, localizado na Avenida Interlagos, zona Sul de São Paulo, Suzanah Carvalho conviveu durante anos com um “fantasma”, época em que era conselheira e observava sinais de infiltração na garagem, no subsolo. “Sabíamos que um dia teríamos que começar a fazer obra de impermeabilização, mas a administração foi protelando, porque é uma intervenção cara e desgastante. Quando assumi, coloquei que não daria mais para adiar”, relata. Seu prédio abriga 52 apartamentos, de três dormitórios e suíte, com duas vagas de garagem por unidade e uma área muito extensa de jardim e circulação.

A infiltração atingiu o subsolo a partir dos canos da área comum e drenos do jardim. Segundo ela, o paisagismo original continha espécies inadequadas, com raízes que cresceram dentro do encanamento. Sem vazão adequada, a água começou a escorrer pelos encaixes dos canos e a infiltrar nas estruturas de concreto. Chegou então a hora de encarar o problema, pois em uma edificação com mais de vinte anos de vida, “não há como fugir de obras de impermeabilização”. “Mas é preciso coragem para começar”, observa Suzanah, não apenas pelos custos, sempre elevados qualquer que seja a técnica escolhida, quanto pelos transtornos que cria, além dos descontentamentos entre alguns condôminos. “Há morador que não entende e reclama, mesmo assim tive sorte e conseguimos concluir parte dos trabalhos antes do início das chuvas.”

O Bloco 10 optou por impermeabilizar todo o contrapiso dos jardins com a aplicação de manta asfáltica, obra que demandou dois meses e meio de serviço em maio passado, a um custo de R$ 70 mil. Em época de chuva, o prazo pode chegar a seis meses, comenta a subsíndica. Mas esta intervenção representou apenas uma primeira etapa dos serviços, em que toda a vegetação, terra e brita foi removida. “Foi preciso deixar tudo limpo para então cimentar o contrapiso e entrar com a impermeabilização”, relata. No momento, Suzanah vê-se às voltas com a área de circulação, onde será preciso refazer o pavimento, para somente então realizar os trabalhos na garagem, “arrumando os pontos onde houve infiltração”. Ao final, o condomínio terá que contratar um novo projeto paisagístico.

Para a engenheira civil Virgínia Pezzolo, que atua há 25 anos com impermeabilização, é inevitável que, em algum momento, uma edificação precise executar esse tipo de serviço. “Todo material tem sua vida útil e chega um momento em que ele chega ao limite.” Já a proporção do problema depende muito do sistema aplicado originalmente, observa. “Por isso torna-se indispensável que um profissional especializado, que conheça o assunto, faça uma análise, pois às vezes basta um reforço, em outros casos é necessário refazer a manta.” Neste caso, o procedimento mais correto de diagnóstico é que se façam pequenos buracos na manta e se observe o material. Há casos em que ela está tão quebradiça, comenta Virgínia, que se torna possível retirá-la com pá.

A situação é comum em prédios com vinte a trinta anos de construção, diz. No entanto, ressalva, edificações mais recentes podem apresentar falhas de execução, obrigando o condomínio a contratar a impermeabilização. “Erros nos arremates dos ralos são uma patologia constante”, comenta. A engenheira reafirma a necessidade de assessoria profissional para o diagnóstico e apresentação da solução mais indicada, especialmente nos condomínios, que em geral têm um público leigo, mas questionador. Outra dica é desconfiar dos orçamentos baratos. “Para uma obra ser bem executada, a economia não deve estar como o principal critério de escolha, mas o material a ser utilizado, sua vida útil e o tempo de garantia. Quanto maior a vida útil melhor, pois muitas vezes a impermeabilização demanda outros custos, como refazer o revestimento, piscina, decks e jardins”, diz.

A engenheira recomenda aos síndicos contratar assessoria profissional para diferentes áreas, como a hidráulica, o revestimento e o paisagismo, “para que se tenha o projeto completo da intervenção”. Já o Secovi (Sindicato das Empresas de Compra e Venda Locação e Administração de Imóveis em São Paulo) e o IBI (Instituto Brasileiro de Impermeabilização), com apoio de diferentes entidades representativas dos profissionais das áreas da engenharia e arquitetura, publicaram o Manual de Escopo de Projetos e Serviços de Impermeabilização, contendo o descritivo dos procedimentos que devem ser adotados em um projeto na área, desde o diagnóstico até a pós-entrega da obra. O material é disponibilizado via internet, por meio do endereço eletrônico http://www.manuaisdeescopo.com.br.

Fissuras no concreto

Outro problema comum de infiltração decorre da porosidade própria de algumas estruturas de concreto, quando há falhas na compactação e estruturação do material, provocando fissuras, “um verdadeiro queijo suíço”, afirma Edson Oriente, diretor comercial de uma empresa que desenvolve e aplica a tecnologia de injeção de gel vinílico. Segundo ele, esta solução permite preencher as fissuras a partir da furação do concreto e injeção, sob pressão, de um gel flexível que vai ganhando densidade, percorrendo o caminho na contramão da água, preenchendo os pontos e vedando as trincas existentes no caminho. Oriente comenta que a técnica pode ser aplicada em lajes de garagem que venham sofrendo problemas com a manta, bem como na formação de cortinas verticais para impermeabilizar paredes. Mas o diretor reconhece que para as cortinas o custo ainda é elevado, ponderando, no entanto, que a empresa está desenvolvendo um novo produto, de preço mais acessível.

Matéria publicada na Edição 144 de março de 2010 da Revista Direcional Condomínios.