Retrofit da fachada promove a valorização dos condomínios

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Condomínio Edifício San Fernando, prédio de 1949 localizado na Rua dos Gusmões, região da “cracolândia”, centro de São Paulo. Com 9 andares e 54 unidades entre 27 e 35 m2, passou por retrofit coordenado pelo arquiteto Arnold Pierre Merelsein. A nova fachada, com alteração de cores, foi concebida pelo designer Carlos Perrone

O consultor imobiliário Vanderlei Guerrero, também subsíndico de um residencial no litoral, costuma dizer que a renovação das fachadas dos prédios proporciona bem-estar às pessoas. No edifício em que atua, trocou o acabamento externo escuro de toda superfície, do tipo fulget [material de base cimentícia, adicionado por grânulos de quartzo, mármore ou granito], por textura. Como empresário na área de vendas, Guerrero diz que uma superfície revitalizada estimula e atrai compradores, valoriza os imóveis. “É uma questão de satisfação, de mexer com o orgulho do morador. A fachada tem um peso importantíssimo na comercialização.”

Vanderlei Guerreiro tem sido parceiro comercial do construtor e arquiteto Arnold Pierre Merelsein, que nos últimos dez anos assinou 13 projetos de retrofit de prédios localizados em São Paulo, alguns deles enquadrados na chamada Lei das Fachadas Históricas (Lei 12.350/97, que isenta por dez anos do IPTU/ Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana o proprietário que restaurar o imóvel). Um dos destaques é o antigo Marian Palace Hotel, prédio de sete andares dos anos 40 localizado próximo do Metrô São Bento, centro da cidade, tombado pelo Condephaat (órgão estadual) e Conpresp (órgão municipal), e recentemente transformado em um residencial de 84 unidades, com tamanhos entre 36 e 70 m2.

Arnold Pierre, que também é síndico no condomínio em que vive na Capital, em segundo mandato duplo, descreve as principais intervenções de mudança de fachada:

- “Em prédios superados pelo tempo”, apresentando problemas estruturais, como infiltração, entre outros, é possível modernizar caixilharias (esquadrias), recuperar “as massas” (camadas de acabamento das superfícies), modernizar as cores e restaurar marquises. Ele observa que esses últimos elementos são os mais afetados pela falta de manutenção ao longo do tempo, face à dificuldade de acesso para reparos. Mas merecem restauração. Já as floreiras pouco impactam hoje sobre a valorização dos imóveis e, segundo Arnold Pierre, representam “uma fonte de problemas”. Assim, a presença de jardineiras poderá ser reavaliada ou não em um projeto de retrofit;

- “Nos prédios tombados”: é preciso respeitar o projeto externo original, como restaurar e manter as esquadrias (caixilharias) e a mesma tonalidade de cores das superfícies. No Marian Residence, por exemplo, os condôminos sequer poderão envidraçar as varandas, diz o arquiteto. Neste caso, o retrofit aconteceu principalmente na alteração do uso, na troca das colunas (hidráulica e elétrica), na implantação de portas corta-fogo na entrada das unidades e na readequação do espaço interno.

De qualquer maneira, ele ressalva que inexiste uma receita, cada edifício deve ser estudado em função de suas características e peculiaridades e ganhar, no limite, até varandas, uma obra custosa, mas que “valoriza muito”. O retrofit é uma intervenção “profunda” e costuma “aliviar o peso dos prédios”, afirma. É o caso do Edifício San Fernando, antes um prédio todo azul, que ganhou novas cores na alvenaria e nos peitoris restaurados de ferro, além de janelas em alumínio, que substituíram as de madeira. Já a massa de cobertura da parede “foi refeita desde o substrato” e recebeu tinta acrílica em sua finalização.

Galeria: Varandas Ampliadas

Obra bem mais cara, a introdução ou ampliação de varandas valoriza bastante os imóveis (conforme foto acima, de prédio localizado no Litoral Norte de São Paulo). Segundo o engenheiro Henrique Salia, o retorno sobre o investimento feito pelo condômino ocorre na proporção de 3:1. Ou seja, o valor de mercado do apartamento é acrescido por uma soma três vezes maior em relação ao rateio custeado por cada proprietário.

Abaixo, o engenheiro apresenta dois outros cases de prédios que tiveram varandas ampliadas no litoral. As sacadas eram antes separadas entre quarto e salada. Com as obras de retrofit, ganharam largura, comprimento e espaço gourmet, e foram transformadas em terraço único.

Matéria publicada na edição - 193 de ago/2014 da Revista Direcional Condomínios