Destituição do síndico: E depois da tempestade?

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Como fazer a transição para uma nova administração quando o síndico é destituído? A convenção prevalece e devem ser avaliadas suas exigências.

Vencidos os trâmites legais, o síndico foi destituído. E então, vida nova para o condomínio? É preciso garantir uma transição sem contratempos, com a posse de um novo síndico dentro da legalidade, ponderam os especialistas.

João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi em São Paulo, comenta que a situação mais comum é o subsíndico assumir interinamente, convocando uma assembleia o mais rápido possível para eleição de novo corpo diretivo. Conforme a entidade, a estipulação de mandato tampão ou complementar depende da orientação da Convenção do condomínio. Se a assembleia for omissa, o mandato complementar não poderá ser adotado.

Caso o subsíndico tenha renunciado, geralmente um membro do conselho assume até a nova eleição. “Algumas convenções estabelecem que será o presidente do conselho, ou o mais antigo em idade. Ele então convocará a nova assembleia de eleição”, esclarece o consultor jurídico condominial Cristiano de Souza Oliveira. O novo síndico deve receber todos os documentos e informações do antigo gestor, “tomando de imediato as medidas administrativas, judiciais cíveis e penais cabíveis, preservando seus direitos”. Entre os documentos que por vezes podem ficar com o síndico e devem ser repassados estão o cadastro de moradores, cópia da convenção e especificação do condomínio, contratos com fornecedores e pastas de prestação de contas, talões de cheques, cartões de banco. “O síndico pode possuir esses documentos desde que não tenha transferido tais atos a uma administradora”, constata. Caso o antigo gestor não se manifeste, algumas medidas podem ser adotadas, “desde uma notificação para entrega dos documentos, passando por um boletim de ocorrência de preservação de direitos, chegando até a propositura de uma demanda judicial com pedido de condenação de multa diária se os documentos não forem apresentados”, orienta Cristiano.

Ao assumir, a postura indicada ao novo gestor é verificar o que aconteceu na administração anterior. “Primeiro o síndico deve regularizar o que estiver irregular e correr atrás das responsabilidades”, afirma Cristiano. Particularmente, o advogado não recomenda auditorias. “É um procedimento caro, que pouco resolverá. Se houver ação judicial, será solicitada uma perícia judicial e o condomínio pagará esse custo novamente”, diz. Cabe à assembleia que destituir o síndico decidir se as provas apresentadas representam indício de irregularidade na administração, pondera.

João Paulo Paschoal acredita que o síndico eleito após a destituição deve “apagar o incêndio”. “Inicialmente deve corrigir o ponto que deu origem à queda do gestor anterior.” A administradora pode ser mantida, já que ela é contratada como prestadora de serviços do condomínio e não do síndico. A gerente de administradora Cleide Fortunatti lembra do síndico de um edifício com apenas 16 apartamentos que solicitou a isenção da taxa condominial à assembleia. “A assembleia não aprovou e o síndico pediu que a administradora interferisse. Expliquei que não poderíamos nos sobrepor a uma decisão de assembleia.” Teve início no prédio um movimento para destituir o síndico, que não apresentava as pastas ao conselho e nem ao subsíndico. Foi chamada nova assembleia para votar a isenção e, com a negativa, o síndico acabou renunciando.

Síndicos com mandatos vencidos que não marcam eleição também levantam suspeitas. O procedimento atrapalha até mesmo o trabalho da administradora, explica Cleide. “Se preciso emitir uma carta de quitação de condomínio a um condômino, não tenho quem assine o documento.” Até mesmo síndicos profissionais podem realizar administrações danosas ao condomínio. O gerente Fábio Sternberg tinha em sua carteira de clientes alguns edifícios gerenciados por uma síndica profissional. “Ela passou a gerir mal os prédios. Em um deles, foi mostrado em assembleia problemas na contratação de obras e a síndica foi destituída. Na verdade, o procedimento é mais simples do que com um síndico eleito, porque há um contrato, com prazos e condições para rescisão. Hoje, o prédio tem como síndica uma moradora que baixou significativamente a taxa condominial e aprovou uma extensa obra de retrofit no valor de R$ 200 mil”, finaliza Fábio.

Matéria publicada na Edição 161 - set/11 da Revista Direcional Condomínios.